Η έννοια της διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών κατ’ άρθρο 19 § 2 ν. 2664/1998. Αιτίες της νομοθετικής επιβολής της. Η ασυμβατότητά της με το κλασσικό εμπράγματο δίκαιο. Η αντικατάστασή της από τη νέα διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων που καθιερώνεται με τις διατάξεις των άρθρων 8, 9 και 10 ν. 5142/2024 και η επίδραση των τελευταίων στην κατεύθυνση άρσεως των προβλημάτων από την εφαρμογή της 

Παναγιώτη Α. Πυλαρινού

Δικηγόρου

Ι. Εισαγωγή 
 

Έχοντας πλέον περάσει πάνω από είκοσι χρόνια από την δημοσίευση του ν. 2664/1998 και πλησιάζοντας ολοένα και περισσότερο στην συμπλήρωση εικοσαετίας από την έναρξη λειτουργίας των πρώτων Κτηματολογικών Γραφείων στο μεγαλύτερο μέρος της Επικράτειας, εκείνο που νομίζω ότι αναδεικνύεται με τον πλέον ανάγλυφο τρόπο μέσα από την εμπειρία της εφαρμογής του και την εντεύθεν έκρηξη της πληροφορίας που γέννησε η εκ μέρους της θεωρίας και της νομολογίας ερμηνευτική του προσέγγιση - την οποία στην κυριολεξία πυροδότησαν και εξακολουθούν αδιάκοπα και με ρυθμό πολυβόλου να πυροδοτούν οι αναρίθμητες εμβαλωματικές νομοθετικές παρεμβάσεις - δεν είναι άλλο από την ολοένα και μεγαλύτερη απομάκρυνση του θεσμού του Κτηματολογίου από την επίτευξη του κυρίου στόχου που οφείλει να έχει, όπως αυτός αναδύεται μέσα από την ίδια τη φιλοσοφία του σχεδιασμού του: την κάθετη αναβάθμιση της ασφάλειας των συναλλαγών δια της αντικαταστάσεως της παρεχόμενης από το σύστημα δημοσίευσης των μεταγραφών και υποθηκών «τυπικής δημοσιότητας», με την παρεχόμενη από ένα κανονικό κτηματολόγιο «ουσιαστική δημοσιότητα» των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, και μάλιστα μέσα από ένα αποτελεσματικό πλέγμα κανόνων δικαίου που θα χαρακτηρίζονται από ακρίβεια, σαφήνεια, απλότητα και ταχύτητα στην εφαρμογή τους. [Σχετικώς με το «αίτημα της ουσιαστικής δημοσιότητας» σε αντιδιαστολή με εκείνο της «τυπικής δημοσιότητας» βλ. Α. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου «ΑΣΤΙΚΟΣ ΚΩΔΙΞ – ΚΑΤ’ ΑΡΘΡΟ ΕΡΜΗΝΕΙΑ», Τόμος V Εμ­πράγματο Δίκαιο, Αφοι Π. Σάκκουλα Αθήνα 1985, Εισαγ. παρατηρήσεις στο εμπράγματο δίκαιο σ. 15 – 18]. Έτσι, μόνο ως τραγική ειρωνεία μπορεί να γίνει αντιληπτή από τον σημερινό αναγνώστη (προκαλώντας του συνάμα και βαθιά κατάθλιψη), η ακόλουθη σκέψη των καλών δασκάλων, που πιθανότατα αποτελούσε - όταν την διατύπωναν κοντά μισόν αιώνα πριν - και ενδόμυχη ελπίδα τους, κατά την οποία: «[…] Στα ακίνητα, όπως αναφέρθηκε παραπάνω (αριθ. 63), δεν ικανοποιείται το αίτημα της ουσιαστικής δημοσιότητας: Οι τρίτοι δηλαδή που συμβουλεύονται τα τηρούμενα στο υποθηκοφυλακείο βιβλία δεν κατοχυρώνονται, αν οι εγγραφές σε αυτά είναι ανακριβείς. Το ελάττωμα των τίτλων μεταφέρεται και στο δικαίωμα που αποκτά ο τρίτος, έστω κι αν είναι καλόπιστος. Για την έγερση εξάλλου διεκδικητικής αγωγής δεν αρκεί να αναφερθεί ο ενάγων στη σχετική εγγραφή στα βιβλία μεταγραφών: Πρέπει να προσκομίσει πλήρη σειρά τίτλων κτήσης και να αναχθεί σε έναν πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητας. Ουσιαστική δημοσιότητα στα ακίνητα θα μπορούσε να υπάρξει, αν υπήρχε στην Ελλάδα, όπως σε άλλα κράτη, κτηματολόγιο (κτηματικό βιβλίο), όπου θα φαινόταν με σαφήνεια η ιστορία του κάθε κτήματος, και εφόσον βεβαίως γινόταν και ο αναγκαίος έλεγχος του περιεχομένου των εγγραφών στα βιβλία του κτηματολογίου κατά τρόπο που να διασφαλίζει την ορθότητα και την ακρίβεια των εγγραφών. Σ’ αυτή την περίπτωση όχι μόνο θα ήταν δικαιολογημένη, αλλά και θα επιβαλλόταν η κατοχύρωση της εμπιστοσύνης των καλόπιστων τρίτων στο περιεχόμενο των δημόσιων βιβλίων κτηματολογίου. Το σύστημα τυπικής δημοσιότητας όμως που ισχύει στην Ελλάδα, όπου δεν έχει γίνει η αναγκαία για τη λειτουργία του Κτηματολογίου κτηματογράφηση, δεν παρέχει εχέγγυα για την ικανοποίηση του αιτήματος και της ουσιαστικής δημοσιότητας» [βλ. Α. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, ό.π., σ. 18 με αριθμό εκθέτη 64]. Το μάταιον της ελπίδας ότι η υιοθέτηση από την Χώρα μας του θεσμού του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του παρωχημένου θεσμού των μεταγραφών και υποθηκών θα οδηγούσε αυτονοήτως και στην ικανοποίηση του «αιτήματος ουσιαστικής δημοσιότητας», που αποτελεί υπαρξιακό στόχο κάθε κτηματολογίου και αυτονόητο κεκτημένο όλων των άλλων κρατών που χρησιμοποιούν παλαιόθεν το Κτηματολόγιο ως σύστημα δημοσίευσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, ήρθε να επιβεβαιώσει με τον πλέον επίσημο αλλά και κυνικό τρόπο η νέα διάταξη του άρθρου 16 § 1 περ. γ΄ του ν. 2664/1998, όπως τροποποιηθείσα από τις διατάξεις των άρθρων 66 ν. 4903/2022 και 4 § 1 του ν. 5076/2023 ισχύει σήμερα, σύμφωνα με την οποία: «1. Ο διενεργούμενος στο Κτηματολογικό Γραφείο έλεγχος κάθε αίτησης και των συνυποβαλλόμενων δικαιολογητικών είναι έλεγχος νομιμότητας. Κατ’ αυτόν ελέγχεται περιοριστικώς: α) …, β)… , γ) αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση, συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από το νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της. Ο έλεγχος αφορά αποκλειστικώς και μόνο τη νομιμότητα της πράξεως, της οποίας ζητείται η καταχώριση, χωρίς να δύναται να επεκταθεί σε άλλες πράξεις, σε προγενέστερο τίτλο κτήσης, σε εξέταση και συσχετισμό μεταγεγραμμένων τίτλων ή στον έλεγχο της ορθότητας της πρώτης εγγραφής και περιορίζεται στο αν από το περιεχόμενο της πράξης προκύπτει ότι έχουν τηρηθεί εκείνες οι διατυπώσεις, που αν δεν τηρηθούν, ο νόμος ρητώς απαγορεύει την καταχώριση επί ποινή απολύτου ακυρότητας». Η δια των ανωτέρω τροποποιήσεων εκ μέρους του νομοθέτη επιβολή τόσο δραστικών περιορισμών στον έλεγχο «νομιμότητας» των υποβαλλομένων προς καταχώρησιν σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου πράξεων προφανώς και δεν αντιστοιχεί στον «έλεγχο του περιεχομένου των εγγραφών στα βιβλία του κτηματολογίου», που είχαν στο νου τους ως αναγκαίο οι ανωτέρω καθηγητές μας όταν διατύπωναν την παραπάνω σκέψη τους, ώστε να θεωρούν ότι μέσω αυτού θα διασφαλίζεται η ορθότητα και η ακρίβεια των εγγραφών, άρα και η ικανοποίηση του αιτήματος για ουσιαστική δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων. Με δεδομένο μάλιστα ότι ο νομοθέτης δεν θα προέβαινε τυχαία σε τόσο ακραίο περιορισμό του ελέγχου νομιμότητας των υποβαλλομένων προς καταχώρησιν σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου πράξεων αν δεν υπήρχε πολύ σπουδαίος λόγος που να τον επιβάλλει και που δεν είναι άλλος από την εκ μέρους του επίγνωση ότι ούτε στο στάδιο της κτηματογράφησης διενεργείται αποτελεσματικός έλεγχος νομιμότητας των υποβαλλομένων δηλώσεων ιδιοκτησίας, πράγμα που αναπόδραστα οδηγεί με μεγάλη συχνότητα σε εσφαλμένες πρώτες εγγραφές και κατ’ επέκτασιν σε ασυμβατότητα μεταξύ των καταχωρισμένων πρώτων εγγραφών και των προς καταχώρησιν μεταγενεστέρων τοιούτων, (στις οποίες αφορά ο έλεγχος νομιμότητας του άρθρου 16 ν. 2664/1998), δικαίως οι θεσπίζουσες τους ανωτέρω περιορισμούς διατάξεις των νόμων 4903/ 2022 και 5076/2023 (οι οποίες σκοπό έχουν να αποτρέψουν την εκ μέρους του Προϊσταμένου του εκάστοτε αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου αυτεπάγγελτη απόρριψη σωρείας μεταγενέστερων εγγραφών λόγω ασυμβατότητας με τις εσφαλμένες αρχικές), θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ως οι ληξιαρχικές πράξεις θανάτου του αιτήματος για ουσιαστική δημοσιότητα των καταχωρισμένων στο ελληνικό Κτηματολόγιο εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων και, κατ’ επέκτασιν, ως επίσημη κρατική ομολογία «χρεωκοπίας» του νεοπαγούς θεσμού εν τη γενέσει του. 

Κορυφαία ένδειξη της εδώ και χρόνια σταδιακής εκ μέρους του Κράτους απώλειας του ελέγχου της κατάστασης όσον αφορά την ομαλή εξέλιξη της διαδικασίας κτηματογράφησης, (συνεπώς δε και της αποτελεσματικής λειτουργίας του θεσμού σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου), αποτελούν οι αναρίθμητες, ασυντόνιστες και αποσπασματικού χαρακτήρα επιγενόμενες νομοθετικές παρεμβάσεις στους νόμους 2308/1995 και 2664/1998, οι οποίες και αποτελούν την ολοφάνερα σπασμωδική αντίδραση του Κράτους απέναντι στο χάος που έχει προκαλέσει ο εκ μέρους του εξ αρχής και συνολικώς αποτυχημένος σχεδιασμός της μετάβασης από τον θεσμό των μεταγραφών και υποθηκών σε εκείνον του Κτηματολογίου. Όμως οι με καταιγιστικό ρυθμό επιβαλλόμενες τροποποιήσεις των ανωτέρω νόμων όχι μόνο προσβάλλουν βάναυσα την νοηματική και λειτουργική συνοχή των αρχικών νομοθετημάτων με αποτέλεσμα να τα καθιστούν από δυσνόητα έως ακατάληπτα αλλά, ολοένα και συχνότερα, δεν αποβλέπουν καν στην ορθή επίλυση των προβλημάτων που προκύπτουν κατά τη διαδικασία ή/και από τη διαδικασία κτηματογράφησης (ενώπιον των οποίων ο κτηματολογικός νομοθέτης στέκεται πλέον αμήχανος έχοντας στην ουσία μοιρολατρικά αποδεχθεί την αδυναμία του να τα αντιμετωπίσει αποτελεσματικά), αλλά έχουν ως μόνο στόχο τους τη νομοθετική διασφάλιση της απαλλαγής του Ελληνικού Δημοσίου από τις αστικές του ευθύνες για την τεράστιας εκτάσεως ζημία που το Κράτος προκάλεσε – και την ακόμα μεγαλύτερη που αναμένεται να προκαλέσει- σε βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων, της ασφάλειας των συναλλαγών και κατ’ επέκτασιν της εθνικής οικονομίας με τις πράξεις και παραλείψεις του, που έχουν ως αποτέλεσμα την μη εύρυθμη λειτουργία του Κτηματολογίου. 

