Κίνδυνοι από τη μεταβίβαση ακινήτου ως μεταβίβαση περιουσίας, 

κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 479 ΑΚ 

Μαρίνης Γρηγοροπούλου

Δικηγόρου, LlM, Msc

Αφιερωμένο στη μνήμη του παππού μου,

Πολύκαρπου Σαγρόπουλου, Δικηγόρου

 Α. Κίνδυνοι από την ύπαρξη οφειλών κατά τη μεταβίβαση ακινήτων

Α.1. Εμπράγματα βάρη: Όπως είναι γνωστό, ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στο στάδιο που προηγείται της μεταβίβασης ενός ακινήτου. Eίναι καταρχάς αναγκαίος ο προσεκτικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών, σε βάθος χρόνου τουλάχιστον εικοσαετίας (τεσσαρακονταετίας για τα γεωτεμάχια), που διενεργείται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματο­λογι­κό Γραφείο προκειμένου να διακριβωθεί αν βρίσκονται σε πλήρη τάξη, για των εντοπισμό τυχόν ελλείψεων στην σειρά των συμβολαίων και μεταγραφών/καταχωρίσεων αυτών, της τυχόν ύπαρξης διαλυτικής αιρέσεως, των τυχόν υφισταμένων βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων, διεκδικήσεων), κατασχέσεων (αναγκαστικών ή συντηρητικών), δουλειών (λ.χ. οίκησης, διόδου), απαλλοτρίωσης, ρυμοτομίας, προσκύρωσης κλπ. Τα στοιχεία και τα βάρη αυτά ενός ακινήτου, είναι εμφανή και μπορούν να διαπιστωθούν με λεπτομερή έλεγχο στα οικεία δημόσια βιβλία. 

Α.2. Λοιπές υποχρεώσεις: Εκτός, όμως, από αυτά τα «φανερά» βάρη ενός ακινήτου, είναι πιθανό να υπάρχουν και άλλες υποχρεώσεις που σχετίζονται με αυτό, που δεν είναι εξίσου εύκολο να εντοπισθούν, διότι δεν εγγράφονται στα δημόσια βιβλία του υποθηκοφυλακείου/ κτηματολογικού γραφείου. 

Τέτοιες υποχρεώσεις μπορεί να απορρέουν λ.χ. από τυχόν πτώχευση του ιδιοκτήτη[1], από μίσθωση, χρησιδάνειο ή παραχώρηση χρήσης του ακινήτου, από οφειλές προς την ΕΥΔΑΠ, τη ΔΕΗ, το Δήμο, ή το Δημόσιο, από οφειλές κοινοχρήστων δαπανών κ.ά.[2]. Για λόγους πρόνοιας, επομένως, πριν την τυχόν μεταβίβαση, είναι σκόπιμο να ζητούνται τα σχετικά πιστοποιητικά φερεγγυότητας (μη πτώχευσης, αναγκαστικής διαχείρισης κλπ.), αποδείξεις μη οφειλής ρεύματος, ύδατος, κοινοχρήστων και σχετικές υπεύθυνες δηλώσεις από τον κύριο του ακινήτου. 

Επίσης, ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στην περίπτωση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον μεταβιβάζοντα με κληρονομική διαδοχή, ιδίως μάλιστα σε περίπτωση διαθήκης, διότι το κύρος της μπορεί να προσβληθεί[3]. Είναι χρήσιμο -αν όχι απαραίτητο- στις περιπτώσεις αυτές να ζητείται η έκδοση κληρονομητηρίου, ώστε η μεταβίβαση να καλύπτεται από το τεκμήριο κυριότητας, που απορρέει από αυτό. 

Α.3. Μεταβίβαση ακινήτου από αφερέγγυο υπερχρεωμένο οφειλέτη: Εκτός από τα προαναφερθέντα, υπάρχουν όμως και άλλοι κίνδυνοι που σχετίζονται με την πιθανή υπερχρέωση και αφερεγγυότητα του μεταβιβάζοντος ένα ακίνητο. 

Είναι αρκετά συνηθισμένο φαινόμενο οι υπερχρεωμένοι οφειλέτες να προσπαθούν να «εξαφανίσουν» με διαφόρους τρόπους και τεχνάσματα τα περιουσιακά στοιχεία τους, ώστε να καταστούν αφερέγγυοι έναντι των δανειστών τους. Ιδίως όσον αφορά στην ακίνητη περιουσία τους, ενδέχεται ή να επιχειρήσουν να κατασκευάσουν δήθεν χρέη προς εικονικούς πιστωτές, ώστε να επιβαρύνουν τα ακίνητά τους, με σκοπό τη βλάβη των συμφερόντων των πραγματικών δανειστών τους ή να απαλλοτριώσουν την περιουσία τους, μεταβιβάζοντάς την είτε συμπαικτικά προς τρίτα πρόσωπα (τα οποία δηλαδή τελούν εν γνώσει των χρεών και του καταδολιευτικού σκοπού του μεταβιβάζοντος), είτε ακόμα και προς πρόσωπα που δεν γνωρίζουν την ύπαρξη χρεών και τις δόλιες προθέσεις τους. 

Α.4. Η μεταβίβαση ακινήτου με σκοπό την καταδολίευση δανειστών (ΑΚ 939 επ.)

Ο νομοθέτης προκειμένου να προστατέψει τους δανειστές από τέτοιες επιβλαβείς δόλιες ενέργειες των οφειλετών τους, προέβλεψε τη δυνατότητα διάρρηξης των καταδολιευτικών απαλλοτριωτικών πράξεων στα άρθρα 939-942 ΑΚ.

Προϋποθέσεις για την γέννηση της προαναφερόμενης αξίωσης προς διάρρηξη είναι: α) η ύπαρξη γεγεννημένης κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης απαίτησης του δανειστή κατά του οφειλέτη, β) η απαλλοτρίωση, γ) η πρόθεση βλάβης του δανειστή, δ) η γνώση του τρίτου προς τον οποίον έγινε η απαλλοτρίωση ότι ο οφειλέτης έχει χρέη και ότι απαλλοτριώνει περιουσιακά στοιχεία προς βλάβη των δανειστών του και ε) η μη επάρκεια της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη για την ικανοποίηση των δανειστών του. Επιπρόσθετα ο νόμος προβλέπει και μαχητό τεκμήριο γνώσης σε περίπτωση που η απαλλοτρίωση γίνεται προς το σύζυγο ή συγγενή σε ευθεία γραμμή ή συγγενή σε πλάγια γραμμή εξ αίματος έως και τον τρίτο βαθμό ή από αγχιστεία έως το δεύτερο, ενώ δεν απαιτείται γνώση του τρίτου υπέρ του οποίου έγινε η απαλλοτρίωση σε περίπτωση απαλλοτρίωσης από χαριστική αιτία.

