Άρειος Πάγος (Δ΄ Τμήμα)

Αριθ. 1360/2025

Πρόεδρος: Α. Αποστολάκη, Αντιπρόεδρος

Εισηγήτρια: Ζ. Καραχάλιου, Αρεοπαγίτης

Δικηγόροι: Π. Τσουμάνης, Γ. Παφίλης

Εγκυρότητα καταγγελίας σύμβασης μίσθωσης. Επίδοση. Επαγγελματική μίσθωση (στέγαση ιατρείων ΙΚΑ). Κοινωνία. Η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή πρέπει να ασκείται εναντίον όλων των συνεκμισθωτών, οι οποίοι μπορεί να μην ταυτίζονται με τους συνιδιοκτήτες του μισθίου. Η καταγγελία του μισθωτή που ασκήθηκε εναντίον της μοναδικής -μετά τον θάνατο του έτερου συνεκμισθωτή- εκμισθώτριας, η οποία ήταν συγκυρία του ακινήτου μαζί με εκείνον και τη θυγατέρα τους και ενεργούσε στην εν λόγω σύμβαση μίσθωσης και ως εντολοδόχος και αντιπρόσωπος της τελευταίας ως συγκοινωνού, δεν απαιτείτο για την εγκυρότητά της να επιδοθεί και στην έτερη συγκυρία που δεν είχε συμβληθεί στη σύμβαση μίσθωσης και δεν κατέστη εκμισθώτρια μετά τον θάνατο του εκμισθωτή πατέρα της.  Το γεγονός ότι καταβαλλόταν στην τελευταία μέρος του μισθώματος, αντίστοιχο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας της, δεν την καθιστά εκμισθώτρια  [Άρθρα  608 § 2, 609, 611, 785, 788 § 1 ΑΚ, 43 π.δ. 34/1995].

[…] Ο νόμος 813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων», ο οποίος κωδικοποιήθηκε στο π.δ. 34/1995, εισήγαγε ειδικό σύστημα ιδιαίτερης προστασίας της επαγγελματικής στέγης για προαγωγή του συμφέροντος όχι μόνο του μισθωτή αλλά και της εθνικής οικονομίας και, ως εκ τούτου, οι διατάξεις του, καθώς και οι διατάξεις των νόμων, που τροποποιούν ή συμπληρώνουν αυτόν ή περατώνουν αναγκαστικά τη συμβατική διάρκεια των υπαγομένων στη ρύθμισή του μισθώσεων, είναι ειδικές και κατισχύουν άλλων διατάξεων από την εφαρμογή των οποίων προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή και διαφορετικά εκείνων που προκύπτουν από την εφαρμογή του νόμου αυτού, είναι δε, επικρατέστερες και εκείνων που ρυθμίζουν τις μισθώσεις με το π.δ. 715/1979 «περί τρόπου ενεργείας υπό των ν.π.δ.δ. προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει, αγορών ή εκποιήσεων ακινήτων, εκποιήσεων κινητών πραγμάτων ως και εκτελέσεως εργασιών», το οποίο εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της διάταξης του άρθρου 43 § 4 του ν.δ. 496/1974, ως ειδικότερες για τους ως άνω λόγους, αφού ρυθμίζουν τις υπαγόμενες σε αυτές μισθώσεις-εκμισθώ­σεις, ανεξάρτητα από το πρόσωπο του μισθωτή-εκμισθωτή, λαμβάνοντας πρωτίστως υπόψη τους ειδικούς σκοπούς (προστασία της επαγγελματικής στέγης προς προαγωγή του συμφέροντος, όχι μόνο του μισθωτή, αλλά και της εθνικής οικονομίας) που επιδιώκουν οι νόμοι που έχουν κωδικοποιηθεί με το π.δ. 34/1995 και κατισχύουν, επί μη διαδικαστικών ζητημάτων, των διατάξεων που ρυθμίζουν εν γένει τις μισθώσεις των ν.π.δ.δ. (ΑΠ 1226/2024, ΑΠ 206/2019, ΑΠ 885/ 2009, ΑΠ 1429/2000, ΑΠ 533/1992). Επαγγελματική χαρακτηρίζεται μία μίσθωση, με την οποία παραχωρείται η χρήση ακινήτου προκειμένου ο μισθωτής να ασκήσει σ’ αυτό δραστηριότητα που προστατεύεται από το π.δ. 34/1995 ανεξαρτήτως  αν αυτός (μισθωτής) έχει και την εμπορική ιδιότητα. Δύο είναι, επομένως, τα στοιχεία που καθιστούν μία μίσθωση επαγγελματική και, συγκεκριμένα, το αντικείμενο της μίσθωσης να είναι ακίνητο και να ασκείται προστατευόμενη επαγγελματική δραστηριότητα στο μίσθιο. Στις δραστηριότητες αυτές περιλαμβάνονται και η λειτουργία ιατρείων, κλινικής και παντός είδους νοσηλευτικών ιδρυμάτων (άρθρο 1 § 1 περ γ' του π.δ. 34/1995). Έτσι, στο πεδίο εφαρμογής των ειδικών προστατευτικών διατάξεων περί επαγγελματικών μισθώσεων υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση των ιατρείων του ΙΚΑ (ΟλΑΠ 24/1992, ΑΠ 885/2009, ΑΠ 1744/1992).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ «Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα», ενώ κατά τη διάταξη του άρθρου 599 του ιδίου Κώδικα «Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση». Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων, οι οποίες εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 του π.δ. 34/1995), συνάγεται ότι κατά την καθ’ οποιονδήποτε τρόπο λήξη της κύριας αστικής ή εμπορικής σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται, κατά την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 599 ΑΚ, να απαιτήσει από το μισθωτή την απόδοση του μισθίου ακινήτου. Ειδικότερα, η μισθωτική σύμβαση είναι ενοχική και όχι εμπράγματη και επομένως δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και τη λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου ακινήτου. Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες. Δηλαδή, σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης δικαιούχος και υπόχρεος είναι ο εκμισθωτής και ο μισθωτής αντίστοιχα, συνακόλουθα δε μόνο αυτοί νομιμοποιούνται ενεργητικά και παθητικά ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση αυτή.