Ευρισκόμενοι λοιπόν ενώπιον αυτής της πολύ δυσάρεστης κατάστασης, την οποία μάλιστα καλούμεθα να διαχειριστούμε ως επαγγελματίες από πολύ μειονεκτική θέση (ως μη δυνάμενοι να αλλάξουμε το νομοθετικό πλαίσιο που μας έχει επιβληθεί άνωθεν ως εργαλείο δουλειάς), εκτιμώ πως το μόνο που μπορούμε να κάνουμε άπαντες οι ερμηνευτές και εφαρμοστές του δικαίου (δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, δικαστές) είναι να επιδράσουμε στην κατεύθυνση αμβλύνσεως των νομικών προβλημάτων του λειτουργούντος κτηματολογίου αντιμετωπίζοντας την πολυπλοκότητα και την ασάφεια του νομοθετικού πλαισίου που θέτει ο ν. 2664/1998 με γνώμονα την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη προσήλωση στην διδασκαλία των βασικών εννοιών του κλασσικού εμπραγμάτου δικαίου, η απλότητα και σαφήνεια των οποίων συχνά αφήνει να διαφανεί με ανάγλυφο τρόπο και η ασυμβατότητα των κινήτρων του κτηματολογικού νομοθέτη με τον θεσμό που καλείται να εξυπηρετήσει, δίνοντάς μας μια πιο απλή και ξεκάθαρη εικόνα της πραγματικότητας και του τρόπου που πρέπει να επιλύσουμε τις πλέον περίπλοκες ή ακατανόητες όσον αφορά τη σκοπιμότητά τους διατάξεις του κτηματολογικού νόμου, με μοναδικό στόχο την ωφέλεια του κοινωνικού συνόλου δια της προασπίσεως της ασφάλειας των συναλλαγών, αποστασιοποιούμενοι ταυτόχρονα από κάθε νομοθετική στόχευση που αφίσταται αυτής.
 

ΙΙ. Το περιεχόμενο της διάταξης του άρθρου 947 ΑΚ ως ασφαλής πυξίδα για την ερμηνευτική προσέγγιση των διατάξεων του ν. 2664/ 1998 που αφορούν στην «διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων» του ακινήτου
 

Σύμφωνα με τα απολύτως κρατούντα στην θεωρία, «Ο ορισμός της έννοιας του πράγματος στην ΑΚ 947 § 1 δεν είναι πλήρης, διότι η ιδιότητα ενός αντικειμένου ως ενσώματου δεν αρκεί για να αποτελέσει αυτό πράγμα και να υπάρξει εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε αυτό. Με βάση το σύνολο των διατάξεων του ΑΚ για τα πράγματα και τα εμπράγματα δικαιώματα ο νομοθετικός αυτός ορισμός συμπληρώνεται ως εξής: Πράγμα είναι κάθε ενσώματο, απρόσωπο και αυθύπαρκτο αντικείμενο που μπορεί να εξουσιάσει ο άνθρωπος» [βλ. Α. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, ό.π., άρθρο 947, σ. 27-28 με αριθμό εκθέτη 10].

Περαιτέρω γίνεται επίσης απολύτως δεκτό ότι το γήινο έδαφος ως σύνολο είναι αδιάφορο για το ιδιωτικό δίκαιο, διότι δεν αποτελεί πράγμα κατά την έννοια της ΑΚ 947 και 948. Πράγμα κατά την παραπάνω έννοια αποτελεί μόνο το τμήμα του εδάφους που, αφού οριοθετήθηκε με βάση το νόμο ή την ιδιωτική βούληση, απέκτησε ατομικότητα, καθιστάμενο ούτως αντικείμενο εξουσιάσεως [βλ. σχετικώς και Α. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, ό.π., σ. 28 με αριθμό εκθέτη 12].

Τέλος, η αμέσως παραπάνω παραδοχή, μας οδηγεί μοιραία στην ανάγκη προσδιορισμού της εννοίας της «οριοθετήσεως» του ακινήτου, η οποία νομίζω ότι θα μπορούσε να αποδοθεί ως εξής: «Οριοθέτηση ακινήτου είναι η από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση απόδοση ταυτότητας σε τμήμα εδάφους που το διακρίνει από το γήινο έδαφος ως σύνολο, προσδίδοντάς του συγκεκριμένο σχήμα, διαστάσεις και θέση στο χώρο (= γεωγραφικές συντεταγμένες), δηλαδή ατομικότητα, ώστε να μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξουσιάσεως, άρα και πράγμα κατά την έννοια του Αστικού Κώδικα».

Εκ των ανωτέρω συνάγεται ότι κάθε μεταβολή στο σχήμα ή στις διαστάσεις ή στην θέση στο χώρο (ή και στην επιφάνεια ενός ακινήτου, αφού η αυξομείωση της τελευταίας επιδρά άμεσα στις διαστάσεις και τη θέση του ακινήτου στο χώρο), αναγκαία μεταβάλλει την ίδια την ταυτότητά του, δηλαδή την ίδια την υπόστασή του ως πράγμα κατά την έννοια της ΑΚ 947, εις τρόπον ώστε να αναφερόμαστε πλέον σε άλλο (ακίνητο) πράγμα. 

Τούτο με τη σειρά του σημαίνει ότι, οσάκις ένα ακίνητο οριοθετημένο γεωχωρικά (= γεωμετρικά και χωρικά) από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση ως προς το σχήμα, τις διαστάσεις και την θέση του στο χώρο ώστε να αποτελεί αδιαμφισβήτητα πράγμα κατά την έννοια της ΑΚ 947, εκ σφάλματος δεν αποτυπώνεται με τα ίδια ως άνω γεωχωρικά στοιχεία της οριοθέτησής του στις κτηματολογικές εγγραφές, (πλην μιας ελάχιστης αποδεκτής απόκλισης που θεωρείται κατά συνθήκην ανεκτή από το νόμο), τότε αυτό που συμβαίνει είναι ότι, στην πράξη, το εν λόγω ακίνητο δεν αποτυπώνεται καθόλου σε αυτές ως πράγμα κατά την έννοια της ΑΚ 947 και, στη θέση του, για να καλυφθεί το χωρικό κενό από την απουσία του, έχουν προφανώς αποτυπωθεί ένα η περισσότερα άλλα ως προς την ταυτότητά τους ακίνητα, με διαφορετικά γεωχωρικά στοιχεία και δικούς τους ΚΑΕΚ, τα οποία όμως είναι νομικώς ανύπαρκτα διότι δεν αποτελούν πράγματα κατά την έννοια της ΑΚ 947, καθόσον δεν έχουν οριοθετηθεί από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση, η δε αποτύπωσή τους στα κτηματολογικά διαγράμματα και φύλλα οφείλεται σε σφάλμα της κτηματογράφησης, (και δη ανεξαρτήτως του εάν τα «ακίνητα» αυτά φέρονται στις πρώτες εγγραφές ως ανήκοντα στο σύνολό τους στον ιδιοκτήτη του πραγματικού ακινήτου εις τρόπον ώστε αν επιτρεπόταν να συνενωθούν θα συνέθεταν το μη καταχωρισμένο πραγματικό του ακίνητο ή αν έχουν αποδοθεί κάποια μόνο εξ αυτών στον ιδιοκτήτη του πραγματικού ακινήτου και τα υπόλοιπα σε τρίτους, ή αν η επιφάνεια του μη κτηματολογικώς αποτυπωμένου πραγματικού ακινήτου έχει προσαρτηθεί στο σύνολό της και κατά τμήματα σε όμορα ακίνητα, (μεταβάλλοντας με τον τρόπο αυτό εσφαλμένα και την ταυτότητα των τελευταίων ως πραγμάτων κατά την έννοια της ΑΚ 947 και καθιστώντας τα – και αυτά - νομικώς ανύπαρκτα), ή αν στο πραγματικό ακίνητο έχουν προστεθεί τμήματα άλλων όμορων ακινήτων με αποτέλεσμα να προκύπτει ένα άλλο, (επίσης νομικώς ανύπαρκτο ως πράγμα), ακίνητο ευρύτερης εκτάσεως – συνήθως δε και διαφορετικού σχήματος - από τα πραγματικά ακίνητα, την επιφάνεια των οποίων έχει καταλάβει) .

Τις παραπάνω σκέψεις επιβεβαιώνει το ίδιο το άρθρο 4 § 1 εδ. β΄ του ν. 2664/1998 σύμφωνα με το οποίο «Κάθε ακίνητο απεικονίζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα και εμφαίνεται με τον αποκλειστικό γι’ αυτό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, ως τμήμα εδάφους, μαζί με τα συστατικά του μέρη …» εις τρόπον ώστε να καθίσταται απολύτως σαφές ότι κάθε ακίνητο ως τμήμα εδάφους είναι μοναδικό κατά το σχήμα, τις διαστάσεις και τη θέση του στο χώρο (στοιχεία με τα οποία άλλωστε μπορεί και γίνεται αντιληπτό ως αυτοτελές πράγμα), ώστε με κάθε αλλαγή οποιουδήποτε από τα ανωτέρω στοιχεία να απεικονίζεται ένα άλλο τμήμα εδάφους, ήτοι ένα διαφορετικό ακίνητο κατά την έννοια της ΑΚ 947, πράγμα που, κατά λογική ακολουθία, καθιστά εννοιολογικώς ακατάληπτη πάσαν μεταβολή οιουδήποτε από τα ανωτέρω στοιχεία ενός ακινήτου ως «διόρθωση των γεωμετρικών του στοιχείων». Με άλλα λόγια η έννοια «διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ακινήτου» είναι ασύμβατη με την κατ’ άρθρον 947 ΑΚ νομική έννοια του ακινήτου ως πράγματος και, ως εκ τούτου, λογικώς αδιανόητη. Αυτός είναι άλλωστε και ο λόγος που με βάση την ανωτέρω διάταξη, σε κάθε μοναδικό ακίνητο αντιστοιχεί – και πρέπει να αντιστοιχεί - αποκλειστικά ένας και μοναδικός ΚΑΕΚ.