Στην περίπτωση, μάλιστα, της καταδολίευσης δανειστών επισημαίνεται ότι εκτός της αστικής ευθύνης, προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις,  τόσο για τον οφειλέτη που με πρόθεση ματαιώνει την ικανοποίηση του δανειστή του αποκρύπτοντας ή απαλλοτριώνοντας τα περιουσιακά στοιχεία του, όσο και για εκείνον που τον βοηθά να εξαφανίσει ή να μειώσει την περιουσία του, με τους όρους του άρθρου 397 ΠΚ.

Α.5. Η μεταβίβαση ακινήτου ως μοναδικού ή σημαντικότερου περιουσιακού στοιχείου οφειλέτη (ΑΚ 479)

Εκτός όμως από την προαναφερόμενη περίπτωση διάρρηξης της καταδολιευτικής μεταβιβαστικής πράξης που προβλέπεται στα άρθρα 939 επ. ΑΚ, υπάρχει ένας ακόμα κίνδυνος για τον αποκτώντα ακίνητο,  που επίσης σχετίζεται με την τυχόν έλλειψη φερεγγυότητας και τις προϋπάρχουσες οφειλές του μεταβιβάζοντος. Πρόκειται για την περίπτωση συνδρομής των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 479 ΑΚ, που αφορά στη μεταβίβαση της περιουσίας ή επιχείρησης του οφειλέτη.

Μάλιστα, όσον αφορά στην αστική (και όχι ποινική) ευθύνη του αποκτώντος υπό τη συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρ. 479 ΑΚ, αυτός διατρέχει κίνδυνο σημαντικά μεγαλύτερο σε σύγκριση με τον αντίστοιχο κίνδυνο διάρρηξης της καταδολιευτικής μεταβιβαστικής πράξης που προβλέπεται στα άρθρ. 939 επ. ΑΚ, για τους ακόλουθους δύο λόγους: 

α) διότι η εφαρμογή του άρθρ. 479 ΑΚ δεν προϋποθέτει καν τη γνώση του αποκτώντος για τα χρέη του μεταβιβάζοντος και για την καταδολιευτική σε βάρος των δανειστών του πρόθεση του οφειλέτη, δεν προϋποθέτει δηλαδή συμπαιγνία μεταβιβάζοντος και αποκτώντος, όπως απαιτείται για την εφαρμογή των άρθρ. 939 επ. ΑΚ και 

β) διότι στην περίπτωση του άρθρ. 479 ΑΚ δημιουργείται εις ολόκληρον οφειλή του αποκτώντος με τον μεταβιβάζοντα, για ποσό ίσο με την πραγματική αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου, δεν περιορίζεται δηλαδή η ευθύνη του αποκτώντος αποκλειστικά και μόνο στη διάρρηξη της μεταβίβασης του συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου-ακινήτου, όπως ισχύει κατά την εφαρμογή των άρθρ. 939 επ. ΑΚ[4].

Έτσι, ακόμα κι ένας ανυποψίαστος αγοραστής, θα μπορούσε να βρεθεί εκτεθειμένος, σε περίπτωση συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 479 ΑΚ, θέτοντας σε κίνδυνο όχι μόνο το ακίνητο που απέκτησε από τον χρεωμένο μεταβιβάζοντα, αλλά και την υπόλοιπη περιουσία του (μέχρι την αξία του ακινήτου). 

Επομένως, σε περίπτωση ευδοκίμησης της ερειδόμενης στο άρθρ. 479 ΑΚ αγωγής, ο ενάγων μπορεί να προβεί σε αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης που θα εκδοθεί σε βάρος οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του αποκτώντος και να επιλέξει το πλέον πρόσφορο για την ικανοποίηση της απαίτησής του. Μάλιστα η αξίωση του δανειστή έναντι του αποκτώντος την περιουσία είναι ισχυρή, ακόμα και αν η μεταβίβαση έγινε από επαχθή αιτία και ο πωλητής έχει λάβει το τίμημα και στη συνέχεια εξαφανιστεί κι έτσι ο αγοραστής καλείται να πληρώσει δύο φορές την αξία της[5]. 

Σημειώνεται ότι η αγωγή διαρρήξεως κατ’ άρθρα 939 επ. ΑΚ εγγράφεται, επί ποινή απαραδέκτου, στα οικεία βιβλία του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου/Κτηματολογικού Γραφείου, ό­που βρίσκεται το ακίνητο εντός τριάντα ημερών από την κατάθεσή της, ενώ η αγωγή του 479 ΑΚ, ως μη εμπράγματη, δεν προϋποθέτει διατυπώσεις δημοσιότητας.

Β. Ειδικότερα η ρύθμιση της 479 ΑΚ

Στη συνέχεια θα επικεντρωθούμε στην εν λόγω διάταξη και θα επιδιώξουμε να αναλύσουμε ειδικότερα τις προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 479 ΑΚ κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, δίνοντας έμφαση στη σχετική νομολογία.

Σύμφωνα με το άρθρο 479 ΑΚ: «Αν με σύμβαση μεταβιβάστηκε περιουσία ή επιχείρηση, αυτός που αποκτά ευθύνεται απέναντι στο δανειστή έως την αξία των μεταβιβαζόμενων στοιχείων για τα χρέη που ανήκουν στην περιουσία ή στην επιχείρηση. Η ευθύνη αυτού που μεταβιβάζει εξακολουθεί να υπάρχει. Αντίθετη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων που βλάπτει τους δανειστές είναι άκυρη απέναντί τους».

Β.1. Δικαιολογητικός λόγος: Η εν λόγω διάταξη έχει εισαχθεί για λόγους προστασίας των δανειστών, που έχουν αποβλέψει πιθανώς στην περιουσία του οφειλέτη για την εξασφάλισή τους, πιστεύοντας ότι υφίσταται επαρκής περιουσία, ώστε ο ιδιοκτήτης της να μην αμελεί ή έστω να μην μπορεί να διαφύγει της πληρωμής των οφειλών του. Ο νομοθέτης επιδιώκει με τη ρύθμιση του άρθρου αυτού την αποτελεσματικότερη και πέραν των ορίων του θεσμού της καταδολίευσης των άρθρ. 939 επ. κατασταλτική προστασία των δανειστών, ώστε η περιουσία του οφειλέτη στην οποία υπολόγιζαν για την ικανοποίηση των απαιτήσεών τους, να παραμείνει υπέγγυα, παρά την μεταβίβασή της σε τρίτο, όταν συνεπεία αυτής ο οφειλέτης καταστεί αφερέγγυος. Ο σκοπός αυτός ανταποκρίνεται στις αρχές της συναλλακτικής καλής πίστης και ευθύτητας[6].

Με τη διάταξη αυτή, που είναι ολόκληρη αναγκαστικού δικαίου, ο νομοθέτης θέσπισε σωρευτική αναδοχή χρέους, κατά την έννοια του άρθρου 477 του ΑΚ, υποχρεωτική από το νόμο[7]. Μεταξύ του αποκτώντος και του μεταβιβάζοντος δημιουργείται παθητική εις ολόκληρον ενοχή για τα χρέη της περιουσίας (ή επιχείρησης) που είχαν δημιουργηθεί έως την μεταβίβαση[8].