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 612 § 1, 619, 620, 632, 641 και 1710 ΑΚ προκύπτει, ότι η μισθωτική σχέση είναι κληρονομητή και κατά συνέπεια, σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή, στη μισθωτική σχέση υπεισέρχονται οι κληρονόμοι του (εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου), μόλις αποδεχθούν την κληρονομία (άρθρα 1846, 1847, 1850, 1857, 1940 ΑΚ), χωρίς να χρειάζεται και η προηγούμενη μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής, αφού πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας (άρθρα 1846, 1192, 1198 ΑΚ) (ΑΠ 413/2023, Α.Π. 758/2021 ΑΠ 619/2019, ΑΠ 1819/2017, ΑΠ 1653/2012). Εξάλλου, στη μίσθωση πράγματος (άρθρο 574 ΑΚ), αν το μίσθιο ανήκει κατά συγκυριότητα σε περισσότερα πρόσωπα, τότε μεταξύ των πολλών συνεκμισθωτών, σε σχέση προς τη ρύθμιση των εσωτερικών τους σχέσεων, η μίσθωση διέπεται από τις διατάξεις περί κοινωνίας (άρθρα 785 επ. ΑΚ), οπότε για την εκμίσθωση του κοινού πράγματος σε τρίτον απαιτείται απόφαση όλων, ή της πλειοψηφίας των κοινωνών, υπολογιζομένης με βάση το μέγεθος των μερίδων, ή απόφαση του δικαστηρίου, ή του διορισμένου διαχειριστή (άρθρα 788-790 ΑΚ). Ειδικότερα, στα πλαίσια της μίσθωσης κοινού ακινήτου αποτελούν πράξεις διαχείρισης η σύναψη της μίσθωσης, η καταγγελία της μίσθωσης, η άσκηση αγωγής για απόδοση του μισθίου. Οι παραπάνω πράξεις ενεργούνται είτε από κοινού από όλους τους εκμισθωτές, είτε από την απόλυτη πλειοψηφία των μερίδων τους, είτε από τυχόν διορισμένο διαχειριστή (790 ΑΚ). Η απόφαση της πλειοψηφίας δεσμεύει και τη μειοψηφία των κοινωνών. Οι συγκοινωνοί που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων, έχουν το δικαίωμα να εκμισθώσουν στο όνομά τους ολόκληρο το ακίνητο, χωρίς, για την εγκυρότητα της μίσθωσης, να απαιτείται η γνώμη των λοιπών συγκοινωνών, οι οποίοι έχουν τη μειοψηφία των μερίδων. Τις διαχειριστικές πράξεις μπορούν να ασκήσουν και οι κοινωνοί που δεν έχουν την πλειοψηφία των μερίδων, εφόσον ενεργούν ως εντολοδόχοι κοινωνών, με τους οποίους σχηματίζουν πλειοψηφία. Μεταξύ δε των πράξεων διοίκησης και διαχείρισης του κοινού περιλαμβάνεται και η καταγγελία της μίσθωσης, η οποία γίνεται από όλους τους συνεκμισθωτές κατά όλων των συμμισθωτών στην περίπτωση που αυτοί είναι περισσότεροι του ενός, αν δε η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης γίνει από το μισθωτή ή τους συμμισθωτές, πρέπει να ασκείται εναντίον όλων των συνεκμισθωτών (ΑΠ 1818/2007). Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με την § 1 άρθρου 17 ν. 3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6.2010), «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης». Με τη διάταξη αυτή παρέχεται στο μισθωτή κάθε μίσθωσης, που υπάγεται στις διατάξεις του παραπάνω π.δ., το δικαίωμα να την καταγγείλει (καταγγελία μεταμέλειας), με τους όρους που προβλέπονται σε αυτό. Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του. Ακολούθησε ο ν. 4242/2014 ,ο οποίος ισχύει για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του, δηλαδή μετά την 28.2.2014. Κατά το άρθρο 13 § 1, ν. 4242/2014: «Οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 § 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Από τη διάταξη αυτή σαφώς συνάγεται ότι το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την § 1 άρθρου 17 ν. 3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6. 2010), δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014, (ΑΠ 357/ 2017), από τις διατάξεις του οποίου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014 (ΑΠ 971/2022).