Ακόμη μεγαλύτερη επιβεβαίωση των παραπάνω σκέψεων αποτελεί η διάταξη του άρθρου 11 § 3 του ν. 2664/1998 σύμφωνα με την οποία «Αν μεταβληθεί το ακίνητο, είτε λόγω συνενώσεως περισσότερων ακινήτων, είτε λόγω διανομής, είτε λόγω κατατμήσεως από οποιανδήποτε άλλη αιτία, ιδίως από αναγκαστική απαλλοτρίωση μέρους αυτού, το νέο ή τα νέα κατά περίπτωση ακίνητα που δημιουργούνται απεικονίζονται στα κτηματολογικά διαγράμματα, κατά τροποποίηση των αρχικών διαγραμμάτων και καταχωρίζονται σε νέα κτηματολογικά φύλλα με νέο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, ύστερα από σχετική σημείωση τόσο στο αρχικό όσο και στο νέο φύλλο», όπου γίνεται ξεκάθαρα αναφορά σε «μεταβολή του ακινήτου» όταν μεταβάλλονται τα γεωχωρικά στοιχεία του (σχήμα, διαστάσεις, θέση στον χώρο) λόγω συνένωσής του με άλλα ακίνητα ή λόγω κατάτμησής του, η οποία έχει ως αποτέλεσμα την κατάργησή του ως πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947 και την αντικατάστασή του από άλλο ή άλλα, νέα ακίνητα που δημιουργούνται και όχι φυσικά σε «διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων» του, ανύπαρκτου πλέον, αρχικού ακινήτου. Υπό την έννοια αυτή, κατ’ αρχάς καθίσταται ακατανόητος ο λόγος για τον οποίον, όταν οι ανωτέρω συνενώσεις ή κατατμήσεις (αλλά και εν γένει οι πάσης φύσεως γεωχωρικές μεταβολές νομίμως υφιστάμενων κατά την έννοια της ΑΚ 947 ακινήτων), δεν συντελούνται εγκύρως στα πλαίσια των προβλέψεων της παραπάνω διάταξης, ήτοι συνεπεία καταρτίσεως κάποιων συμβολαιογραφικών ή διοικητικών πράξεων σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου, αλλά αποτυπώνονται εσφαλμένως στα κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών από λάθη της κτηματογράφησης και δη υπό την μορφή αποτύπωσης νομικώς ανύπαρκτων ακινήτων, θα πρέπει να αντιμετωπίζονται με «διόρθωση των γεωμετρικών τους στοιχείων» και όχι με αντικατάσταση των ανακριβώς καταχωρισθέντων ανύπαρκτων ακινήτων από τα νομικώς υφιστάμενα τοιαύτα, η καταχώριση των οποίων θα γίνεται πάντοτε και σε κάθε περίπτωση με την απόδοση στα τελευταία νέου ΚΑΕΚ, διαφορετικού από εκείνον που είχε αποδοθεί στα ανύπαρκτα ακίνητα που εκ σφάλματος καταχωρήθηκαν στις πρώτες/αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, μετατρεπομένων των τελευταίων σε «ιστορικές ιδιοκτησίες».

Συνοψίζοντας υπό το πρίσμα όλων των ανωτέρω συλλογισμών, κάθε έννοια διόρθωσης των γεωμετρικών (για την ακρίβεια γεωχωρικών) στοιχείων ενός ακινήτου είναι και νομικώς ακατάληπτη, αφού τα γεωμετρικά/χωρικά στοιχεία ως προσδιοριστικά της ταυτότητας του ακινήτου είναι ανεπίδεκτα διορθώσεως, η δε φερόμενη ως «διόρθωση» μεταβολή τους, στην ουσία δεν αποτελεί διόρθωση αλλά περιγραφή ενός άλλου ακινήτου πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947, εντελώς διαφορετικού από εκείνο που δήθεν διορθώνεται. Εύλογη συνέπεια των ανωτέρω είναι να προκαλείται σύγχυση στον μελετητή του δικαίου ως προς την σκοπιμότητα που καλείτο να εξυπηρετήσει η καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998 «περί διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των καταχωρισθέντων στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ακινήτων», αλλά και αμηχανία ως προς τη δυνατότητα και τον τρόπο ενσωμάτωσής της στο πλέγμα των διατάξεων του εμπραγμάτου δικαίου (κλασσικού και κτηματολογικού) χωρίς να προκαλείται σύγκρουση μεταξύ τους, ώστε τελικά να μη μπορεί ευχερώς να διαπιστωθεί και αν τυχόν υπάρχουν και κάποιες, ελάχιστες έστω, περιπτώσεις, που οι εν λόγω διατάξεις «περί διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων» μπορεί, εν τέλει, να βρουν πεδίο εφαρμογής. 

ΙΙΙ. Η νομοθετική σκοπιμότητα θέσπισης της διατάξεως του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998

Ως ήδη ελέχθη, ο κτηματολογικός νομοθέτης νομοθετεί με γνώμονα την εύρυθμη λειτουργία του κτηματολογίου μόνο υπό την προϋπόθεση ότι μαζί με την εκάστοτε σκοπούμενη νομοθετική μεταβολή διασφαλίζεται ταυτόχρονα και η μη απόδοση ευθυνών σε βάρος του ΟΚΧΕ ( ή των ευάριθμων νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου εις τα οποία κατά καιρούς νομικώς μεταμορφώνεται - προφανώς ευρισκόμενος διαρκώς σε κάποιας μορφής κρίση ταυτότητας) και εν γένει σε βάρος του Δημοσίου καθώς, η τυχόν απόδοση ευθυνών, θα συνεπαγόταν μείζονα οικονομική ζημία για το Κράτος ένεκα της σωρείας των εσφαλμένων πρώτων κτηματολογικών εγγραφών που οφείλονται σε υπαιτιότητά των «υπευθύνων» για την κτηματογράφηση οργάνων του. Για τον λόγο αυτό είτε προέβλεψε ώστε οι διάφορες εσφαλμένες ή ανακριβείς κτηματολογικές εγγραφές να διορθώνονται με ένδικα βοηθήματα που φέρουν δικαστικά αντιμέτωπους, όχι βέβαια τους θιγόμενους πολίτες με τους υπαιτίους της ανακριβούς κτηματογράφησης (ΟΚΧΕ, ΕΚΧΑ, ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ν.π.δ.δ. κ.ο.κ.) αλλά τους πολίτες μεταξύ τους, [όπως λ.χ. η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 που προβλέπεται ότι ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον – συνήθως τον αληθή δικαιούχο – κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου, αντί να στρέφεται κατά του ΟΚΧΕ, που προέβη στην εσφαλμένη καταχώριση (και δη μετά από υποτιθέμενο έλεγχο νομιμότητας των τίτλων του ανακριβώς καταχωρισθέντος) και να συνοδεύεται μόνο από την εκ μέρους του ενάγοντος απλή υποχρέωση προς επίδοση αντιγράφου της αγωγής στον ανακριβώς καταχωρισθέντα, ώστε αν αυτός το επιθυμεί, να παρέμβει στην ανοιγείσα δίκη μεταξύ του ενάγοντος και του ΟΚΧΕ], ή με την υπαγωγή της διόρθωσης διαφόρων περιπτώσεων σφαλμάτων στη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας όπου δεν υπάρχει αντιδικία του αληθούς δικαιούχου με κανέναν (όπως λ.χ. η διάταξη του άρθρου 6 § 3 του ίδιου νόμου με την οποία προέβλέπεται η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής υπό την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» με τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας αντί με την αγωγή του άρθρου 6 § 2 στρεφομένη κατά του Ελληνικού Δημοσίου, όπως προβλεπόταν στην αρχική μορ­φή του ν. 2664/1998, την οποίαν διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας εκκινεί με την αίτησή του ο θιγόμενος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή ιδιώτης, επωμιζόμενος φυσικά εξ ολοκλήρου και τα δικαστικά έξοδα που αυτή συνεπάγεται, χωρίς τον κίνδυνο να καταδικαστεί ο ΟΚΧΕ στη δικαστική δαπάνη του αιτούντος, αφού στην εκουσία δικαιοδοσία δεν υπάρχει εναγόμενος σε βάρος του οποίου να μπορεί αυτή να επιβληθεί).

Ωσαύτως, στα πλαίσια της προσπάθειας άμβλυνσης των δυσμενών για τους πολίτες συνεπειών από την υποχρεωτική διόρθωση όλων των ανακριβών αρχικών εγγραφών με την συγκρουσιακή, χρονοβόρα, ψυχοφθόρο και αναμφισβήτητα ακριβή διαδικασία της αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 αλλά χωρίς, ταυτόχρονα, να αφίσταται και από τον προέχοντα στόχο του για νομική κατοχύρωση της «ανευθυνότητας» και του ακαταδίωκτου των οργάνων της Κτηματογραφησης, ο νομοθέτης θέσπισε και τις διάφορες εξωδικαστικές (διοικητικές) μορφές διόρθωσης των ανακριβών πρώτων/ αρχικών εγγραφών, οι οποίες, αν εξελιχθούν ομαλά (και παρά το σοβαρό τους μειονέκτημα ότι δεν διακόπτουν την αποσβεστική προθεσμία του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998), παρουσιάζουν το πλεονέκτημα ότι συνήθως δεν οδηγούν σε συγκρούσεις μεταξύ των πολιτών, είναι λιγότερο χρονοβόρες και ψυχοφθόρες ενώ – κατά κανόνα – συνεπάγονται και σημαντικά μειωμένο κόστος για τους προσφεύγοντες σε αυτόν τον τρόπο διόρθωσης θιγομένους. Μεταξύ των εν λόγω εξωδικαστικών τρόπων διόρθωσης των αρχικών/πρώτων κτηματολογικών εγγραφών συγκαταλέγεται και ο προβλεπόμενος από τη διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998 τρόπος διόρθωσης, όταν τα σφάλματα των εν λόγω εγγραφών αφορούν σε γεωμετρικά στοιχεία των καταχωρισθέντων στις πρώτες εγγραφές ακινήτων. Μάλιστα ο νομοθέτης έχει προβλέψει ότι η σχετική αίτηση, που απευθύνεται στον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου και η οποία καταχωρίζεται επί ποινή απαραδέκτου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος (αλλά και των ακινήτων των δικαιούχων που τυχόν επηρεάζονται), δεν επιβαρύνεται με τέλη, δικαιώματα, πάγια ή αναλογικά, ενώ από κάθε τέλος και δικαίωμα, πάγιο ή αναλογικό, απαλλάσσονται και οι αιτήσεις για την έκδοση πιστοποιητικών, αντιγράφων και αποσπασμάτων που εκδίδονται από τα βιβλία των Υποθ/κείων και των Κτηματολογικών Γρα­φείων, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν προς υποστήριξη της εν λόγω αιτήσεως διόρθωσης. Πλην όμως, ως προελέχθη, η έννοια του όρου «σφάλματα περί τα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων», ήτοι σφάλματα περί το σχήμα, τις διαστάσεις και τη χωροθέτηση των ακινήτων, είναι λογικώς και νομικώς ακατάληπτη, καθώς τα διαφορετικά γεωμετρικά στοιχεία, εκτός των περιπτώσεων κάποιων ελάχιστων αποκλίσεων που γίνονται κατά συνθήκη ανεκτές από το νόμο (όπως π.χ. της περιπτώσεως του άρθρου 13α΄ ν. 2664/1998), συνεπάγονται την απεικόνιση διαφορετικών ακινήτων, ώστε σε περίπτωση απόπειρας μεταγενέστερης αποκατάστασης της πραγματικότητας, να μη μπορεί να γίνεται λόγος για διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του σωστού ακινήτου που ουδόλως εμφανιζόταν στις πρώτες εγγραφές, πράγμα το οποίο ο νομοθέτης (προφανώς σκόπιμα) παραβλέπει. Αποφεύγει επίσης να εξηγήσει γιατί στις περιπτώσεις που η αιτούμενη διόρθωση (γεωμετρικών στοιχείων) επηρεάζει τα γεωμετρικά στοιχεία όμορων με το ακίνητο του αιτούντος ακινήτων, η αλλαγή των γεωμετρικών στοιχείων όλων των εμπλεκομένων ακινήτων που θα λάβει χώρα αν γίνει δεκτή η αίτηση δεν συνεπάγεται την δημιουργία νέων ακινήτων που θα πρέπει να λάβουν νέα κτηματολογικά φύλλα, νέα κτηματολογικά διαγράμματα και νέους ΚΑΕΚ, αλλά την διατήρηση της ταυτότητάς τους (δηλ. του ΚΑΕΚ τους και των κτηματολογικών φύλλων τους), παρά την μεταβολή των γεωμετρικών και χωρικών τους στοιχείων (δηλ. του κτηματολογικού τους διαγράμματος), που θα έχουν υποστεί. Ενόψει όλων των ανωτέρω και ελλείψει πειστικής απαντήσεως στα παραπάνω ερωτήματα δεν μπορούμε παρά να δεχθούμε, ότι η περί διορθώσεως γεωμετρικών στοιχείων διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998 προσβάλλει ευθέως τον ίδιο τον πυρήνα της κατ’ άρθρο 947 και 948 ΑΚ εννοίας του όρου ακίνητο «πράγμα», δια της σχετικοποιήσεως εκείνων ακριβώς των στοιχείων της, στην απολυτότητα των οποίων στηρίζεται η ταυτότητα του ακινήτου, ήτοι η διάκρισή του από τα υπόλοιπα ακίνητα πράγματα. Αντιθέτως, το ορθό θα ήταν, αφού κάθε διαφωνία περί τα γεωμετρικά/ γεωχωρικά στοιχεία ενός ακινήτου δεν μπορεί παρά να συνιστά αμφισβήτηση περί την ταυτότητά του, η επίλυσή της διαφοράς που γεννάται από αυτήν και συνεπάγεται μεταβολή της ταυτότητας του ακινήτου και όχι απλώς των γεωμετρικών του στοιχείων - καθιστώντας ούτως και σε κάθε περίπτωση, επιβεβλημένη την απόδοση νέου ΚΑΕΚ στο νέο ή στα νέα ακίνητα που θα προκύψουν- να λύεται αποκλειστικά στα πλαίσια της αμφισβητουμένης δικαιοδοσίας αποκλειομένης πάσης φύσεως εξωδικαστικής διορθώσεως από τον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου (ο οποίος δεν είναι δικαστήριο αλλά απλός δημόσιος υπάλληλος) ή διορθώσεως στα πλαίσια της εκουσίας δικαιοδοσίας, οι οποίες ναι μεν εξυπηρετούν την επιδιωκόμενη από το νομοθέτη κστοχύρωση της ανευθυνότητας των οργάνων της κτηματογράφησης για τις εξ υπαιτιότητός τους εσφαλμένες κτηματολογικές καταχωρήσεις, ενδεχομένως δε και την μείωση του κόστους διόρθωσής τους από τους θιγομένους αληθείς δικαιούχους, τούτο όμως γίνεται σε βάρος της νομικής ορθότητας αλλά και της κοινής λογικής, που επιτάσσει πρώτα να λύνονται οι διαφορές περί τη φύση ενός πράγματος και ακολούθως οι διαφορές σχετικώς με την κυριότητά του˙ ουδέποτε το αντίθετο!