Ευθύνη μεταβιβάζοντος και αποκτώντος: Ο μεν μεταβιβάζων συνεχίζει να ευθύνεται απεριόριστα και με ολόκληρη την προσωπική του περιουσία έναντι των δανειστών του, ο δε αποκτών έχει περιορισμένη ευθύνη μέχρι την αξία των μεταβιβαζομένων[9] κατά το χρόνο της μεταβίβασης, τόσο με την προσωπική του περιουσία όσο και αυτουσίως δια των μεταβιβαζομένων[10]. Η ευθύνη του αποκτώντος καταλαμβάνει και τις παρεπόμενες της κυρίας απαίτησης υποχρεώσεις, όπως η καταβολή τόκων[11].

Η ευθύνη του αποκτώντος αρχίζει με την μεταβίβαση της κυριότητας και λήγει με την παραγραφή της ειδικότερης αξίωσης κάθε οφειλέτη. Η μεταβίβαση δεν συνιστά αναγνώριση χρέους ούτε λόγο διακοπής της παραγραφής, συνεπώς η παραγραφή της αξίωσης ως προς τον αρχικό οφειλέτη συνεπάγεται παραγραφή της και ως προς τον αποκτώντα[12].

Β.2. Επισημαίνεται ότι ως αξία εννοείται η πραγματική, δηλαδή η εμπορική-αγοραία αξία των μεταβιβαζομένων περιουσιακών στοιχείων[13]. Γίνεται επομένως αντιληπτό ότι η τυχόν αγορά ενός ακινήτου από αφερέγγυο οφειλέτη σε «τιμή ευκαιρίας», που υπολείπεται της πραγματικής αξίας του, δημιουργεί σοβαρότατο κίνδυνο για τον αποκτώντα το ακίνητο, σε περίπτωση που προϋπάρχει ληξιπρόθεσμη οφειλή του μεταβιβάζοντος, καθώς θα ευθύνεται έναντι του δανειστή μέχρι την πραγματική αξία του ακινήτου (και όχι μόνο μέχρι την αξία του καταβληθέντος για την αγορά τιμήματος) και μάλιστα όχι μόνο με το ίδιο το ακίνητο, αλλά και με την υπόλοιπη περιουσία του, κινητή και ακίνητη! 

Ο ισχυρισμός του αποκτώντος ότι ευθύνεται μέχρι την αξία των μεταβιβασθέντων αποτελεί ένσταση και όχι στοιχείο του ορισμένου της σχετικής αγωγής που θεμελιώνεται στο 479 ΑΚ[14]. Συνεπώς δεν αποτελεί στοιχείο της κατ’ αυτού αγωγής η αναφορά και η αξία των μεταβιβασθέντων περιουσιακών αντικειμένων[15].

Β.3. Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 479 ΑΚ είναι γενικά οι ακόλουθες:

Β.3.Ι. H ύπαρξη σύμβασης μεταβίβασης περιουσίας ή επιχείρησης.

Ως περιουσία για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης νοείται το σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που είναι δυνατόν να αποτιμηθούν (π.χ. κυριότητα κινητών, ακινήτων, πλοίων κλπ.) και συνιστούν το ενεργητικό της, δηλαδή εκείνο που απομένει μετά την αφαίρεση των υποχρεώσεων, πρέπει δε αυτή να μεταβιβάζεται στο σύνολό της, με εξαίρεση τα ασήμαντης αξίας στοιχεία της[16]. Για τη διαπίστωση, εξάλλου, της μεταβίβασης του συνόλου της περιουσίας δεν εξετάζεται το αντάλλαγμα που δόθηκε για την απόκτησή της[17].

Η περιουσία μπορεί να αποτελείται από περισσότερα ή και από ένα μόνο αντικείμενο, όταν αυτό αποτελεί το μοναδικό ή το σημαντικότερο στοιχείο της περιουσίας του μεταβιβάζοντος[18]. Επί μεταβιβάσεως μεμονωμένων αντικειμένων πρέπει αυτά να αποτελούν όλο το ενεργητικό της περιουσίας ή το σημαντικότερο ποσοστό αυτής[19].

Περαιτέρω η μεταβίβαση της περιουσίας μπορεί να γίνει με μία ή περισσότερες μεταβιβαστικές πράξεις, σύγχρονες ή διαδοχικές, με την προϋπόθεση να αποτελούν μεταξύ τους ολότητα ή κατ’ άλλη διατύπωση να βρίσκονται σε στενή χρονική και οικονομική σχέση μεταξύ τους, αρκεί να βρίσκονται σε στενή χρονική και οικονομική σχέση μεταξύ τους, ώστε να αποτελούν ενότητα[20].

Παρά τη γραμματική διατύπωση της διάταξης, αλλά σύμφωνα με το σκοπό της, γίνεται δεκτό ότι αρκεί για την εφαρμογή της η ειδική διαδοχή στην περιουσία του οφειλέτη δυνάμει πράξεως εν ζωή, όχι μόνο βάσει συμβάσεως, αλλά και βάσει μονομερούς δικαιοπραξίας, νόμου ή δικαστικής αποφάσεως[21]. Το σημαντικό είναι να έγινε η μεταβίβαση, ανεξαρτήτως μάλιστα αν έγινε από επαχθή ή χαριστική αιτία[22].

Όσον αφορά στην εφαρμογή του 479 ΑΚ σε περιπτώσεις ακινήτων, από τη νομολογία έχει κριθεί ότι μεταβίβαση περιουσίας υπάρχει σε περίπτωση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου[23], σε περίπτωση μεταβίβασης ψιλής κυριότητας ακινήτου με παράλληλη παρακράτηση επικαρπίας, όπως και σε περίπτωση μεταγενέστερης παραίτησης του επικαρπωτή από το δικαίωμα επικαρπίας[24]. Αντίθετα έχει κριθεί ότι δεν υπάγεται στη διάταξη της 479 ΑΚ η σύσταση επικαρπίας σε ολόκληρη την περιουσία, για την οποία ισχύει η ειδική διάταξη της 1156 ΑΚ[25], ούτε η συνεισφορά απλώς της χρήσης περιουσιακών στοιχείων[26].

Γίνεται δεκτό ότι σε περίπτωση που τα μεταβιβασθέντα ακίνητα φέρουν βάρη που υπερβαίνουν την πραγματική αξία τους, τότε δεν τυγχάνει εφαρμογής το 479 ΑΚ, διότι η αξία των ακινήτων εκμηδενίζεται από τα υφιστάμενα βάρη και με δεδομένο ότι ως περιουσία νοείται μόνο το ενεργητικό της, δηλαδή αυτό που απομένει μετά την αφαίρεση των υποχρεώσεων[27].