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 608 § 2, 609 εδ. δ΄, 611 ΑΚ και 15 εδ. α, 44 π.δ. 34/1995, προκύπτει ότι, αν µετά την παρέλευση του συµβατικού ή του νόµιµου (δηλαδή του υποχρεωτικού) χρόνου διάρκειας της µίσθωσης, ο µισθωτής παραµείνει στη χρήση του µισθίου εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του εκµισθωτή, η µίσθωση, σύµφωνα µε τον ερµηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ, καθίσταται αόριστης διάρκειας, με τους ίδιους όρους όπως και η παλιά μίσθωση (ΑΠ 95/2020, ΑΠ 139/2016, ΑΠ 1349/2006, ΑΠ 600/2001), μη υπαγόμενη πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του π.δ. 34/1995 (ΑΠ 1620/ 2010, ΑΠ 1349/2006, ΑΠ 404/2004) και λήγει με καταγγελία σύμφωνα με τα άρθρα 608 § 2 και 609 ΑΚ, η οποία μπορεί να γίνει και με την άσκηση από τον εκμισθωτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου (ΑΠ 39/2015, ΑΠ 9/2006). […]

Στην προκειμένη περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, προκύπτει ότι το Εφετείο, δέχθηκε, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του (άρθρο 561 § 1 του ΚΠολΔ), τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα του μοναδικού λόγου αναίρεσης, πραγματικά περιστατικά: «Ο Α.Π., ο οποίος απεβίωσε στις 8.4. 2016 (ήτοι πριν την άσκηση της αγωγής), μαζί με την σύζυγό του - πρώτη αρχική ενάγουσα Α.Π., η οποία απεβίωσε στις 14.7.2019 (ήτοι μετά την άσκηση της αγωγής, όπως προεκτέθηκε), εκμίσθωσαν, δυνάμει του από 17.2.2004 ιδιωτικού συμφωνητικού, στο ΙΚΑ …, όπως νομίμως εκπροσωπείτο, ειδικός διάδοχος του οποίου κατέστη το εναγόμενο (μισθωτής), (ήδη αναιρεσίβλητο) το ακίνητο, που βρίσκεται επί της οδού … αριθ. … στη … Αττικής, αποτελούμενο από δώδεκα οριζόντιες ιδιοκτησίες συνολικής επιφάνειας 1.390 τ.μ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για τη στέγαση των ιατρείων του ΙΚΑ … . Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε πενταετής (από 28.7.2003 έως και 27.7.2008), μετά το πέρας της οποίας, συνεχίστηκε ως αορίστου χρόνου. Το ακίνητο αυτό ανήκε κατά συγκυριότητα τόσο στους ως άνω εκμισθωτές Α. και A.