Με επιμέλεια των κ.κ. Κωνσταντίνου Γιαννούλη, Γεράσιμου Γκασούκα, Ευσταθίου Γραμμένου, Χριστίνας Κατσογιάννου, Σπύρου Λάλα, Νικολάου Νάκη, Ευάγγελου Παπαηλία & Δημητρίου Σκαρίπα
 

Άρειος Πάγος (Δ΄ Τμήμα)

Αριθ. 1222/2024

Πρόεδρος: Μ. Παπαχίου, Αντιπρόεδρος 

Εισηγητής: Σ. Πλαστήρας, Αρεοπα­γί­της

Δικηγόροι: Σ. Ντοβίνος, Α. Κουρούπης

Εμπορικές μισθώσεις. Καταβολή μισθώματος. Καταγγελία σύμβασης από τους κληρονόμους. Θάνατος μισθωτή. Επαγωγή κληρονομιάς και κατά συνέπεια μισθωτικής σχέσης. Σε περίπτωση μη αποποίησης της κληρονομιάς, καθώς και μη καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης, οι κληρονόμοι υπεισέρχονται στη θέση του μισθωτή και η υποχρέωση καταβολής του μισθώματος βαρύνει ατομικά την περιουσία τους χωρίς να θεωρείται χρέος της κληρονομιάς (Άρθρα 44 π.δ. 34/1995, 281, 340-342, 574 – 576, 583, 609, 612, 1710, 1807, 1846 - 1847 ΑΚ, 534, 559, 561, 577, 614 ΚΠολΔ).
 

(…) Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, κατ’ άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, με τη σύμβαση μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 340, 341 και 342 του ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει, ότι κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης, είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη τη παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητά του, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 777/2022). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 612 § 1 του ΑΚ «Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός». Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 1846 του ΑΚ, ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομία, μόλις γίνει η επαγωγή, η οποία (επαγωγή), κατά τη διάταξη του άρθρου 1710 του ΑΚ επέρχεται κατά το θάνατο του κληρονομουμένου. Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων των άρθρων 574, 612 § 1, 1710 και 1846 του ΑΚ, σαφώς συνάγεται ότι η μισθωτική σχέση είναι κληρονομητή και, κατά συνέπεια, σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, δεν επέρχεται λύση της σύμβασης μίσθωσης, αλλά υπεισέρχονται στη μισθωτική σχέση και δη στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, οι κληρονόμοι του μισθωτή (εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου), μόλις γίνει η επαγωγή, η οποία επέρχεται κατά το θάνατο του κληρονομουμένου και εφόσον οι κληρονόμοι αυτοί αποδεχθούν την κληρονομία σιωπηρώς ή ρητώς (άρθρα 1846, 1847, 1850, 1857, 1940 του ΑΚ) (ΑΠ 777/ 2022, ΑΠ 607/2011, ΑΠ 1254/2001, ΑΠ 257/ 1986, ΑΠ 1731/1987), χωρίς να χρειάζεται και η προηγούμενη μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής, αφού πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας, έχοντας πλέον δικαίωμα οι κληρονόμοι αυτοί είτε να καταγγείλουν τη μίσθωση, είτε να συνεχίσουν τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου για δικό τους λογαριασμό, χωρίς να απαιτείται κάποια ιδιαίτερη γι’ αυτό δήλωση προς τον εκμισθωτή (ΑΠ 89/1997). Έτσι, ο θάνατος του μισθωτή δεν έχει επίδραση στη μισθωτική σχέση, είναι δε τούτο εύλογο, διότι προκειμένου περί επαγγελματικής στέγης όπου είναι φυσικό να ασκείται επιχείρηση, της οποίας ουσιώδες στοιχείο είναι η στέγη, δεν μπορεί μετά λόγου να υποστηριχθεί ότι η προστασία των κληρονόμων κείται εκτός της πρόνοιας του νομοθέτη, παρέχεται, όμως, με τη διάταξη αυτή του άρθρου 612 § 1 του ΑΚ στους κληρονόμους του η δυνατότητα, υπεισερχόμενοι στη μισθωτική σύμβαση (ορισμένου ή αορίστου χρόνου, αφού δεν γίνεται καμία διάκριση στο νόμο), να την καταγγείλουν και να αποδεσμευτούν από αυτή, αλλιώς δεν θα είχαν εξουσία να καταλύσουν τη μισθωτική σχέση, εκτός αν αυτό προβλέπονταν ρητά στη σύμβαση μίσθωσης. Δηλαδή με την καταγγελία του άρθρου 612 § 1 του ΑΚ από τους κληρονόμους του μισθωτή, επέρχεται ως αποτέλεσμα αιφνίδια ανατροπή της μισθωτικής σχέσης και πρόωρη λήξη αυτής, τα αποτελέσματα δε της εν λόγω καταγγελίας δεν επέρχονται αμέσως, αλλά μετά την πάροδο τριών μηνών και ισχύουν για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.

Συνεπώς, η διάταξη του άρθρου 612 § 1 του ΑΚ παρέχει δυνατότητα αποδέσμευσης από τη μίσθωση για τους κληρονόμους του μισθωτή, με την άσκηση του, εκ της διάταξης αυτής, παρεχόμενου δικαιώματος της καταγγελίας, για την επέλευση των αποτελεσμάτων της οποίας ισχύει η άνω τρίμηνη προθεσμία. Εάν, μετά το θάνατο του μισθωτή οι κληρονόμοι αυτού, υπεισερχόμενοι στη μισθωτική σχέση, δεν καταγγείλουν, όπως έχουν δικαίωμα, κατ’ άρθρο 612 § 1 του ΑΚ τη μισθωτική σύμβαση, αυτή πλέον συνεχίζεται για δικό τους λογαριασμό (ΑΠ 89/1997) και, συνεπώς, μετά την υπεισέλευση αυτή των κληρονόμων του αρχικού μισθωτή στη μισθωτική σχέση, από το χρόνο επαγωγής της κληρονομίας, δηλαδή από το χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου-μισθωτή, οι δημιουργούμενες υποχρεώσεις της μισθωτικής αυτής σύμβασης, δεν βαρύνουν την κληρονομιαία περιουσία, αλλά την ατομική περιουσία των κληρονόμων που συνεχίζουν για λογαριασμό τους, εφόσον δεν έχουν καταγγείλει, τη μισθωτική σύμβαση και, τούτο διότι, οι ως άνω αξιώσεις προέρχονται από τις ενέργειες των εν λόγω κληρονόμων, μετά την υπεισέλευσή τους στη μισθωτική σχέση, ως συνεχιστών για λογαριασμών τους πλέον αυτής και, ως εκ τούτου, δεν αποτελούν χρέος της κληρονομίας (ΑΠ 777/2022, ΑΠ 607/2011, ΑΠ 89/ 1997). 

Γ.Σ.Γ.