Ο σημαντικότερος όμως λόγος που ο κτηματολογικός νομοθέτης θέσπισε τον αχρείαστο για την εύρυθμη λειτουργία του Κτηματολογίου θεσμό της «διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων» των ακινήτων είναι η αδιάρρηκτη σύνδεση του εν λόγω θεσμού με την νομοθετική επιλογή όπως η αγωγή του άρθρου 6 § 2 στρέφεται κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ως δικαιούχου και όχι κατά του ΟΚΧΕ, καθ’ όσον όταν η αγωγή του άρθρου 6 § 2 στρέφεται κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου η διορθωτική της λειτουργία δεν δύναται να καλύψει όλο το φάσμα σφαλμάτων των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών χωρίς την, σε κάποιες περιπτώσεις, αναγκαστική προσφυγή στον προβληματικό θεσμό της «διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων», ενώ αν η αγωγή του άρθρου 6 § 2 στρεφόταν πάντα και σε κάθε περίπτωση αποκλειστικώς κατά του ΟΚΧΕ η διορθωτική της λειτουργία θα ηδύνατο να καλύψει όλο το φάσμα σφαλμάτων των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, με αποτέλεσμα η νομοθετική διάταξη περί «διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων» να καθίσταται παντελώς άχρηστη.

Προκειμένου να γίνουν απολύτως σαφή τα ανωτέρω θα προσφύγουμε στην παράθεση των αναγκαίων, (για την κατά το δυνατόν πληρέστερη κάλυψη των διαφόρων περιπτώσεων που μπορεί να προκύψουν), παραδειγμάτων, τα οποία θα εξεταστούν στο σύνολό τους με βάση δύο διαφορετικές παραμέτρους, ώστε να καταστεί αντιληπτή η διαφορετικότητα των εννόμων αποτελεσμάτων της καθεμιάς εξ αυτών, ήτοι: α) υπό την υποθετική παράμετρο ότι η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 προβλέπεται να στρέφεται κατά του ΟΚΧΕ και β) υπό την ισχύουσα παράμετρο ότι η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 πρέπει να στρέφεται κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου.
 

Παραδείγματα:

1) Ο Α είναι, δυνάμει νομίμως μεταγεγραμμένου συμβολαίου αγοράς, ιδιοκτήτης ενός γεωτεμαχίου επιφανείας 1.500 τ.μ., το οποίο δεν δήλωσε κατά την διαδικασία κτηματογράφησης και που από σφάλμα της κτηματογράφησης καταχωρίσθηκε στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ως τρία, όμορα μεταξύ τους γεωτεμάχια επιφανείας 500 τ.μ έκαστον, άπαντα υπό την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Επειδή τα εν λόγω τρία ακίνητα είναι νομικώς ανύπαρκτα διότι δεν αποτελούν πράγματα κατά την έννοια της ΑΚ 947 αφού δεν είναι οριοθετημένα από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση αλλά από σφάλμα της κτηματογράφησης κι επειδή το εν λόγω σφάλμα γεννά αμφισβήτηση πρωτίστως της ενιαίας υπόστασης (ταυτότητας) του ακινήτου του Α ως πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947 και δευτερευόντως του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του, πρώτα θα πρέπει να λυθεί η προκαλούμενη από τις πρώτες εγγραφές αμφισβήτηση της ενιαίας υποστάσεως του ακινήτου του Α, (ώστε να κριθεί το ζήτημα αν έχουμε πράγματι ένα ή τρία ακίνητα), και δευτερευόντως θα ασχοληθούμε με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ενός ή των τριών ακινήτων, (ανάλογα με την έκβαση της κρίσεως για τη υπόσταση του πράγματος που θα έχει προηγηθεί). Κατά συνέπεια, η δημιουργηθείσα διαφορά δεν μπορεί να λυθεί με την εκ μέρους του Α άσκηση αιτήσεως του άρθρου 6 § 3 ν. 2664/1998 κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας με αίτημα να διορθωθούν οι αρχικές εγγραφές, ώστε να αποκατασταθεί η ενιαία υπόσταση του ακινήτου του (λαμβάνοντας δικόν του ΚΑΕΚ) και να καταχωρισθεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης του, καθ’ όσον με την αίτηση του άρθρου 6 § 3 ν. 2664/1998 επιτρέπεται μόνο η διόρθωση των πρώτων εγγραφών ως προς το πρόσωπο του ιδιοκτήτη και όχι ως προς τυχόν άλλα ανακριβή στοιχεία των αρχικών εγγραφών, ως, εν προκειμένω, η υπόσταση του πράγματος. Επίσης ο Α δεν μπορεί με ισάριθμες αιτήσεις του άρθρου 6 § 3 ν. 2664/1998 να αιτηθεί να καταχωρισθεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης του καθενός από τα τρία όμορα ακίνητα επιφανείας 500 τ.μ. έκαστον, διότι από τον επικαλούμενο τίτλο του προκύπτει ότι είναι κύριος ενός υφιστάμενου κατά την έννοια της ΑΚ 947 ακινήτου πράγματος επιφανείας 1500 τ.μ. και όχι τριών ανύπαρκτων κατά την έννοια της ΑΚ 947 ακινήτων επιφανείας 500 τ.μ. έκαστον, τυχόν δε αποδοχή μιας τέτοιας αιτήσεως εκ μέρους του δικαστηρίου πέραν της ουσιαστικής αβασιμότητάς της, θα οδηγούσε και σε διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών με μεταγενέστερες επίσης ανακριβείς εγγραφές αποδίδουσες – ευτυχώς τουλάχιστον δίχως ισχύ δεδικασμένου - στον Α την ιδιότητα του ιδιοκτήτη τριών ανύπαρκτων ακινήτων, οι οποίες όμως, ως μεταγενέστερες, δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον Α με την διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998 περί διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των πρώτων εγγραφών, διότι δεν θα δικαιολογείται έννομο συμφέρον του Α να επιδιώξει την διόρθωση των μεταγενέστερων αυτών εγγραφών που ο ίδιος προκάλεσε. 

Συνεπεία των παραπάνω η διαφορά που προκύπτει από την ανωτέρω ανακριβή καταχώριση μπορεί να λυθεί μόνο με την εκ μέρους του Α άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/ 1998 με αίτημα α) να αναγνωρισθεί ο Α κύριος του ακινήτου των 1500 τ.μ., όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεωχωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού. Η εν λόγω αγωγή, που με βάση την ισχύουσα νομοθετική επιλογή θα πρέπει να στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου αντί να στρέφεται κατά του ΟΚΧΕ, αν γίνει δεκτή θα έχει και στις δύο εξεταζόμενες παραμέτρους ως συνέπεια την αντικατάσταση των κτηματολογικών φύλλων και διαγραμμάτων που απεικόνιζαν τα τρία ανύπαρκτα ακίνητα με ένα νέο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα που θα περιγράφει και θα απεικονίζει αντίστοιχα το πραγματικό ακίνητο του Α με τον ίδιο ως ιδιοκτήτη του, στο οποίο θα έχει αποδοθεί νέος ΚΑ ΕΚ, τα δε κτηματολογικά φύλλα των τριών ανύπαρκτων ακινήτων θα κρατήσουν τους ΚΑ ΕΚ, που εξ αρχής έφεραν, υποβιβαζόμενα πλέον σε «ιστορικές ιδιοκτησίες».

2) Ο Α είναι, δυνάμει νομίμως μεταγεγραμμένου συμβολαίου αγοράς, ιδιοκτήτης ενός γεωτεμαχίου επιφανείας 1.500 τ.μ. και που από σφάλμα της κτηματογράφησης καταχωρίσθηκε στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ως τρία, όμορα μεταξύ τους γεωτεμάχια επιφανείας 500 τ.μ έκαστον, άπαντα με δικαιούχο κυριότητας τον ίδιο τον Α. Επειδή τα εν λόγω τρία ακίνητα είναι νομικώς ανύπαρκτα διότι δεν αποτελούν πράγματα κατά την έννοια της ΑΚ 947 αφού δεν είναι οριοθετημένα από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση αλλά από σφάλμα της κτηματογράφησης κι επειδή το εν λόγω σφάλμα γεννά αμφισβήτηση της ενιαίας υπόστασης (ταυτότητας) του ακινήτου του Α ως πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947 η ανακριβής αρχική εγγραφή πρέπει να διορθωθεί εις τρόπον ώστε το ακίνητο του Α να καταχωρισθεί κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεωχωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του, δηλαδή ως γεωτεμάχιο επιφανείας 1.500 τ.μ. συναποτελούμενο από τα τρία νομικώς ανύπαρκτα γεωτεμάχια επιφανείας 500 τ.μ. έκαστον, που απεικονίζονται στις ανακριβείς πρώτες εγγραφές. Επειδή η ανωτέρω ανακριβής καταχώριση συνιστά ευθεία αμφισβήτηση εκ μέρους της κτηματογράφησης της νομικής υπόστασης του ακινήτου του Α ως πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947, η σχετική διόρθωση θα έπρεπε – και θα μπορούσε με μεγάλη ευχέρεια – να διορθώνεται με την εκ μέρους του Α άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 κατά του ΟΚΧΕ και αίτημα α) να αναγνωρισθεί ο Α κύριος του ακινήτου των 1500 τ.μ. όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεωχωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού. Γενομένης αμετακλήτως δεκτής της αγωγής του Α, τούτο θα είχε ως συνέπεια την αντικατάσταση των κτηματολογικών φύλλων και διαγραμμάτων που απεικόνιζαν τα τρία ανύπαρκτα ακίνητα των ανακριβών αρχικών εγγραφών με ένα νέο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα που θα περιγράφει και θα απεικονίζει αντίστοιχα το πραγματικό ακίνητο του Α με τον ίδιο ως ιδιοκτήτη του στο οποίο θα απεδίδετο νέος ΚΑΕΚ, τα δε κτηματολογικά φύλλα των τριών νομικώς ανύπαρκτων ακινήτων των πρώτων εγγραφών θα διατηρούσαν τους ΚΑΕΚ που εξ αρχής έφεραν, υποβιβαζόμενα πλέον σε «ιστορικές ιδιοκτησίες».