Π. -γονείς της ενάγουσας (ήδη αναιρεσείουσας), σε ποσοστό 25% σε καθένα από αυτούς, (οι οποίοι το χρησιμοποιούσαν παλαιότερα για τη στέγαση της ιδιωτικής κλινικής που διατηρούσαν, καθώς ήταν ιατροί), όσο και στην ενάγουσα - ήδη εκκαλούσα, σε ποσοστό 50%. Ωστόσο, στο ως άνω μισθωτήριο συμβλήθηκαν ως εκμισθωτές μόνο οι γονείς της ενάγουσας, με τη σύμφωνη, όμως, γνώμη αυτής, ως συνιδιοκτήτριας, όπως αναφέρεται ρητά στην αγωγή της, και, συνεπώς, ενήργησαν ως εντολοδόχοι της. Ενόψει δε ότι, η σύναψη της μίσθωσης αποτελεί πράξη διαχείρισης του κοινού (ακινήτου), μπορούν να την ασκήσουν και κοινωνοί που δεν έχουν την πλειοψηφία των μερίδων, εφόσον ενεργούν ως εντολοδόχοι κοινωνών με τους οποίους σχηματίζουν πλειοψηφία, όπως εν προκειμένω (...). Το μηνιαίο μίσθωμα (το οποίο, σύμφωνα με τον υπ’ αριθ. 2 όρο του συμφωνητικού, έπρεπε να καταβάλλεται, ύστερα από επιλογή του μισθωτή, στους ιδιοκτήτες ή στον νόμιμο αντιπρόσωπο αυτών στο αρμόδιο ταμείο του τοπικού υποκαταστήματος ΙΚΑ …), ανήλθε, μετά τις αναφερόμενες στην αγωγή αναπροσαρμογές και, κατόπιν, μειώσεων αυτού, στο ποσό των 5.904,26 ευρώ. Το ως άνω μίσθωμα, καταβαλλόταν από το εναγόμενο - μισθωτή μέχρι την τελευταία μέρα κάθε μισθωτικού μήνα, σε ποσοστό 25% σε καθένα από τους εκμισθωτές Α. και Α.Π. και σε ποσοστό 50% στην ίδια την ενάγουσα. Μετά δε το θάνατο του Α.Π., καταβαλλόταν σε ποσοστό 50% στην Α.Π., η οποία κληρονόμησε το ποσοστό συγκυριότητας του ως άνω συζύγου της στο ακίνητο, δυνάμει της από 17.1.2008 ιδιόγραφης διαθήκης του (που δημοσιεύθηκε με τα υπ’ αριθ. ...-2016 Πρακτικά του Ειρηνοδικείου Νίκαιας), και κατά το έτερο 50%, στη Γ.Π. Με βάση τα προεκτεθέντα, η μητέρα της ενάγουσας και αρχικά πρώτη ενάγουσα Α.Π., μετά το θάνατο του ως άνω συζύγου της - συνεκμισθωτή, κατέστη πλέον μοναδική εκμισθώτρια του εν λόγω ακινήτου. Το ότι καταβαλλόταν στην νυν ενάγουσα, μέρος του μισθώματος που αντιστοιχούσε στο ποσοστό συγκυριότητάς της, δεν την καθιστά άνευ ετέρου εκμισθώτρια.

Εξάλλου, σύμφωνα με τον υπ' αριθ. 16 όρο του ως άνω μισθωτηρίου, για την απόδοση του κτιρίου μετά τη λήξη της μίσθωσης θα συνταχθεί από διμελή επιτροπή από υπαλλήλους του ΙΚΑ Πρωτόκολλο για τη γενική και ειδική κατάσταση του κτιρίου σε τρία αντίτυπα από τα οποία το ένα θα λάβει ο ιδιοκτήτης, ένα ο Προϊστάμενος της υπηρεσίας και ένα θα αποσταλεί στη διοίκηση του ΙΚΑ. Ο δε εκμισθωτής καλείται εγγράφως προς τούτο και σε περίπτωση μη εμφάνισής του, συντάσσεται πρωτόκολλο μόνο από την επιτροπή παραλαβής».

Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι το εναγόμενο, με την από 17.9.2017 εξώδικη δήλωσή του, κατήγγειλε τη μίσθωση. Ειδικότερα, δια της τότε διοικήτριας του υποκαταστήματος ΙΚΑ …, με την από 21.9.2017 Πράξη αυτής, το εναγόμενο όρισε διμελή επιτροπή υπαλλήλων του, κατά τα οριζόμενα στον ανωτέρω όρο του μισθωτηρίου, για την απόδοση του μισθίου και κοινοποίησε την ανωτέρω πράξη, καθώς και την πρόθεσή  του να εγκαταλείψει το μίσθιο (άρθρο 608 § 2 ΑΚ), καλώντας τους εκμισθωτές να παρευρεθούν στις 27.9.2017 σε αυτό για να παραλάβουν τα κλειδιά του. Η παραπάνω καταγγελία της ήδη αορίστου χρόνου μίσθωσης, κοινοποιήθηκε στην Α.Π., μοναδική τότε εν ζωή υπογράψασα το μισθωτήριο συνεκμισθώτρια, με θυροκόλληση στη δηλωθείσα στο μισθωτήριο κατοικία της στην Ηλιούπολη (οδός ...), όπως προκύπτει και από την προσκομιζόμενη υπ' αριθ. ...-2017 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Αθήνας Ι.Χ. Επίσης, θυροκολλήθηκε ως προς τον έτερο εκμισθωτή Α.Π. στην ίδια διεύθυνση, που αναγραφόταν στο μισθωτήριο ως κατοικία του, όπως προκύπτει από την υπ’ αριθ. ...-2017 έκθεση επίδοσης του ίδιου ως άνω δικαστικού επιμελητή, γεγονός, όμως, που δεν ασκεί έννομη επιρροή, καθώς αυτός είχε ήδη αποβιώσει, όπως προαναφέρθηκε. Η επίδοση, που έγινε νομίμως στη μοναδική, κατά τα ανωτέρω εκτεθέντα, πλέον εκμισθώτρια του μισθίου Α.Π., αρκούσε για την εγκυρότητα της καταγγελίας. Από κανένα δε στοιχείο δεν προέκυψε ο ισχυρισμός της ενάγουσας Γ.Π., τον οποίο πρόβαλε πρωτοδίκως και επαναφέρει με την ένδικη έφεσή της, ότι το εναγόμενο γνώριζε ότι η ως άνω εκμισθώτρια είχε μετακομίσει από την παραπάνω διεύθυνση η οποία αναφερόταν στο μισθωτήριο και κατοικούσε πλέον στην Πεντέλη, καθώς οι κοινοποιήσεις των εγγράφων που επικαλείται η ενάγουσα, προς επίρρωση του ισχυρισμού της αυτού, ότι έγιναν στην κατοικία της στην Πεντέλη, έλαβαν χώρα, όπως επισημαίνεται και στην εκκαλουμένη, σε μεταγενέστερο της επίδικης καταγγελίας χρόνο. Στη συνέχεια κι ενόψει του ότι δεν παραβρέθηκε η εκμισθώτρια κατά την ως άνω ημερομηνία για την παραλαβή του μισθίου, το εναγόμενο απέστειλε την από 27.9. 2017 εξώδικη δήλωσή του με ενσωματωμένο το Πρωτόκολλο παράδοσης, που συντάχθηκε, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο προαναφερθέν ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, από τη διμελή επιτροπή των ορισθέντων υπαλλήλων του, με την παρουσία του αστυφύλακα του Α.Τ … Α.Κ., προσφέροντας ταυτόχρονα τα κλειδιά του μισθίου δια του δικαστικού επιμελητή, με την αναφορά ότι, ότι σε περίπτωση άρνησης παραλαβής τους, θα βρίσκονται στην Οικονομική Υπηρεσία του ΔΎΠΕ Πειραιώς και Αιγαίου, από όπου θα μπορούν να παραληφθούν κατά τις εργάσιμες ώρες και ημέρες. Η εκκαλούσα - ενάγουσα παρέλαβε δε, όπως προκύπτει από το σχετικό έγγραφο, αλλά και η ίδια συνομολογεί, τα κλειδιά του μισθίου στις 29.9.2017, δια του δικαστικού επιμελητή Ι.