Η ευθύνη του αποκτώντος κατ’ άρθρο 479 ΑΚ υπάρχει ακόμα και αν δεν καταρτίστηκε ενοχική σύμβαση ή αν η τελευταία είναι άκυρη, αρκεί να έγινε η εμπράγματη μεταβίβαση με τον τρόπο που αρμόζει στα κατ’ιδίαν στοιχεία της περιουσίας, δηλαδή με παράδοση για τα κινητά, με μεταγραφή ή καταχώριση για τα ακίνητα, με εκχώρηση και αναγγελία για τις απαιτήσεις[28]. Αν η σύμβαση είναι άκυρη ή δεν καταρτίστηκε καθόλου, η ευθύνη αρχίζει από τότε που πράγματι επήλθε η μεταβίβαση[29].

Εξαίρεση υπάρχει μόνο για την κληρονομική διαδοχή, στην οποία η διάταξη δεν τυγχάνει εφαρμογής. Ομοίως, η διάταξη της 479 ΑΚ δεν εφαρμόζεται όταν η περιουσία αποκτιέται δυνάμει αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Β.3.ΙΙ. Η κατά του μεταβιβάσαντος οφειλέτη ύπαρξη απαιτήσεων/χρεών και η προγενέστερη της μεταβίβασης γέννηση αυτών[30].

Τα χρέη αυτά του μεταβιβάζοντος οφειλέτη μπορεί να είναι οποιασδήποτε φύσεως και να πηγάζουν είτε από σύμβαση, είτε από αδικοπραξία, είτε από το νόμο, αρκεί να ήταν γεγεννημένα κατά το χρόνο της μεταβίβασης, ακόμα και αν βρίσκονταν κάτω από προθεσμία ή αίρεση, εκτός των προσωποπαγών[31].

Κατά το χρόνο της μεταβίβασης, το χρέος πρέπει να είναι γεγεννημένο, χωρίς να χρειάζεται να είναι αυτό επιπλέον απαιτητό και ληξιπρόθεσμο, εκτείνεται η ευθύνη του αποκτώντος επομένως ακόμα και σε χρέη που τελούσαν υπό αίρεση ή προθεσμία, καθώς και σε τυχόν μελλοντικό κατάλοιπο από σύμβαση αλληλόχρεου λογαριασμού, εφόσον κατά τη μεταβίβαση εμφάνιζε παθητικό. Επί μεταβιβάσεως περιουσίας ο αποκτών θα ευθύνεται για όλα ανεξαιρέτως τα χρέη του μεταβιβάσαντος, αντιθέτως επί μεταβιβάσεως επιχείρησης η συνευθύνη του αποκτώντος θα περιορισθεί στα χρέη που εκπορεύονται από την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας[32].

Τα χρέη αυτά του μεταβιβάζοντος είναι αρκετό να προϋπήρχαν της μεταβίβασης. Από την άλλη πλευρά, κατά την 479 ΑΚ, εκείνος που αποκτά δεν χρειάζεται να γνωρίζει  τα χρέη, που βαρύνουν την περιουσία ή επιχείρηση, που μεταβιβάζεται, ούτε χρειάζεται αυτά να έχουν αναγνωρισθεί δικαστικά[33].

Β.3.ΙΙΙ. Το γεγονός ότι ο αποκτών την περιουσία γνώριζε -ή ήταν σε θέση να γνωρίζει κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών- ότι τα περιουσιακά στοιχεία που μεταβιβάστηκαν εξαντλούν την περιουσία του οφειλέτη ή αποτελούν το πλέον σημαντικό τμήμα της[34].

Ο αποκτών πρέπει να τελούσε εν γνώσει ότι του μεταβιβάστηκε όλη η περιουσία ως σύνολο ή το σημαντικότερο ποσοστό ή τμήμα της[35]. Για την εξειδίκευση της νομικής έννοιας του «σημαντικότερου μέρους» της περιουσίας του μεταβιβάζοντος επισημαίνεται ότι δεν αρκεί η αναφορά των αξιών κάθε ομάδας περιουσίας (δηλαδή μεταβιβασθείσας και εναπομείνασας)[36]. Η γνώση αυτή του αποκτώντος είναι, βεβαίως, φανερή όταν ρητά μεταβιβάζεται ολόκληρη η ενεργητική περιουσία, οπότε είναι περιττή η επίκληση και απόδειξη της γνώσης, εκ μέρους των δανειστών εκείνου που μεταβιβάζει[37].

Η διάταξη δεν εφαρμόζεται όταν η μεταβίβαση γίνεται τμηματικά σε περισσότερα πρόσωπα, εκτός αν εκείνοι που αποκτούν γνωρίζουν ότι μεταβιβάζεται το σύνολο ή το σημαντικότερο μέρος της περιουσίας (το οποίο είναι προφανές λ.χ. όταν η μεταβίβαση γίνεται με κοινή σύμβαση), οπότε η ευθύνη τους περιορίζεται ανάλογα με το τμήμα της περιουσίας που αποκτούν[38].

Η γνώση αυτή του αποκτώντος θεωρείται ότι υπάρχει και όταν ενόψει των ειδικών συνθηκών, υπό τις οποίες έγινε η μεταβίβαση, γνώριζε αυτός την εν γένει περιουσιακή κατάσταση του μεταβιβάζοντος και μπορούσε να αντιληφθεί ότι του μεταβιβάστηκε το σύνολο ή το μεγαλύτερο ποσοστό της περιουσίας[39]. Η γνώση αυτή συνήθως αποδεικνύεται είτε από τη συγγενική ή βιοτική σχέση με τον μεταβιβάσαντα, είτε από την φύση του ίδιου του μεταβιβαζομένου περιουσιακού στοιχείου[40].

Τέτοια γνώση έχει κριθεί στη νομολογία ότι υπάρχει λ.χ. μεταξύ στενών συγγενών εξ αίματος, με στενή οικονομική και κοινωνική σχέση[41]. Επίσης έχει κριθεί ότι στην ύπαρξη τέτοιων ειδικών συνθηκών συνηγορούν η ταχύτητα της μεταβίβασης, η έλλειψη διαπραγματεύσεων για το τίμημα, η το σημαντικά μειωμένο τίμημα, η μη αποστολή εξώδικης όχλησης-διαμαρτυρίας από τον αποκτώντα προς τον μεταβιβάσαντα μετά την επίδοση της αγωγής εναντίον του από τον δανειστή, η εντοπιότητα, η συχνή συναναστροφή και η εγγύτητα της κατοικίας μεταβιβάζοντος και αποκτώντος, η πτώχευση του μεταβιβάζοντος, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του μεταβιβάζοντος προς τον αποκτώντα κ.ά.[42].