Δυστυχώς, όμως, ένεκα της νομοθετικής επιλογής αποκλεισμού του ΟΚΧΕ από τον κύκλο των προσώπων που νομιμοποιούνται παθητικώς ως εναγόμενοι σε αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998, ο Α δεν μπορεί να επιδιώξει τη διόρθωση των ανακριβών αρχικών εγγραφών με τον παραπάνω τρόπο ούτε μπορεί να στρέψει την αγωγή του κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου, δηλ. του εαυτού του, υποχρεούμενος να προσφύγει για την επίτευξη του στόχου του στην μοναδική οδό της «διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων» του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998. Το γεγονός ότι ο εν λόγω τρόπος διόρθωσης δεν είναι δογματικά ορθός και παρέχει ήσσονα προστασία στον ενάγοντα καθ’ όσον η τυχόν αποδοχή της αιτήσεώς του οδηγεί σε μεταγενέστερη μη οριστική εγγραφή που δεν παράγει αμάχητο ορθότητας σε αντίθεση με την απόφαση επί αγωγής του άρθρου 6 § 2 ουδόλως φαίνεται να απασχολεί τον κτηματολογικό νομοθέτη, ενώ το γεγονός ότι η ανάληψη της οικονομικής επιβάρυνσης που συνεπάγεται η διόρθωση βαρύνει αποκλειστικώς τον αληθή δικαιούχο αποκλειομένου του υπαιτίου για τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές ΟΚΧΕ, αποτελεί γι’ αυτόν πρόταγμα … Πλέον των ανωτέρω, παντελώς ασυγκίνητο φαίνεται να αφήνει τον κτηματολογικό νομοθέτη και η αντισυνταγματικότητα της διατάξεως, με την οποία στην προκειμένη περίπτωση ο αληθής δικαιούχος υποχρεώνεται να επιδιώξει την διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής αποκλειστικά με την εξωδικαστική διαδικασία του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/ 1998, παρά το γεγονός ότι με τις πρώτες εγγραφές προκαλείται αμφισβήτηση της (ενιαίας) υπόστασης του ακινήτου του, στερώντας του με τον τρόπο αυτό το καθιερούμενο από το άρθρο 20 § 1 Σ δικαίωμα δικαστικής προστασίας και δη υπό μορφήν αγωγής (94 § 2 Σ) κατά του υπαιτίου της ανακριβούς καταχώρισης (ΟΚΧΕ).

3) Ο Α είναι, δυνάμει νομίμως μεταγεγραμμένου συμβολαίου αγοράς, ιδιοκτήτης ενός γεωτεμαχίου επιφανείας 1.500 τ.μ., το οποίο δήλωσε κανονικά κατά την διαδικασία κτηματογράφησης και που από σφάλμα της κτηματογράφησης καταχωρίσθηκε στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ως τρία, όμορα μεταξύ τους γεωτεμάχια επιφανείας 500 τ.μ έκαστον, εκ των οποίων το ένα καταχωρήθηκε με κύριο τον ίδιο τον Α, το δεύτερο με κύριο τον Β και το τρίτο υπό την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Επειδή τα εν λόγω τρία ακίνητα είναι νομικώς ανύπαρκτα διότι δεν αποτελούν πράγματα κατά την έννοια της ΑΚ 947 αφού δεν είναι οριοθετημένα από το νόμο ή την ιδιωτική βούληση αλλά από σφάλμα της κτηματογράφησης κι επειδή το εν λόγω σφάλμα γεννά αμφισβήτηση πρωτίστως της ενιαίας υποστάσεως (ταυτότητας) του ακινήτου του Α ως πράγματος κατά την έννοια της ΑΚ 947 και δευτερευόντως του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του, πρώτα θα πρέπει να λυθεί η προκαλούμενη από τις πρώτες εγγραφές αμφισβήτηση της ενιαίας υπόστασης του ακινήτου του Α, (ώστε να κριθεί το ζήτημα αν έχουμε πράγματι ένα ή τρία ακίνητα), και δευτερευόντως θα ασχοληθούμε με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ενός ή των τριών ακινήτων, (ανάλογα με την έκβαση της κρίσεως για την υπόσταση του πράγματος που θα έχει προηγηθεί). Κατά συνέπεια, η δημιουργηθείσα διαφορά δεν μπορεί να λυθεί με την εκ μέρους του Α άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 στρεφόμενη κατά του Β με αίτημα να αναγνωρισθεί ό ίδιος ο Α ως κύριος του τμήματος που εσφαλμένα αποδόθηκε με τις πρώτες εγγραφές κατά κυριότητα στον Β και να διορθωθούν οι εγγραφές αυτές εις τρόπον ώστε να καταχωρισθεί ο ίδιος ως κύριος του εν λόγω γεωμεμαχίου επιφανείας 500 τ.μ. σε συνδυασμό και με την άσκηση (αυτοτελούς) αίτησης του άρθρου 6 § 3 του ίδιου νόμου με αίτημα να διορθωθούν οι αρχικές εγγραφές εις τρόπον ώστε να καταχωρηθεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης του γεωτεμαχίου επιφανείας 500 τ.μ. που εφέρετο σε αυτές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», επί σκοπώ όπως επιτύχει σε δεύτερο χρόνο την ενοποίηση των τριών ακινήτων σε ένα, χρησιμοποιώντας ως εργαλείο τις διατάξεις περί «διόρθωσης των γεωμετρικών τους στοιχείων» για τους ακόλουθους λόγους: Η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 αλλά και η αίτηση του άρθρου 6 § 3 του ιδίου νόμου θα πρέπει να απορριφθούν ως ουσία αβάσιμες διότι ο Α, με βάση τον τίτλο κτήσης του είναι κύριος ενός γεωτεμαχίου επιφανείας 1500 τ.μ. και όχι κύριος του τμήματος των 500 τ.μ. που στις πρώτες εγγραφές καταχωρήθηκε με κύριο τον Β ούτε του τμήματος επιφανείας 500 τ.μ. που καταχωρήθηκε στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», διότι αυτά δεν αποτελούν αυτοτελή ακίνητα κατά την έννοια της ΑΚ 947. Περαιτέρω δε, αν - παρά ταύτα και κατ’ εσφαλμένη δικαστική κρίση – γίνουν δεκτές η αγωγή και η αίτηση, τότε ο Α θα βρεθεί μετά την γενομένη «διόρθωση» να είναι κύριος τριών ακινήτων αντί ενός, πράγμα που δεν συνιστά διόρθωση των ανακριβών αρχικών εγγραφών αλλά διάπλαση μιας νέας νομικής πραγματικότητας και συγκεκριμένα: α) του γεωτεμαχίου επιφανείας 500 τ.μ. που με βάση τις αρχικές εγγραφές είχε αποδοθεί κατά κυριότητα στον ίδιο, β) του γεωτεμαχίου 500 τ.μ. στο οποίο αναγνωρίστηκε κύριος λόγω αποδοχής της αγωγής του άρθρου 6 § 2 που είχε ασκήσει κατά του Β (και η οποία μόλις καταστεί αμετάκλητη θα καταχωρισθεί στα οικεία κτηματολογικά βιβλία με μεταγενέστερη οριστική εγγραφή που θα δημιουργήσει αμάχητο τεκμήριο ορθότητας ότι ο Α ήταν εξ υπαρχής κύριος του εν λόγω ακινήτου) και γ) του γεωτεμαχίου επιφανείας 500 τ.μ. στο οποίο θα καταχωρισθεί ως κύριος με μεταγενέστερη μη οριστική εγγραφή λόγω αποδοχής της αιτήσεως του άρθρου 6 § 3, όταν αυτή καταστεί τελεσίδικη. Επιπλέον, σε τέτοια περίπτωση, αποκλείεται κάθε έννοια αποκατάστασης της υφιστάμενης πριν από τις πρώτες εγγραφές ενιαίας υπόστασης του επίδικου ακινήτου σε δεύτερο χρόνο, με την επιδίωξη συνένωσης των ανωτέρω τριών γεωτεμαχίων που άλλοτε συναποτελούσαν το αρχικό ακίνητο του Α κατά τη διαδικασία «διόρθωσης των γεωμετρικών του στοιχείων», διότι, πλέον, το αρχικό ακίνητο έχει πάψει οριστικά να υφίσταται με μεταγενεστερες εγγραφές που καθιστούν αυτοτελή ακίνητα τα τμήματά του που είχαν καταχωρηθεί ως ιδιοκτησία του Β και ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», λόγω του οριστικού χαρακτήρα της καταχώρισης που επιβλήθηκε με την επί της αγωγής του άρθρου 6 § 2 εκδοθείσα απόφαση και που παράγει πλέον αμάχητο τεκμήριο ορθότητας.

Συνεπεία των ανωτέρω η διαφορά που προκύπτει από την ανωτέρω ανακριβή καταχώριση θα μπορούσε να λυθεί ευκολότατα μόνο με την εκ μέρους του Α άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 κατά του ΟΚΧΕ (συνοδευόμενη από απλή κοινοποίηση αντιγράφου της στον Β και στο Ελληνικό Δημόσιο ώστε, αν θέλουν, να παρέμβουν στην δίκη) με αίτημα α) να αναγνωρισθεί ο Α κύριος του ακινήτου των 1500 τ.μ. όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές, ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεωχωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού.

Δυστυχώς, όμως, ένεκα της νομοθετικής επιλογής όπως η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/ 1998 στρέφεται κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου, ο Α, μη δυνάμενος να στρέψει την αγωγή του κατά του εαυτού του υπό την ιδιότητα του ανακριβώς καταχωρισθέντος δικαιούχου για το τμήμα του ακινήτου του που εσφαλμένα του αποδόθηκε κατά κυριότητα με τις πρώτες εγγραφές ως ανεξάρτητο γεωτεμάχιο επιφανείας 500 τ.μ. αλλ’ επικαλούμενος ότι μόνη η καταχώριση μέρους της επιφανείας του γεωτεμαχίου του ως ανεξάρτητο ακίνητο με ιδιοκτήτη τον Β και άλλου μέρους της επιφανείας του γεωτεμαχίου του ως ανεξάρτητο ακίνητο υπό την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» προσ­βάλλουν ευθέως την ενιαία υπόσταση του ακινήτου του, θα στρέψει την αγωγή του κατά του Β για το τμήμα που καταχωρίστηκε ως ιδιοκτησία του τελευταίου και κατά του Ελληνικού Δημοσίου για το τμήμα που καταχωρίσθηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη κατ΄ αναλογική εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 6 § 3 περ. α΄ υποπερ. αα΄ ν. 2664/1998 με αίτημα α) να αναγνωρισθεί ο Α κύριος του ακινήτου των 1500 τ.μ. όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές, ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεω­χωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού. Αν η αγωγή του Α γίνει δεκτή, θα έχει σε αμφότερες τις εξεταζόμενες παραμέτρους ως συνέπεια την αντικατάσταση των κτηματολογικών φύλλων και διαγραμμάτων που απεικόνιζαν τα τρία ανύπαρκτα ακίνητα με ένα νέο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα που θα περιγράφει και θα απεικονίζει αντίστοιχα το πραγματικό ακίνητο του Α με τον ίδιο ως ιδιοκτήτη του στο οποίο θα έχει αποδοθεί νέος ΚΑΕΚ, τα δε κτηματολογικά φύλλα των τριών ανύπαρκτων ακινήτων θα κρατήσουν τους ΚΑΕΚ που εξ αρχής έφεραν, υποβιβαζόμενα πλέον σε «ιστορικές ιδιοκτησίες».