Χ., με επιφύλαξη των νομίμων δικαιωμάτων της. Βάσει των ανωτέρω, η καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης είναι έγκυρη, επήλθε δε η λύση της σύμβασης αυτής στο τέλος του ημερολογιακού μήνα, μετά την πάροδο της προθεσμίας των δεκαπέντε ημερών που προβλέπεται από το άρθρο 609 ΑΚ, ήτοι του Οκτωβρίου του έτους 2017. Οπότε, όπως κρίθηκε και από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, οφείλεται από το εναγόμενο - εφεσίβλητο στην ενάγουσα - εκκαλούσα μόνο το μίσθωμα του μήνα αυτού, ποσού 5.904,37 ευρώ, ως προς την καταβολή του οποίου πρέπει να γίνει δεκτή η αγωγή κι ως ουσιαστικά βάσιμη. Αντίθετα, δεν υφίσταται αξίωση εις βάρος του εναγόμενου - μισθωτή καταβολής μισθωμάτων για περαιτέρω διάστημα, απορριπτομένου του σχετικού αγωγικού αιτήματος ως ουσιαστικά αβάσιμου, κατά το οποίο είχε λυθεί η μίσθωση, με την ως άνω καταγγελία, το δε εναγόμενο είχε αποχωρήσει από το μίσθιο και είχαν παραδοθεί προσηκόντως τα κλειδιά αυτού. Η ενάγουσα - εκκαλούσα, παραπονείται, με τον μοναδικό ουσιαστικά λόγο της έφεσής της, ότι, κακώς το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δέχθηκε ότι οι αρχικοί συνεκμισθωτές γονείς της, ενεργούσαν τόσο ατομικά όσο και ως πληρεξούσιοι (άμεσοι αντιπρόσωποι) αυτής, στους οποίους είχε αναθέσει τη διαχείριση του μισθίου ακινήτου, συγκυριότητας και των τριών, καθώς, όπως υποστηρίζει, από κανένα στοιχείο δεν προκύπτει το ως άνω γεγονός. Το ότι καταβαλλόταν το 50% του μισθώματος στην ίδια από κάποιο χρονικό σημείο και μετά, δεν δεικνύει, σύμφωνα πάντα με τους ισχυρισμούς της εκκαλούσας, κάτι τέτοιο, ενώ μετά το θάνατο του πατέρα της - αρχικού συνεκμισθωτή στις 8.4.2016 και την επαγωγή του μεριδίου του στη μητέρα της - έτερη των συνεκμισθωτών, υπήρξε κοινωνία δικαιώματος μεταξύ αυτής και της μητέρας της, ως έχουσες το 50% έκαστη του μισθίου, πράγμα που γνώριζε και αποδέχτηκε το εναγόμενο. Υποστηρίζει, λοιπόν, η εκκαλούσα, ότι το τελευταίο έπρεπε να κοινοποιήσει την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης και στις δύο (στην ίδια και στη μητέρα της), αφού καμία εκ των δύο δεν λειτουργούσε ως εντολοδόχος ή αντιπρόσωπος της άλλης, αλλά η κάθε μία αυτοτελώς. Οπότε, συνεχίζει η εκκαλούσα, η κοινοποίηση της καταγγελίας στην μητέρα της αρχική πρώτη ενάγουσα, έστω στη διεύθυνση στην Ηλιούπολη, όπου δεν διέμενε πλέον, καθώς είχε μετακομίσει στην Πεντέλη, δεν επιφέρει αποτελέσματα στο πρόσωπό της, καθώς επίσης η παραλαβή των κλειδιών του μισθίου από την ίδια την εκκαλούσα - δεύτερη αρχική ενάγουσα και ήδη μοναδική ενάγουσα δεν δεσμεύει την συνεκμισθώτρια μητέρα της. Ως εκ τούτων, καταλήγει (η εκκαλούσα) ότι η εκκαλουμένη απόφαση εσφαλμένα δεν δέχθηκε τον αγωγικό ισχυρισμό περί ακυρότητας της καταγγελίας της ένδικης σύμβασης και συνέχισης αυτής. Ο ισχυρισμός, όμως, αυτός της εκκαλούσας, και συνεπώς κι ο λόγος της έφεσης, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Ειδικότερα, όπως αναλυτικότερα αναφέρθηκε παραπάνω, μόνη εκμισθώτρια του εν λόγω ακινήτου, μετά το θάνατο του αρχικού συνεκμισθωτή συζύγου της, ήταν η Α.Π., οπότε νομίμως και προσηκόντως, κατ' άρθρα 608 εδ. β και 609 εδ. δ΄ ΑΚ, επιδόθηκε σε αυτήν η ανωτέρω καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης από το εναγόμενο - μισθωτή, στη διεύθυνσή της που αναφερόταν στο μισθωτήριο και δεν ήταν απαραίτητο για την εγκυρότητά της (καταγγελίας) να επιδοθεί και στην ενάγουσα - εκκαλούσα. Το γεγονός ότι η τελευταία ήταν συγκυρία του ως άνω ακινήτου και της καταβαλλόταν μέρος του μισθώματος, αντίστοιχο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας της σε αυτό, δεν την καθιστά εκμισθώτρια αυτού, καθώς ο εκμισθωτής δεν είναι απαραίτητο να ταυτίζεται με τους συνιδιοκτήτες του μισθίου.