Επισημαίνεται ότι* τεκμαίρεται η γνώση του αποκτώντος και σε περίπτωση γονικής παροχής ακινήτου προς ανήλικο, διότι όπως έχει κριθεί, στην περίπτωση αυτή ο παρέχων προς το ανήλικο γονέας, ο οποίος και συμβλήθηκε για λογαριασμό του ανηλίκου, ως ασκών τη γονική μέριμνα αντιπρόσωπος του ανηλίκου για την χαριστική αυτή δικαιοπραξία, γνώριζε βεβαίως ότι το προς το τέκνο του μεταβιβαζόμενο ακίνητό του αποτελούσε το μοναδικό ή το σημαντικότερο περιουσιακό του στοιχείο και, με βάση το άρθρο 214 ΑΚ, τα τυχόν «ελαττώματα της βούλησης, η γνώση, η υπαίτια άγνοια ορισμένων περιστατικών καθώς και η επίδρασή τους στη δικαιοπραξία κρίνονται από το πρόσωπο του αντιπροσώπου» και όχι του αντιπροσωπευόμενου ανηλίκου[43].

Τέλος, όπως ήδη επισημάνθηκε προηγουμένως, σε αντίθεση με τις προβλέψεις του άρθρου 939 ΑΚ, στην έννοια της γνώσης του αποκτώντος κατ’ άρθρο 479 ΑΚ δεν συμπεριλαμβάνεται η εκ μέρους του τελευταίου γνώση της ύπαρξης χρεών, ούτε της πρόθεσης του μεταβιβάζοντος – οφειλέτη να βλάψει τους δανειστές του, αλλά αρκεί η γνώση ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί το σύνολο ή το σημαντικότερο τμήμα της περιουσίας του μεταβιβάζοντος. 

Επομένως, το άρθρο 479 ΑΚ αποτελεί ένα σημαντικό όπλο στα χέρια των δανειστών για την ικανοποίηση των απαιτήσεών τους και την προστασία τους από τη δόλια συμπεριφορά του οφειλέτη τους, ενώ είναι πολύ ευκολότερη η στοιχειοθέτηση και απόδειξη της σχετικής αγωγής, σε σύγκριση με την αγωγή των άρθρων 939 επ. ΑΚ, διότι για την εφαρμογή του 479 ΑΚ δεν απαιτείται να αποδειχθεί η συμπαιγνία με τον οφειλέτη και ο δόλος του αποκτώντος.

Γ. Αντί επιλόγου

Κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου μπορούν να διαπιστωθούν βάρη του ακινήτου και χρέη του μεταβιβάζοντος, συνεπαγόμενα κινδύνους για τον αποκτώντα, που δεν είναι όλοι εμφανείς ούτε εύκολο να διαπιστωθούν. Με δεδομένο τον 
όχι τόσο συνηθισμένο, ωστόσο υπαρκτό κίνδυνο, που θα μπορούσε να ανακύψει ακόμα και για κάποιον ανυποψίαστο αγοραστή, στην περίπτωση που στο πρόσωπο του πωλητή ενός ακινήτου συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 479 ΑΚ, απαιτείται επιφυλακτικότητα και εγρήγορση, ιδίως σε  μεταβιβάσεις με χαμηλό τίμημα, σε «τιμή ευκαιρίας». Ένας κατά το δυνατόν πλήρης έλεγχος φερεγγυότητας του τελευταίου, με την προσκομιδή σχετικών πιστοποιητικών φερεγγυότητας, θα ήταν σκόπιμο να προηγείται της μεταβίβασης, σε συνδυασμό με την προσπάθεια να εξακριβωθεί εκ μέρους του αποκτώντος (λ.χ. με έρευνα σε Υποθηκοφυλακεία) κατά πόσον το πωλούμενο ακίνητο αποτελεί ή όχι το μοναδικό ή το σημαντικότερο μέρος της περιουσίας του πωλητή.

[1]. Στην περίπτωση αυτή τυγχάνει εφαρμογής η πτωχευτική ανάκληση κατά το ν. 4738/2020 για περιουσιακά στοιχεία που με τρόπο ύποπτο αφαιρέθηκαν από την πτωχευτική περιουσία.

[2]. Βλ. Γεωργίου Πανίτσα «Διευθέτηση οφειλών και μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας», Το Δίκαιο των Ακινήτων, Νομική Βιβλιοθήκη 2022. 141 επ.

[3]. Κατά το άρθρο 1788 ΑΚ, το δικαίωμα για ακύρωση διαθήκης παραγράφεται δύο χρόνια μετά τη δημοσίευσή της και αφορά σε ακυρώσιμη διάταξη τελευταίας βουλήσεως λόγω πλάνης, απάτης, απειλής, παράλειψης μεριδούχου άκυρου ή λυθέντος γάμου (1782-1786ΑΚ). Σε περιπτώσεις αναγνώρισης ακυρότητας διαθήκης, η οποία είναι εξ υπαρχής άκυρη (π.χ. λόγω πλαστότητας) η σχετική αγωγή δεν υπόκειται σε παραγραφή και πάντως δεν παραγράφεται σε χρονικό διάστημα μικρότερο της εικοσαετίας (ΑΠ 130/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ). 

[4]. Βλ. Θ. Τζέμου, «Η σχέσις του άρθρ. 479 ΑΚ προς την καταδολίευση δανειστών (παυλιανή αγωγή) και συγκριτική τούτων έρευνα» ΝοΒ 11. 617-619: «… Εις την καταδολίευσιν ο τρίτος γνωρίζει ότι ο οφειλέτης απαλλοτριοί προς βλάβην των δανειστών του. Η τοιαύτη γνώσις του τρίτου αναλύεται εις δύο τινά α) εις γνώσιν της υπάρξεως χρεών του οφειλέτου και β) εις γνώσιν ότι η υπολειπόμενη εις τον οφειλέτην μετά την απαλλοτρίωσιν περιουσίαν δεν επαρκεί προς ικανοποίησιν εις ακέραιον των δανειστών. Ο τρίτος προτίθεται δηλαδή να βοηθήσει τον οφειλέτην εις το να αποφύγει την πληρωμή των χρεών. Είναι δηλαδή συμμέτοχος εις τον δόλον του οφειλέτου επί σκοπώ βλάβης των δανειστών. Τουναντίον επί μεταβίβασης επιχειρήσεως ή περιουσίας, ο αποκτών είναι αρκετόν να εγνώριζεν ότι αποκτά ολόκληρον την επιχείρηση ή περιουσίαν ή ποσοστών τούτων. Ούτε πρόθεση βλάβης των δανειστών απαιτείται, ούτε και γνώση της ύπαρξης χρεών …».

[5]. Βλ. Ν. Νάκη σχόλιο κάτωθι της ΑΠ 909/2010 «Η έκταση της δικαστικής προστασίας του άρθρ.479 ΑΚ σε σχέση με αυτή του άρθρ. 939 ΑΚ» ΝοΒ 59 (2011). 294 επ.

[6]. Για τον δικαιολογητικό λόγο της ευθύνης του αποκτώντος βλ. Γεωργίου Αρχανιωτάκη  «Μεταβίβαση περιουσίας ή επιχείρησης Ένταξη της ΑΚ 479 στο σύστημα προστασίας των δανειστών από την αφερεγγυότητα του οφειλέτη», Εκδόσεις Σάκκουλα Θεσσαλονίκη 1997, σ. 109 επ.