4) Ο Α είναι, δυνάμει νομίμως μεταγεγραμμένου συμβολαίου αγοράς, ιδιοκτήτης ενός γεωτεμαχίου επιφανείας 1.500 τ.μ. το οποίο δήλωσε κατά την διαδικασία του ν. 2308/1995, πλήν, όμως, από σφάλμα της κτηματογράφησης, δεν αποτυπώθηκε καθόλου στις αρχικές εγγραφές, επειδή ολόκληρη η επιφάνειά του ενσωματώθηκε στην επιφάνεια όμορου γεωτεμαχίου επιφανείας 1.000 τ.μ. ιδιοκτησίας του Β, απεικονίζοντας ένα νομικώς ανύπαρκτο ακίνητο επιφανείας 2.500 τ.μ. με φερόμενο ιδιοκτήτη τον Β. 

Η εν λόγω ανακριβής εγγραφή προσβάλλει τόσο τον Α, του οποίου το ακίνητο δεν αποτυπώνεται καθόλου στις αρχικές εγγραφές, βλάπτει όμως βραχυπρόθεσμα και τον Β, ο οποίος, αν και κατ’ αρχήν ωφελημένος από την ανακριβή εγγραφή αφού το αποδιδόμενο σε αυτόν ακίνητο έχει κατά 150% προσαυξημένη επιφάνεια σε σχέση με εκείνο που πράγματι του ανήκει, μέχρι την οριστικοποίησή της δεν δύναται να μεταβιβάσει και εν γένει διαθέσει το ακίνητο, λόγω ασυμβατότητας της επιφανείας του ακινήτου που πραγματικά του ανήκει (1.000 τ.μ.) και των διαστάσεων που αυτό έχει με βάση τον τίτλο κτήσης του, σε σχέση με την επιφάνεια (2.500 τ.μ.) και τις διαστάσεις του νομικώς ανύπαρκτου ακινήτου, που του έχει αποδοθεί κατά κυριότητα με τις πρώτες εγγραφές.

Η εν λόγω ανακριβής εγγραφή δεν μπορεί να διορθωθεί με τη διαδικασία του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998 διότι η «διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων» ενός ακινήτου προϋποθέτει ότι το εν λόγω ακίνητο έχει τυπικώς καταχωριστεί στις πρώτες/αρχικές εγγραφές με ανακριβή γεωμετρικά στοιχεία και δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση που το ακίνητο δεν αποτυπώνεται καθόλου σε αυτές, ήτοι δεν διαθέτει καν κτηματολογικό φύλλο. Τούτο προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 19 § 2 περ. α΄ εδ, β΄ του ν. 2664/1998, στην οποία ορίζεται ότι: «Η αίτηση συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, στο οποίο αποτυπώνεται η γεωμετρική μεταβολή που επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση. Η αίτηση δεν επιβαρύνεται με τέλη ή δικαιώματα, πάγια ή αναλογικά, και καταχωρίζεται με ποινή απαραδέκτου, στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος και των ακινήτων των δικαιούχων που τυχόν επηρεάζονται από την αποδοχή της, στη θέση που καταχωρίζεται η κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 13 αγωγή».

Περαιτέρω, αν η αγωγή του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 προβλεπόταν να στρέφεται από τον αληθή δικαιούχο κατά του ΟΚΧΕ, η διαφορά που προκύπτει από την ανωτέρω ανακριβή καταχώριση θα μπορούσε να λυθεί ευκολότατα με την εκ μέρους του Α άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 κατά του ΟΚΧΕ (συνοδευόμενη από απλή κοινοποίηση αντιγράφου της στον Β ώστε, αν θέλει, να παρέμβει στη δίκη) με αίτημα: α) να αναγνωρισθεί ο Α κύριος του ακινήτου των 1500 τ.μ. όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές, ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεωχωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού. Με τον τρόπο αυτό, γενομένης αμετακλήτως δεκτής της αγωγής του Α, το ακίνητό του θα καταχωριζόταν με μεταγενέστερη οριστική εγγραφή παράγουσα αμάχητο τεκμήριο ορθότητας, σε δικό του κτηματολογικό φύλλο και με δικό του ΚΑΕΚ, νέο κτηματολογικό φύλλο με νέον ΚΑΕΚ θα απεδίδετο και στο ακίνητο του Β, το οποίο θα απεικονιζόταν πλέον με τα πραγματικά γεωμετρικά και γεωχωρικά του στοιχεία ως γεωτεμάχιο επιφανείας 1.000 τ.μ. με δικαιούχο κυριότητας τον Β, ενώ το ανύπαρκτο ακίνητο των αρχικών εγγραφών επιφανείας 2.500 τ.μ. θα διατηρούσε το δικό του κτηματολογικό φύλλο με τον ΚΑΕΚ που εξ αρχής έφερε, υποβιβαζόμενο πλέον σε ιστορική ιδιοκτησία. Κατ’ ανάλογο τρόπο και ο Β θα μπορούσε να επιτύχει την διόρθωση της ανακριβούς αρχικής εγγραφής ως προς το δικό του ακίνητο ασκώντας κι αυτός αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 κατά του ΟΚΧΕ με αίτημα: α) να αναγνωρισθεί ο Β κύριος του ακινήτου των 1000 τ.μ. όπως ακριβώς αυτό περιγράφεται στον τίτλο κτήσης του και β) να διορθωθούν αναλόγως οι ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές ώστε το ακίνητό του να εμφανίζεται εφ’ εξής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία (φύλλα και διαγράμματα) κατά την πραγματική του υπόσταση, ήτοι με τα γεωμετρικά/γεω­χωρικά στοιχεία που περιγράφονται στον τίτλο κτήσης του και στο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών που συνοδεύει την αγωγή του, ο ίδιος δε ως πλήρης και αποκλειστικός κύριος αυτού. Με τον τρόπο αυτό, γενομένης αμετακλήτως δεκτής της αγωγής του Β, το ακίνητό του επιφανείας 1.000 τ.μ. θα καταχωριζόταν με μεταγενέστερη οριστική εγγραφή παράγουσα αμάχητο τεκμήριο ορθότητας, σε δικό του κτηματολογικό φύλλο και με δικό του ΚΑΕΚ, νέο κτηματολογικό φύλλο με νέον ΚΑΕΚ θα απεδίδετο και στο ακίνητο του Α, το οποίο θα απεικονιζόταν πλέον με τα πραγματικά γεωμετρικά και γεωχωρικά του στοιχεία ως γεωτεμάχιο επιφανείας 1.500 τ.μ. υπό την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» (1), ενώ το ανύπαρκτο ακίνητο των αρχικών εγγραφών επιφανείας 2.500 τ.μ. θα διατηρούσε το δικό του κτηματολογικό φύλλο με τον ΚΑΕΚ που εξ αρχής έφερε, υποβιβαζόμενο πλέον σε ιστορική ιδιοκτησία. 

Δυστυχώς, όμως, ενώ με βάση την ισχύουσα νομοθετική πρόβλεψη που επιτάσσει όπως η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 στρέφεται υποχρεωτικώς κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου, τα πράγματα δεν διαφοροποιούνται για τον Α, (ο οποίος αντί να ασκήσει την εν λόγω αγωγή κατά του ΟΚΧΕ θα την ασκήσει κατά του Β, με τα ίδια ουσιαστικά αποτελέσματα που θα είχε και αν η αγωγή του στρεφόταν κατά του ΟΚΧΕ), τα πράγματα μεταβάλλονται άρδην για τον Β, ο οποίος δεν δύναται να επιδιώξει την διόρθωση της ανακριβούς αρχικής εγγραφής ως προς το δικό του ακίνητο με αγωγή του άρθρου 6 § 2, επειδή η αγωγή αυτή στρέφεται υποχρεωτικώς κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου που είναι ο ίδιος (αφού αυτός φέρεται ως κύριος του ανύπαρκτου ακινήτου επιφανείας 2.500 τ.μ.) και, ως εκ τούτου, είναι αδύνατο να στρέψει την αγωγή του κατά του εαυτού του. Για να μην μείνει όμως ο Β απροστάτευτος έναντι της ανακριβούς αρχικής εγγραφής που τον βλάπτει, ο κτηματολογικός νομοθέτης του έδωσε «μεγαλόθυμα» τη δυνατότητα να επιδιώξει τη διόρθωσή της με την διαδικασία υποβολής αιτήσεως του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998, την οποία θα υποβάλλει νομοτύπως και αρμοδίως στον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου και που, αν γίνει δεκτή, προφανώς θα οδηγήσει σε μεταγενέστερη εγγραφή με την οποίαν θα εμφαίνεται το ακίνητο του Β με τα ορθά γεωχωρικά του στοιχεία, πλην, όμως, προφανέστατα η εν λόγω διόρθωση απλώς θα καταχωρηθεί ως μεταγενέστερη εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου των πρώτων εγγραφών (αρχικής επιφανείας 2.500 τ.μ.) το οποίο θα κρατήσει τον ίδιο ΚΑΕΚ, παρά το γεγονός ότι το κτηματολογικό διάγραμμα θα μεταβληθεί απεικονίζοντας πλέον το πραγματικό ακίνητο των 1.000 τ.μ. αντί του νομικώς ανύπαρκτου των 2.500 τ.μ. που είχε εσφαλμένως αποδοθεί στον Β με τις πρώτες εγγραφές. Συνεπεία τούτου, το νομικώς ανύπαρκτο ακίνητο των πρώτων εγγραφών επιφανείας 2.500 τ.μ. δεν θα υποβιβαστεί σε «ιστορική ιδιοκτησία», το δε υπολοιπόμενο τμήμα του επιφανείας 1.500 τ.μ. που ανήκει στον Α προφανώς θα λάβει εξ αντανακλάσεως νέο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα με νέον ΚΑΕΚ και θα καταχωρισθεί με μεταγενέστερη ανακριβή εγγραφή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», επιτρέποντας στον Α να επιδιώξει τη διόρθωσή της είτε με αίτηση του άρθρου 6 § 3 ν. 2664/1998, είτε με απευθείας αγωγή του άρθρου 6 § 2 του ίδιου νόμου, στρεφόμενη κατά του Ελληνικού Δημοσίου [σύμφωνα με τα σχετικώς λεχθέντα στην παρατήρηση (1)].
 

IV. H διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων των πρώτων εγγραφών με το νέο νόμο 5142/2024
 

Η νέα διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών που εισάγεται από το άρθρο 8 επ. ν. 5142/2024 συντίθεται χονδρικά από τα ακόλουθα βήματα:

1) ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΑΙΤΗΣΗ από όποιον έχει έννομο συμφέρον, που συνοδεύεται από ηλεκτρονικά υποβαλλόμενο τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) βάσει του τελευταίου τίτλου που είναι καταχωρισμένος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (άρθρο 8 § 4 εδ. α΄ και 8 § 1 εδ. α΄ και β΄ ).

2) Η αίτηση καταχωρίζεται επί ποινή απαραδέκτου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος και των επηρεαζόμενων από την αιτούμενη διόρθωση ακινήτων (Άρθρο 8 § 4 εδ. γ΄).