Περαιτέρω, συνάγεται ότι οι γονείς της ενάγουσας - εκμισθωτές, εκτός από ατομικά, ενεργούσαν ως εντολοδόχοι κι αντιπρόσωποι αυτής ως συγκοινωνού, κυρίως διότι, όπως κι η ίδια αναφέρει στην αγωγή της, υπήρχε συναίνεσή της ως προς τη μίσθωση, αλλά και επειδή της καταβαλλόταν μέρος του μισθώματος. Σε κάθε περίπτωση, η εκκαλούσα παρέλαβε τα κλειδιά του μίσθιου ακινήτου, αν και κάτι τέτοιο δεν ήταν καν απαραίτητο, με βάση τα ανωτέρω συμφωνηθέντα στο μισθωτήριο, για να συντελεσθεί η παράδοσή του, εφόσον, όπως πολλάκις προαναφέρθηκε, είχε προσηκόντως γίνει επίδοση της καταγγελίας της μίσθωσης εκ μέρους του εναγόμενου, στη μοναδική πλέον εκμισθώτρια Α.Π.

Εξάλλου, ο κύριος του ακινήτου, εφόσον δεν είναι εκμισθωτής αυτού, δεν δικαιούται να ασκήσει τις αγωγές από τη μίσθωση (...). Κατόπιν τούτων, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφαση του κατέληξε στην ίδια κρίση με το παρόν, έστω με εν μέρει διαφορετική αιτιολογία, την οποία το παρόν Δικαστήριο παραδεκτά αντικαθιστά (άρθρο 534 ΚΠολΔ), δεν έσφαλε και ορθώς εφάρμοσε τον νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις...». Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο, απέρριψε την από 1.8.2020 έφεση της ενάγουσας-εκκαλούσας, ήδη αναιρεσείουσας, ως ουσιαστικά αβάσιμη, επικυρώνοντας την πρωτόδικη (υπ' αριθ. …/2020) απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία είχε γίνει δεκτή εν μέρει η αγωγή της αναιρεσείουσας και είχε υποχρεωθεί το αναιρεσίβλητο ν.π.δ.δ. να της καταβάλει το ποσό των 5.904,37 ευρώ, το οποίο αντιστοιχούσε στο, κατ’ άρθρο 609 ΑΚ, οφειλόμενο μίσθωμα του μηνός Οκτωβρίου 2017.