[7]. ΑΠ 1179/2020 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΕφΑθ 3425/2009 ΕλλΔνη 2010. 1047. 

[8]. Στην περίπτωση ευθύνης του αποκτώντος εις ολόκληρον με τον μεταβιβάζοντα κατά τη διάταξη του 479ΑΚ γενεσιουργός αιτία της ενοχής εις ολόκληρον είναι ο νόμος, η κάθε μία δε ενοχή είναι αυτοτελής και ο δανειστής μπορεί να ασκήσει αγωγή εναντίον όλων ή οποιουδήποτε από τους εις ολόκληρον συνοφειλέτες με δική του επιλογή, ΕφΑθ 3425/2009, ό.π.

[9]. ΑΠ 318/2008 ΕλλΔνη 2009. 482.

[10]. ΑΠ 1179/2020, ΑΠ 1407/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΕφΘ 922/2006 ΕΕμπΔ 2006. 569, ΕφΑθ 5380/1980 ΝοΒ 28. 1575, ΜΠΠειρ 962/2020, ΜΠρΑθ 491/2010 ΕΕμπΔ 2010. 858.

[11]. ΕφΠατ 496/2021 ΤΝΠ NOMOS, ΕφΠειρ 990/ 1993 ΕΝαυτΔ 1994. 166.

[12]. Γ. Αρχανιωτάκη, ό.π. σ. 357-358.

[13]. ΑΠ 1407/2018, ΑΠ 1179/2020 ό.π.

[14]. ΑΠ 318/2008 ΕλλΔνη 2009. 482, ΑΠ 829/2003 ΕλλΔνη 2004. 168, ΑΠ 702/2003 ΕλλΔνη 2003. 1319, ΑΠ 684/1993.

[15]. ΑΠ 318/2008 ΕλλΔνη 2009. 482, ΑΠ 829/2003 ό.π., ΑΠ 702/2003 ΕλλΔνη 2003. 1319.

[16]. ΑΠ 1179/2020 ό.π. 

[17]. Αθ. Κρητικός σε Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, «Α­στικός Κώδιξ Ερμηνεία κατ’ άρθρο Νομολογία Βιβλιογραφία», Άρθρον 479, σ. 660.

[18]. Αθ. Κρητικός σε Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, ό.π. σ. 660, ΑΠ 377/1987 ΕΕΝ 1988. 115, ΑΠ 1129/1983 ΝοΒ 32. 514, ΕφΛ 19/2004 ΝοΒ 53. 500.

[19]. ΑΠ 1407/2018 ό.π. Βλ. και ΠΠρΛ 133/2017 NOMOS, όπου αναφέρεται ότι «τα ως άνω ακίνητα αποτελούσαν το σημαντικότερο τμήμα της περιουσίας του … καθώς η υπολειπόμενη περιουσία το πρώτου εναγομένου αποτελείται από τα 3/6 εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου…με προσημείωση υπέρ ημεδαπής ανώνυμης τραπεζικής εταιρείας».

[20]. ΑΠ 1995/2014, ΑΠ 909/2010, ΑΠ 910/2010 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 1039/2010 ΕλλΔνη 52. 778, ΑΠ 1948/2008 ΕλλΔνη 2009. 145, ΕφΛαμ 23/2013 NOMOS, ΕφΑθ 711/2011/ ΔΕΕ 2011. 939, ΕφΑθ 2446/ 2006 ΔΕΕ 2006. 915, ΜΠρΠειρ 962/2020).

[21]. Βλ. σχετ. Αθ. Κρητικός σε Γεωργιάδη-Σταθό­πουλου, ό.π. σ. 659.

[22]. ΜΠρΑθ 491/2010, ΕΕμπΔ 2010. 859, ΕφΑθ 2537/ 1977 ΝοΒ 26. 391, ΜΠρΑθ 2898/2012 (αδημοσίευτη, αρχείο Πολ. Σαγρόπουλου).

[23]. Βλ. ενδεικτικά ΑΠ 708/2020 (μεταβίβαση ακινήτου λόγω γονικής παροχής από τον οφειλέτη σε ανήλικο τέκνο), ΑΠ 1407/2018 (μεταβίβαση λόγω πώλησης της ψιλής κυριότητας ακινήτων), ΑΠ 451/2012 (μεταβίβαση λόγω πώλησης ακινήτων σε δύο αγοραστές), ΑΠ 909/2010 (μεταβίβαση λόγω γονικής παροχής ακινήτων στους δύο γιους του οφειλέτη) ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΜΠρΑθ 3572/2012 αδημοσίευτη, αρχείο Πολ. Σαγρόπουλου (μεταβίβαση λόγω γονικής παροχής της κυριότητας ακινήτου με παρακράτηση δικαιώματος συνοίκησης).

[24]. ΠΠρΑθ 4784/1974 ΝοΒ 23. 69. 

[25]. Αθ. Κρητικός σε Γεωργιάδη-Σταθόπουλου ό.π. σ.661, ΕφΑθ 1707/1961 ΕλλΔνη 3. 300.

[26]. ΕφΑθ 3396/1956 ΕΕΝ 24. 39.

[27]. Βλ. ΑΠ 1128/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, όπου αναφέρεται ότι «τα μεταβιβασθέντα ακίνητα που είχαν βάρη υπέρτερα της αξίας τους, δεν αποτελούσαν περιουσία κατά την έννοια του 479 ΑΚ και συνεπώς ο αποκτών εναγόμενος δεν ευθύνεται έναντι της ενάγουσας μέχρι της αξίας των ακινήτων που αυτή του μεταβίβασε». Υποστηρίζεται ότι εφόσον κατά το χρόνο της μεταβίβασης υπάρχει μεν εγγραφείσα προσημείωση υποθήκης επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου, έχει εξοφληθεί όμως μερικώς η σχετική προς εξασφάλιση της οποίας έχει τεθεί, για τον υπολογισμό της αξίας του βάρους λαμβάνεται υπ’όψιν μόνο το ανεξόφλητο μέρος της. 

[28]. ΜΕφΘ 30/2024 sakkoulas-online.gr, ΜΠρΑθ 491/2010 ΕΕμπΔ 2010. 859, ΕφΠατ 798/204 ΑχΝομ 2005. 103, ΕφΑθ 5235/1990 ΕλλΔνη 31. 1532.

[29]. ΕφΑθ 5235/1990 ΕλλΔνη 31. 1532, ΕφΘ 1831/ 2008 Αρμ 2009. 220, ΜιχαηλίδηΝουάρο ΕρμΑΚ 479 αριθ. 20.

[30]. Βλ. σχετ. Αθ. Κρητικός σε Γεωργιάδη-Σταθό­πουλου ό.π., σ. 661-662.

[31]. ΜΠρΠειρ 962/2020 ό.π.