3) Κοινοποίηση της αίτησης εντός 20 ημερών στους τυχόν συνδικαιούχους του αιτούντος, καθώς και στους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων από την αιτούμενη διόρθωση ακινήτων, επί ποινή απαραδέκτου της αιτήσεως (άρθρο 8 § 6 και 8 § 5 εδ. α΄). Στην περίπτωση επηρεαζόμενων ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» η αίτηση κοινοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο (άρθρο 8 § 7 εδ. γ΄). Η ως άνω κοινοποίηση δεν απαιτείται αν οι ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων από την αιτούμενη διόρθωση ακινήτων συναινούν σε αυτήν με κάποιον από τους προβλεπόμενους στο άρθρο 8 § 7 εδ. α΄ ν. 5142/2024 τρόπους.

4) Εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση κάθε επηρεαζόμενος δικαιούχος ή συνδικαιούχος δύναται να συναινέσει (αν δεν το έχει πράξει ήδη) στην διόρθωση ή να υποβάλει αντιρρήσεις, άλλως τεκμαίρεται η συναίνεσή του (άρθρο 8 § 12 εδ. α΄) 

4Α) Συναίνεση για διόρθωση εντός των ορίων αποδεκτής απόκλισης. Σε περίπτωση ρητής ή τεκμαιρόμενης συναίνεσης, ή μη ύπαρξης επηρεαζόμενων ακινήτων και υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι η αιτούμενη διόρθωση δεν υπερβαίνει την καθιερούμενη από το άρθρο 13Α ν. 2664/1998 αποδεκτή απόκλιση εμβαδού, οι αρμόδιες υπηρεσίες του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» εκδίδουν απόφαση που καταχωρίζεται προσωρινά στα κτηματολογικά διαγράμματα και βιβλία του Κτηματολογίου και κοινοποιείται στον αιτούντα και κάθε επηρεαζόμενο δικαιούχο ή συνδικαιούχο (άρθρο 8 § 13), οι οποίοι δύνανται να υποβάλουν κατ’ αυτής αντιρρήσεις δια της ασκήσεως προσφυγής εντός 2 μηνών από την προς αυτούς κοινοποίηση της προσωρινής απόφασης, ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (άρθρο 8 § 14 εδ. α΄) εκδικαζομένη κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας, η οποία καταχωρίζεται επί ποινή απαραδέκτου εντός 15 ημερών από την κατάθεσή της στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων, που έχει καταχωρηθεί η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων (άρθρο 8 § 14 εδ. β΄). 

4Αα) Σε περίπτωση παρελεύσεως απράκτου της προθεσμίας ασκήσεως της προσφυγής, οριστικοποιείται η προσωρινή καταχώριση της αποφάσεως της § 13 και διενεργείται η διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα (άρθρο 8 § 14 εδ. ζ΄). Μετά την καταχώριση της προσωρινής απόφασης ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταχώριση μεταγενέστερης εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, πριν οριστικοποιηθεί η προσωρινή καταχώριση (άρθρο 8 § 14 εδ. ια΄).

4Αβ) Σε περίπτωση άσκησης προσφυγής, αναστέλλεται η διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών μέχρι την έκδοση από τον Κτηματολογικό Δικαστή οριστικής απόφασης επί της προσφυγής (άρθρο 8 § 14 εδ. ή και ε΄). Όταν εκδοθεί η απόφαση επί της προσφυγής, ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου τρέπει την προσωρινή καταχώριση σε οριστική σύμφωνα με το περιεχόμενο της απόφασης του Κτηματολογικού Δικαστή, σημειώνοντας την τροπή στην οικεία θέση του κτηματολογικού φύλλου (άρθρο 8 § 14 εδ. θ΄). Ως ημερομηνία οριστικής καταχώρισης θεωρείται η ημερομηνία της προσωρινής τοιαύτης (άρθρο 8 § 14 εδ. ι΄). Μετά την καταχώριση της προσωρινής απόφασης ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταχώριση μεταγενέστερης εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, πριν οριστικοποιηθεί η προσωρινή καταχώριση (άρθρο 8 § 14 εδ. ια΄). Η υποβολή αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων δεν συνιστά αναγκαία προδικασία για την υποβολή και συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου αγωγών και αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών, αρχικών και μεταγενέστερων.

4Β) Υποβολή αίτησης διόρθωσης εκτός ορίων αποδεκτής απόκλισης ή υποβολή αντιρρήσεων κατά της αίτησης διόρθωσης. Σε περίπτωση υποβολής αίτησης διόρθωσης καθ’ υπέρβασιν της καθιερούμενης από το άρθρο 13Α ν. 2664/1998 αποδεκτής απόκλισης εμβαδού (ακόμα και όταν υπάρχει συναίνεση των ιδιοκτητών των επηρεαζόμενων ακινήτων ή η αιτούμενη διόρθωση δεν επηρεάζει άλλα ακίνητα), καθώς και σε περίπτωση υποβολής εμπροθέσμων αντιρρήσεων κατά της αιτούμενης αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, αποφασιστική αρμοδιότητα επί της αιτήσεως διόρθωσης έχει ο Πιστοποιημένος Μηχανικός του άρθρου 7 (άρθρο 9 § 1). Η απόφαση του Πιστοποιημένου Μηχανικού κοινοποιείται στον αιτούντα και στους επηρεαζόμενους δικαιούχους εμπραγμάτων δικαιωμάτων (άρθρο 9 § 5 εδ. α΄) οι οποίοι, αναλόγως του περιεχομένου της, δικαιούνται, εφόσον βλάπτονται από αυτήν, να ασκήσουν προσφυγή ενώπιον του δευτεροβαθμίου οργάνου κρίσης εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης προς αυτούς (άρθρο 10 § 1 εδ. α΄ και β΄ και § 2 εδ. α΄).

4Βα) Αν η προθεσμία προσφυγής κατά της απόφασης του Πιστοποιημένου Μηχανικού ενώπιον του δευτεροβαθμίου οργάνου παρέλθει άπρακτη, οι αρμόδιες υπηρεσίες του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» προβαίνουν, βάσει του περιεχομένου της απόφασης, στην ενσωμάτωση των μεταβολών στα κτηματολογικά διαγράμματα και βιβλία (άρθρο 9 § 5 εδ. β΄).

4Ββ) Αν η απόφαση επί της προσφυγής γίνει δεκτή από το δευτεροβάθμιο όργανο, οι αρμόδιες υπηρεσίες του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» προβαίνουν σε προσωρινή καταχώριση της απόφασης του δευτεροβαθμίου οργάνου στα διαγράμματα και βιβλία του Κτηματολογίου, ενώ αν η προσφυγή απορριφθεί από το δευτεροβάθμιο όργανο προβαίνουν σε προσωρινή καταχώρηση της απόφασης του Πιστοποιημένου Μηχανικού που προσβλήθηκε με την προσφυγή (άρθρο 10 § 3). 

5) Η απόφαση του δευτεροβαθμίου οργάνου κρίσης κοινοποιείται στον αιτούντα τη διόρθωση και στους επηρεαζόμενους δικαιούχους (άρθρο 10 § 4) οι οποίοι, αν έχουν έννομο συμφέρον, δύνανται να υποβάλουν κατ’ αυτής αντιρρήσεις δια της ασκήσεως προσφυγής εντός 2 μηνών από την προς αυτούς κοινοποίηση της προσωρινής απόφασης, ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (άρθρο 10 § 5 εδ. α΄), εκδικαζομένη κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας, η οποία καταχωρίζεται επί ποινή απαραδέκτου εντός 15 ημερών από την κατάθεσή της στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων, που έχει καταχωρηθεί η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων (άρθρο 10 § 5 εδ. δ΄). 

5Α) Σε περίπτωση παρελεύσεως απράκτου της προθεσμίας ασκήσεως δικαστικής προσφυγής οριστικοποιείται η απόφαση του δευτεροβαθμίου οργάνου κρίσεως και διενεργείται η διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα (άρθρο 10 § 5 εδ. ζ΄).

5Β) Σε περίπτωση άσκησης προσφυγής, αναστέλλεται η διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών μέχρι την έκδοση από τον Κτηματολογικό Δικαστή οριστικής απόφασης επί της προσφυγής (άρθρο 10 § 5 ε΄). Όταν εκδοθεί η απόφαση επί της προσφυγής, ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου τρέπει την προσωρινή καταχώριση σε οριστική σύμφωνα με το περιεχόμενο της απόφασης του Κτηματολογικού Δικαστή, σημειώνοντας την τροπή στην οικεία θέση του κτηματολογικού φύλλου (άρθρο 10 § 5 εδ. θ΄). Ως ημερομηνία οριστικής καταχώρισης θεωρείται η ημερομηνία της προσωρινής τοιαύτης (άρθρο 10 § 5 εδ. ι΄). Μετά την καταχώριση της προσωρινής απόφασης ο Προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταχώριση μεταγενέστερης εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, πριν οριστικοποιηθεί η προσωρινή καταχώριση (άρθρο 10 § 5 εδ. ια΄). Η υποβολή αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων δεν συνιστά αναγκαία προδικασία για την υποβολή και συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου αγωγών και αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών, αρχικών και μεταγενέστερων (άρθρο 10 § 5 εδ. ιβ΄).

Από μια πρώτη επισκόπηση των ως άνω νέων διατάξεων περί διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών προκύπτει μία εξαιρετικά ενδιαφέρουσα διαπίστωση: στις διατάξεις των άρθρων 8 § 13 (βλ. ανωτ. 4Α) και 9 § 1 (βλ. ανωτ. 4Β) ν. 5142/ 2024 χρησιμοποιείται για πρώτη φορά (μεταξύ άλλων) ως κριτήριο διάκρισης του ακολουθητέου τρόπου διόρθωσης των ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών σχετικώς με τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου, το κατά πόσον η αιτούμενη διόρθωση κινείται εντός των ορίων της νομικά επιτρεπτής αποκλίσεως εμβαδού που καθιερώνεται στο άρθρο 13Α ν. 2664/1998 (οπότε γίνεται κατά συνθήκην δεκτό ότι η διωκόμενη διόρθωση αφορά το ίδιο ακίνητο) ή καθ’ υπέρβασιν των ορίων αυτών (οπότε, σύμφωνα με όσα αναλύθηκαν ανωτέρω, η διωκόμενη μεταβολή των γεωμετρικών στοιχείων δεν συνιστά διόρθωση αλλά κατάργηση του υφιστάμενου ακινήτου και αντικατάστασή του από άλλο ή άλλα ακίνητα). 