Με το μοναδικό λόγο της υπό κρίση αίτησης αναίρεσης, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 785 και 788 § 1 ΑΚ, τις οποίες εσφαλμένα ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε, με το να δεχθεί ότι δεν ήταν απαραίτητο να κοινοποιηθεί η καταγγελία της μίσθωσης από το αναιρεσίβλητο και στην ίδια (αναιρεσείουσα), η οποία είναι συγκυρία του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου, καθώς (όπως ισχυρίζεται) η χρήση του μισθίου ακινήτου είναι αδιαίρετη και οι πράξεις διαχείρισης, για να είναι έγκυρες, θα πρέπει να πραγματοποιούνται και αντίστοιχα να απευθύνονται, είτε από και προς όλους τους κοινωνούς (άρθρ. 788 ΑΚ), είτε από και προς αυτούς που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων. Σύμφωνα με τις αναιρετικά ανέλεγκτα παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης: α) η επίδικη μίσθωση καταρτίσθηκε μόνο από τους γονείς της αναιρεσείουσας, Α.Π. και Α.Π., συγκύριους στο μίσθιο κατά ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, οι οποίοι ενεργούσαν και ως εντολοδόχοι της αναιρεσείουσας, η οποία είναι συγκυρία στο μίσθιο κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου, β) το μηνιαίο μίσθωμα καταβαλλόταν σε ποσοστό 25% σε καθένα από τους εκμισθωτές και σε ποσοστό 50% στην αναιρεσείουσα, μετά δε το θάνατο του αρχικού εκμισθωτή Α.Π., η Α.Π. κληρονόμησε, δυνάμει ιδιόγραφης διαθήκης, νομίμως δημοσιευθείσας, το ποσοστό συγκυριότητάς του στο ακίνητο και το μίσθωμα καταβαλλόταν σε ποσοστό 50% στην Α.Π. και 50% στην αναιρεσείουσα, γ) το αναιρεσίβλητο με την από 17.9.2017 εξώδικη δήλωσή του, που επέδωσε, δια θυροκολλήσεως, στην εκμισθώτρια Α.Π., στη δηλωθείσα στο μισθωτήριο συμβόλαιο διεύθυνση, κατήγγειλε τη μίσθωση, που είχε ήδη καταστεί αορίστου χρόνου (στην ίδια διεύθυνση η ως άνω εξώδικη δήλωση θυροκολλήθηκε επίσης και ως προς έτερο εκμισθωτή Α.Π., ο οποίος είχε ήδη αποβιώσει), δ) το αναιρεσίβλητο δεν γνώριζε, αλλά ούτε αποδείχθηκε, ότι η εκμισθώτρια είχε μετακομίσει από την αναγραφόμενη στο μισθωτήριο διεύθυνση και κατοικούσε πλέον στην Πεντέλη Αττικής κατά το χρόνο της επίδοσης της εξώδικης καταγγελίας, ε) η αναιρεσείουσα στις 29.9.2017 παρέλαβε τα κλειδιά του μισθίου, επιφυλασσόμενη των νομίμων δικαιωμάτων της και στ) οι γονείς της αναιρεσείουσας- εκμισθωτές, εκτός από ατομικά, ενεργούσαν ως εντολοδόχοι και αντιπρόσωποι αυτής ως συγκοινωνού, διότι όπως αναφέρει η ίδια στην αγωγή της, υπήρχε συναίνεσή της ως προς τη μίσθωση. Σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στη νομική σκέψη της παρούσας απόφασης, το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις προαναφερόμενες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις 785 και 788 § 1 ΑΚ, τις οποίες συνακόλουθα δεν παραβίασε ευθέως, καθόσον η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης που έγινε από το μισθωτή- αναιρεσίβλητο, ασκήθηκε εναντίον της μοναδικής - μετά το θάνατο του έτερου συνεκμισθωτή- εκμισθώτριας, που ενεργούσε ως εντολοδόχος και αντιπρόσωπος και της συγκύριας του ακινήτου, αναιρεσείουσας, η οποία δεν είχε συμβληθεί στη σύμβαση μίσθωσης και δεν κατέστη εκμισθώτρια μετά το θάνατο του αρχικού εκμισθωτή πατέρα της, οπότε και δεν απαιτείτο για την εγκυρότητα της καταγγελίας να επιδοθεί και στην τελευταία, όπως αβάσιμα υποστηρίζει. Επομένως, ο μοναδικός αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. […]

Χ.Ι.Κ.