[32]. Βλ. Β. Σταματόπουλου «Ειδικά ερμηνευτικά ζητήματα εκ της μεταβιβάσεως περιουσίας ή επιχειρήσεως (ομάδας περιουσίας) κατ’ ΑΚ 479 – Ιδίως η έννοια των χρεών που ανήκουν στην περιουσία ή στην επιχείρηση (Σκέψεις με αφορμή την υπ’ αριθ. 121/2018 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Θράκης)» ΝοΒ 70. 823 επ.

[33]. ΑΠ 366/1969 ΝοΒ 17. 1203, ΕφΑθ 4004/1972 Αρμ 26. 518.

[34]. ΑΠ 829/2003 ό.π., 168, ΑΠ 1129/1983 ΝοΒ 32. 667, ΕφΑθ 1647/2002 ΕλλΔνη  2003. 236.

[35]. ΑΠ 1407/2018, ΑΠ 1179/2020 ό.π.

[36]. ΑΠ 1179/2020 ό.π.

[37]. ΕφΑιγ 116/1974 ΝοΒ 23. 363.

[38]. ΑΠ 1948/2008 ΕλλΔνη 50. 145, ΕφΑθ 3425/2009 ό.π., ΕφΑθ 2537/1977 ΝοΒ 26. 391.

[39]. ΑΠ 1151/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 1948/2008 ΕλλΔνη 2009, ΑΠ 1384/2005 ΝΟΜOS, ΑΠ 829/2003 ό.π, ΑΠ 591/2002 NOMOS, σ. 145, ΕφΘ 1831/2008 Αρμ 2009. 220. Τέτοια συνδρομή «ειδικών συνθηκών» κρίθηκε με την ΑΠ 1407/2018 ότι υπήρχε στην περίπτωση εσπευσμένης πώλησης της μεταβιβάσασας πρώτης εναγομένης στην χαμηλή αντικειμενική αξία τους, που ενίσχυσε την απόδειξη γνώσης εκ μέρους της αποκτώσας δεύτερης εναγομένης ότι εκποιούνται τα τελευταία περιουσιακά της πρώτης «η δε απόκτηση δεν έγινε για επενδυτικούς λόγους αλλά για εξυπηρέτηση του πρώτου εναγομένου τον οποίο γνώριζε και ήταν επί σειρά ετών πληρεξούσιος δικηγόρος της αδελφής του». 

[40]. Όπως λ.χ. όταν μία εταιρεία πωλεί το μοναδικό ακίνητό της, η εκμετάλλευση και συντήρηση του οποίου αποτελούσε τη μοναδική της δραστηριότητα, βλ. Ν. Νάκη ό.π. 

[41]. Βλ. ενδεικτικά ΑΠ 909/2020 για μεταβίβαση σε τέκνα και ΑΠ 1179/2020, όπου κρίθηκε ότι η αγορά από την θεία του μεταβιβάζοντος ακινήτου με τίμημα χαμηλότερο της αντικειμενικής του αξίας, ενώ η αγοραία αξία του υπερτερούσε αυτής «καθιστά πρόδηλο ότι η επικαλούμενη…πρόθεση αγοράς των ακινήτων για συναισθηματικούς λόγους προβάλλεται κατ’ επίφαση» και περαιτέρω αναφέρεται ότι «η δεύτερη εναγομένη, λόγω του ότι ήταν αδελφή του πατέρα του πρώτου εναγομένου, γνώριζε κατά το χρόνο των προς αυτήν μεταβιβάσεων, οι οποίες βρίσκονται σε στενή χρονική και οικονομική σχέση μεταξύ τους, ότι της μεταβιβάζεται το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας του πρώτου εναγομένου ανεψιού της. Η δεύτερη εναγομένη συνομολογεί στην έφεσή της τους αγωγικούς ισχυρισμούς της ενάγουσας περί στενής συγγενικής και κοινωνικής σχέσης μεταξύ αυτής και του μεταβιβάσαντος πρώτου εναγομένου, από τις οποίες, ως "ειδικές συνθήκες" υπό τις οποίες έγιναν οι μεταβιβάσεις, προκύπτει ότι γνώριζε την εν γένει περιουσιακή κατάστασή του κατά το χρόνο των μεταβιβάσεων. Ειδικότερα η εκκαλούσα-δεύτερη εναγόμενη συνομολογεί ότι ο μεταβιβάσας οφειλέτης είναι γιος του αδελφού της …, δηλαδή συγγενής τρίτου βαθμού εξ αίματος. Αναφέρει, μάλιστα, ότι δώρισε σ' αυτόν το οικόπεδο, στο οποίο εκείνος έκτισε την μεταβιβασθείσα κατοικία και ότι ο πρώτος εναγόμενος την φιλοξενούσε συχνά τους καλοκαιρινούς μήνες και τις εορτές, οπότε αυτή επέστρεφε από τη ... στην Ελλάδα. Τόσο η δωρεά του οικοπέδου από την εκκαλούσα-δεύτερη εναγομένη στον πρώτο εναγόμενο, όσο και η συχνή φιλοξενία της κάθε χρόνο από αυτόν, πέρα από το βαθμό συγγενείας τους, φανερώνουν την ύπαρξη μεταξύ τους αγάπης και στενών κοινωνικών σχέσεων και συνεπώς προέκυψε ότι η εκκαλούσα προέβη στις επίδικες αγορές ακινήτων γνωρίζοντας την περιουσία και την κακή οικονομική κατάσταση του οφειλέτη ανεψιού της και μπορούσε να αντιληφθεί ότι τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν σ' αυτήν αποτελούσαν το σημαντικότερο μέρος της περιουσίας του πρώτου εναγομένου». 

Βλ. επίσης ΜΠρΑθ 3572/2012  σε συνδ. με ΜΠρΑθ 5354/2021 (αδημοσίευτες, αρχείο Ξ. Σαγροπούλου), που αφορούν σε μεταβίβαση περιουσίας κατά ΑΚ 479, ήτοι ενός ακινήτου που αποτελούσε το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας του οφειλέτη-πατέρα και το οποίο μεταβιβάστηκε στην κόρη του λόγω γονικής παροχής, καθιστώντας την εις ολόκληρον με αυτόν συνυπόχρεη για τα χρέη του, μέχρι την αξία του ακινήτου.