Δυστυχώς, ο κτηματολογικός νομοθέτης αντί να χρησιμοποιήσει το παραπάνω κριτήριο με νομικώς ορθό τρόπο, επιτρέποντας την εξωδικαστική διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών ως προς τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου αποκλειστικά στις περιπτώσεις που η αιτούμενη διόρθωση κινείται εντός των ορίων της νομικά επιτρεπτής αποκλίσεως που καθιερώνεται στο άρθρο 13Α ν. 2664/1998, επέλεξε την οδό να επιτρέψει την «διόρθωση» και όταν αυτή κείται εκτός των ανωτέρω ορίων, υποπίπτοντας στις ίδιες ασυμβατότητες με το κλασσικό εμπράγματο δίκαιο, όπως ακριβώς και η καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998. Πλέον των ανωτέρω, επιχειρεί να οχυρωθεί έναντι των επιχειρημάτων περί αντισυνταγματικότητας των διατάξεων του νέου νόμου με τον ίδιο στερεότυπο τρόπο που είχε επιλέξει και για την καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 19 § 2 ν. 2664/1998, ήτοι υιοθετώντας την πρόβλεψη ότι «η υποβολή αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων δεν συνιστά αναγκαία προδικασία για την υποβολή και συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου αγωγών και αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών, αρχικών και μεταγενέστερων». Με τον τρόπο αυτό επιχειρεί να υποβάλει στον δικαστή που κρίνει παρεμπιπτόντως τη συνταγματικότητα των σχετικών διατάξεων την ιδέα ότι, καίτοι η ανακρίβεια των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών ως προς την απεικόνιση του ακινήτου - οσάκις υπερβαίνει να νομοθετικώς επιτρεπτά όρια - συνιστά εκ μέρους των οργάνων της κτηματογράφησης ευθεία αμφισβήτηση της υποστάσεώς του ως πράγματος κατά την έννοια των ΑΚ 947 και 948, (και συνεπώς διαφορά, η οποία με βάση το Σύνταγμα λύεται μόνο με αγωγή), η χορηγούμενη στον βλαπτόμενο από την ανακριβή καταχώριση δυνατότης να στραφεί απ’ ευθείας κατά των ιδιοκτητών των ακινήτων, η καταχώριση των οποίων προσβάλλει τα όρια του δικού του ακινήτου, αποτρέπει την προσβολή του άρθρου 20Σ από τις διατάξεις του νέου νόμου περί διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων. Ατυχώς όμως για τον κτηματολογικό νομοθέτη, η πρόβλεψή του όπως η αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 στρέφεται κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου, καθιστά ανέφικτη την άσκηση της εν λόγω αγωγής από τον αληθή δικαιούχο όταν ανακριβώς καταχωρισθείς είναι ο ίδιος, πράγμα που συμβαίνει όταν η επιφάνεια του ακινήτου του εμφανίζεται αυξημένη σε βάρος γειτονικών ακινήτων ή όταν το ακίνητό του απεικονίζεται ως περισσότερα όμορα ακίνητα με φερόμενο ιδιοκτήτη τον ίδιον (βλ. ανωτ. παράδειγμα 2).

V. Συμπέρασμα – προτάσεις 

Το δυσοίωνο συμπέρασμα που προκύπτει από την μελέτη των διατάξεων του νέου Νόμου είναι ότι, στην ουσία, αναπαράγει τα προβλήματα που δημιούργησε η καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 19 § 2 του ν. 2664/1998, με όσα δυσάρεστα αυτό συνεπάγεται για το ήδη δυσοίωνο μέλλον του θεσμού του Κτηματολογίου.

Σε ευρύτερο επίπεδο διαπιστώνεται ότι η προσπάθεια εισαγωγής στην ελληνική νομική πραγματικότητα του Κτηματολογίου ως θεσμού δημοσίευσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων έχει αποτύχει παταγωδώς με αποκλειστική ευθύνη του Κράτους και δη χωρίς να έχει επιβληθεί η παραμικρή κύρωση σε βάρος των υπευθύνων. Ειδικά, μάλιστα, μετά την ουσιαστική κατάργηση του ελέγχου νομιμότητας από τον προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου, των ενώπιόν του προς καταχώρισιν υποβαλλόμενων πράξεων, η οποία, ως προελέχθη, επεβλήθη με τους νόμους 4903/2022 και 5076/2023, δεν είναι ν΄ απορεί κανείς με τις φήμες που κυκλοφορούν ότι γίνονται σκέψεις για κατάργηση του παραγόμενου από την οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας, καθώς, εδώ που φτάσαμε, κάτι τέτοιο φαντάζει ως η μόνη «λογική» διέξοδος για την αποφυγή του εξοπλισμού με το εν λόγω τεκμήριο ορθότητας, όλων των νομικώς ασυνάρτητων καταχωρήσεων που κατά μεγάλο ποσοστό έχουν εμφιλοχωρήσει στις αρχικές εγγραφές ένεκα της απουσίας ουσιαστικού ελέγχου νομιμότητας κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης και, πλέον, και μετά από αυτήν, ήτοι σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. Ενόψει δε του γεγονότος ότι η αχαλίνωτη νομοπαρασκευαστική δραστηριότητα του κτηματολογικού νομοθέτη έχει πλέον υπερβεί κάθε ανθρωπίνως ανεκτό όριο ανοχής σε προχειρότητα και ερασιτεχνισμό εξελισσόμενη σε αδίστακτη προσβολή των ίδιων των θεμελίων του καθόλου δικαίου, (καθιερώνοντας λ.χ. το παραδεκτό της αγωγής του άρθρου 6§2 και όταν στρέφεται κατά εναγομένου ήδη αποβιώσαντος κατά την άσκησή της ή λογίζοντας αυτήν ασκηθείσα με μόνη την κατάθεσή της, δηλ. χωρίς επίδοση, ή καθιερώνοντας την αδιανόητη ως έννοια «δημοσιότητα» των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων χωρίς έγγραφο τύπο, κατόρθωμα που πέτυχε επιτρέποντας την καταχώριση στις πρώτες εγγραφές του δηλώσαντος κατά την κτηματογράφηση ως κυρίου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας με μόνη την εκ μέρους του προσκομιδή ενόρκων βεβαιώσεων, εντύπων Ε-9 ή λογαριασμών κοινής ωφελείας που αφορούν το ακίνητο στο όνομά του, ήτοι χωρίς την προσκομιδή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης που να τον αναγνωρίζει κύριο με έκτακτη χρησικτησία, δηλ. χωρίς εγγραπτέα στα κτηματολογικά βιβλία πράξη), φρονώ ότι η κατάσταση μπορεί να αντιμετώπιστεί μόνο με την «επί του πεδίου» ad hoc αντίδραση του συνόλου των λειτουργών του νόμου που ασχολούνται με το κτηματολόγιο (ήτοι δικηγόρων και κτηματολογικών δικαστών), με τον αποκλεισμό από τα δικόγραφα και τις αποφάσεις τους της εφαρμογής των προβληματικών διατάξεων όπως η εξεταζόμενη, χάριν της εφαρμογής των δοκιμασμένων και αποτελεσματικών διατάξεων του κλασσικού εμπραγμάτου (και όχι μόνον) δικαίου. Θα πρότεινα έτσι για την εξεταζόμενη περίπτωση της «διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων ακινήτου» οι συνάδελφοι δικηγόροι να προσφεύγουν στις διατάξεις «περί διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων» του ν. 5142/2024 μόνο στην περίπτωση που οι γεωμετρικές αποκλίσεις του ακινήτου βρίσκονται εντός του αποδεκτού ορίου απόκλισης του προβλέπεται στο άρθρου 13Α του ν. 2664/1998, προσφεύγοντας σε κάθε άλλη περίπτωση στην οδό της αγωγής του άρθρου 6§2 του ίδιου νόμου. Ειδικά δε, στην περίπτωση που το πρόσωπο του ενάγοντος συμπίπτει με το πρόσωπο του ανακριβώς καταχωρισθέντος ως δικαιούχου με αποτέλεσμα ο τελευταίος να στερείται αντισυνταγματικώς του δικαιώματος να επιτύχει τη διόρθωση της ανακριβούς αρχικής εγγραφής με αγωγή του άρθρου 6§2, θα πρότεινα με μεγαλύτερη επίταση την εκ μέρους του άσκηση της εν λόγω αγωγής κατά του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ως τελικώς υπεύθυνου για την ανακριβή καταχώριση του ακινήτου του, ώστε με την ευδοκίμηση της αγωγής το τελευταίο να καταδικαστεί και στη δικαστική δαπάνη του ενάγοντος. Κι αν το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απορρίψει την αγωγή του ως απαράδεκτη ελλείψει παθητικής νομιμοποίησης, τόσο το καλύτερο για τον ενάγοντα: Θα προβεί άμεσα σε δήλωση παραίτησης από τα ένδικα μέσα, προκαλώντας έτσι την οριστικοποίηση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής που παρουσιάζει το ακίνητό του με σημαντικά μεγαλύτερη επιφάνεια από την πραγματική, με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί αμάχητο τεκμήριο ορθότητας της επωφελούς γι’ αυτόν εσφαλμένης αποτύπωσής του.- 

Παρατηρήσεις

(1) Υπενθυμίζουμε στο σημείο αυτό ότι με την αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 δεν διορθώνονται αποκλειστικά και μόνον ανακριβείς πρώτες κτηματολογικές εγγραφές αλλά και μεταγενέστερες τοιαύτες που είτε επιστηρίζονται σε μη οριστικοποιημένες εισέτι πρώτες εγγραφές, είτε προκύπτουν - τρόπον τινά εξ αντανακλάσεως - από την καταχώριση μεταγενεστέρων οριστικοποιημένων εγγραφών που καταχωρίσθηκαν συνεπεία θετικών αμετακλήτων δικαστικών αποφάσεων εκδοθεισών επί αγωγής του άρθρου 6 § 2, δια των οποίων διορθώθηκαν ανακριβείς πρώτες εγγραφές. 

Χαρακτηριστικό παράδειγμα μεταγενέστερων κτηματολογικών εγγραφών που στηρίζονται σε μη οριστικοποιημένες εισέτι πρώτες εγγραφές και διορθώνονται με την άσκηση αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 είναι λ.χ. οι προβλεπόμενες από το άρθρο 6 § 2 περ. γ΄ ν. 2664/1998 περιπτώσεις καθολικής ή ειδικής διαδοχής του ανακριβώς καταχωρισθέντος στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχου, οπότε ο αληθής δικαιούχος είναι υποχρεωμένος να στρέψει την αγωγή του επί μεν ειδικής διαδοχής κατά του ανακριβώς καταχωρισθέντος αρχικού δικαιούχου αλλά και του (μεταγενεστέρως καταχωρισθέντος) ειδικού του διαδόχου, ενώ επί καθολικής διαδοχής κατά των (μεταγενεστέρως καταχωρισθέντων) καθολικών του διαδόχων. Άλλο παράδειγμα μεταγενέστερης κτηματολογικής εγγραφής που στηρίζεται σε μη οριστικοποιημένη αρχική εγγραφή έχουμε στην περίπτωση που ο αληθής κύριος στρέφει την αγωγή του άρθρου 6 § 2 κατά εκείνου που πέτυχε να καταχωρισθεί με μεταγενέστερη μη οριστική εγγραφή ως δικαιούχος κυριότητας ακινήτου που στις πρώτες εγγραφές είχε καταχωρισθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» κατόπιν ασκήσεως αιτήσεως του άρθρου 6 § 3 ν. 2664/1998. Πρόκειται δηλαδή για εκείνες τις περιπτώσεις που μερίδα της θεωρίας αποκαλεί με τον όρο «διορθωμένες πρώτες εγγραφές», ο οποίος δεν είναι μόνο τεχνικώς αδόκιμος (αφού σύμφωνα με το άρθρο 6 § 1 ν. 2664/1998 «Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο Κτηματολογικό Βιβλίο κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, σύμφωνα με την § 2 περίπτωση β΄ του άρθρου 3» και, επομένως, οι όποιες διορθώσεις των εν λόγω εγγραφών σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου τις διαφοροποιούν από εκείνες που μεταφέρθηκαν ως αρχικές εγγραφές από τους κτηματολογικούς πίνακες καθιστώντας τις μεταγενέστερες), αλλά πρέπει να αποφεύγεται για λόγους καθαρά γλωσσικούς προκειμένου να μην χάνεται η νοηματική αντίστοιξη των λέξεων «αρχικός» και «μεταγενέστερος». Για τους παραπάνω λόγους, προτιμητέος για τον προσδιορισμό της εν λόγω κατηγορίας κτηματολογικών εγγραφών είναι κατά την άποψη του γράφοντος ο όρος «μεταγενέστερες κτηματολογικές εγγραφές επιστηριζόμενες σε μη οριστικοποιημένες αρχικές εγγραφές».