[42]. Βλ. ΑΠ 451/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, όπου αναφέρεται ότι «οι δε δεύτερη και τρίτος εναγόμενοι αγοραστές γνώριζαν, ότι μεταβιβάζονταν σε αυτούς τα μοναδικά περιουσιακά του στοιχεία και ότι με αυτόν τον τρόπο εξαντλούταν το ενεργητικό της περιουσίας του. Το ασφαλές αυτό συμπέρασμα εξάγεται από τις ειδικές συνθήκες, κάτω από τις οποίες έλαβαν χώρα οι ανωτέρω μεταβιβάσεις, από τις οποίες αποδεικνύεται, πως οι αποκτώντες αναιρεσείοντες γνώριζαν την περιουσιακή κατάσταση του μεταβιβάζοντος και μπορούσαν να αντιληφθούν, ότι η εκποιούμενη σε αυτούς περιουσία του αποτελούσε το σύνολο αυτής. Ειδικότερα, όπως αποδείχθηκε, οι αγοραστές ήλθαν σε επικοινωνία με τον πωλητή κατά το τρίτο δεκαήμερο του Σεπτεμβρίου του 2005, με σκοπό να αποκτήσουν την κυριότητα των μεταβιβασθέντων ακινήτων του, σε χρονικό δε διάστημα δεκαπέντε ημερών ολοκληρώθηκαν οι διαπραγματεύσεις και στις 11.10.2005 καταρτίστηκαν τα πωλητήρια συμβόλαια. Αξιοσημείωτα δε είναι τα γεγονότα, αφενός μεν ότι ο πωλητής δεν αναζήτησε αγοραστές μέσω αγγελίας σε κάποια εφημερίδα, όπως είναι και το συνήθως συμβαίνον, αφετέρου δε ότι σε διάστημα μόλις δεκαπέντε ημερών δέχθηκε να μειώσει το αρχικά αιτούμενο τίμημα για την πώληση των τριών οριζόντιων ιδιοκτησιών του κατά 63.000 ευρώ περίπου … 

Η μείωση αυτή του τιμήματος αγοραπωλησίας των ακινήτων κατά το 1/3 του αρχικά αιτηθέντος εκ μέρους του πωλητή και μάλιστα σε χρονικό διάστημα μόλις δεκαπέντε ημερών και η πώληση αυτών στην αντικειμενική τους αξία, με μόνη απαίτηση εκ μέρους του την καταβολή του τιμήματος σε μετρητά, συνηγορεί στην παραδοχή, ότι μεταξύ των εναγομένων υπήρχαν ιδιαίτερες σχέσεις εμπιστοσύνης πέρα από τις τυπικές σχέσεις μεταξύ πωλητή και αγοραστών, καθώς και ότι οι αγοραστές προφανώς γνώριζαν τη δυσμενή οικονομική κατάσταση του πωλητή και ότι με την ως άνω μεταβίβαση ο τελευταίος εκποιούσε το σύνολο του ενεργητικού της περιουσίας του, γεγονός που αποδέχθηκαν, προκειμένου να την αποκτήσουν οι ίδιοι με ιδιαίτερα χαμηλό τίμημα … Περαιτέρω, και ο τρόπος που φέρεται να κατεβλήθη το τίμημα των αγοραπωλησιών είναι ενδεικτικός μιας ιδιαίτερης, πέραν της τυπικής, σχέσεως εμπιστοσύνης μεταξύ των συμβαλλομένων στις επίμαχες πωλήσεις. Συγκεκριμένα, το τίμημα των αγοραπωλησιών, το οποίο συμφωνήθηκε να καταβληθεί σε μετρητά, εμφανίζεται να έχει καταβληθεί εκτός συμβολαιογραφείου και εκτός Ελλάδας... ενώ ο ισχυρισμός τους, ότι επιλέχθηκε ο τρόπος αυτός, διότι τα χρήματά τους βρίσκονταν στην Αλβανία, δεν κρίνεται πειστικός, αφού αφενός βρίσκεται σε αντίθεση με όσα οι ίδιοι στη συνέχεια υποστηρίζουν, ότι δηλαδή διέθεταν ήδη στην Ελλάδα το ποσό των 70.000 ευρώ». 

Επίσης βλ. ΜΠρΠειρ 2832/2011 (αδημοσίευτη), όπου αναφέρεται ότι «οι δεύτερος και τρίτος των εναγομένων γνώριζαν τη γενική περιουσιακή του πρώτου εναγομένου και μπορούσαν να αντιληφθούν ότι η μεταβιβαζόμενη σε αυτούς περιουσία αποτελούσε το σημαντικότερο μέρος αυτής, δοθέντος ότι πέραν του ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι είναι μόνιμοι κάτοικοι Ζαχάρως πολύ περισσότερο οι παριστάμενοι εναγόμενοι εκμεταλλεύονται εμπορική επιχείρηση βιβλιοπωλείου επί ης ιδίας οδού σε απόσταση λίγων μέτρων από την έως τότε λειτουργούσα επιχείρηση του πρώτου εναγομένου … Σημειώνεται δε ότι στην κρίση του Δικαστηρίου ότι μεταξύ των εναγομένων υπήρχε σχέση γνωριμίας και εμπιστοσύνης συνηγορεί και το γεγονός ότι παρά το ότι σε βάρος του δεύτερου και τρίτου των εναγομένων ασκήθηκε η υπό κρίση αγωγή, οι τελευταίοι σε ουδεμία ενέργεια σε βάρος του πρώτου εναγόμενου δικαιοπαρόχου τους προέβησαν ούτε όχλησαν αυτόν με οποιονδήποτε τρόπο, ενώ δεν του απέστειλαν καν ούτε καν κάποια σχετική εξώδικη επιστολή διαμαρτυρίας ως θα έπραττε σε ανάλογη περίπτωση κάθε μέσος συνετός άνθρωπος». 

Βλ. και ΜΠρΑθ 2898/2012 (αδημοσίευτη, αρχείο Πολ. Σαγρόπουλου), όπου αναφέρεται ότι η αποκτώσα εταιρεία μπορούσε εύκολα να αντιληφθεί ότι επρόκειτο για το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο της μεταβιβάζουσας εταιρείας, λόγω υπάρχουσας ληξιπρόθεσμης οφειλής της προς την αποκτώσα, αλλά και λόγω της αναγγελίας της στην πτώχευση αυτής.

[43]. Βλ. ΑΠ 708/2020 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, η οποία δέχθηκε σωρευτική εις ολόκληρον ευθύνη της εκπροσωπούμενης από τους γονείς της στη σύμβαση μεταβίβασης ανήλικης κατ’ άρθρ. 479 ΑΚ, διότι κατά τη διάταξη του άρθρ. 214ΑΚ «σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 211, 213, 215 Α.Κ συνάγεται, ότι στην άμεση αντιπροσώπευση, επειδή ο αντιπρόσωπος εκδηλώνει κατά την επιχείρηση της δικαιοπραξίας δική του βούληση και δεν μεταφέρει ως άγγελος τη βούληση του αντιπροσωπευόμενου, τα ελαττώματα της βουλήσεως, η έννοια του περιεχομένου της δηλώσεως, η γνώση ή υπαίτια άγνοια ορισμένων περιστατικών και η επίδραση τους στην δικαιοπραξία όταν ο νόμος συνδέει τον αποκλεισμό ορισμένων εννόμων συνεπειών κρίνονται από το πρόσωπο του αντιπροσώπου, εκτός αν ο αντιπρόσωπος ενήργησε σύμφωνα με ορισμένες οδηγίες του αντιπροσωπευόμενου, οπότε δεν μπορεί ο αντιπροσωπευόμενος να επικαλεσθεί την άγνοια του αντιπροσώπου για περιστατικά που ο ίδιος γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει (ΑΠ 961/2017, ΑΠ 30/2010)».