ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑΣ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩΝ

Με επιμέλεια των: κ.κ. Κωνσταντίνου Γιαννούλη, Γεράσιμου Γκασούκα,

Ευσταθίου Γραμμένου, Χριστίνας Κατσογιάννου, Ευτυχίας Κλουδά, 

Νάσου Μιχελή, Νικολάου Νάκη, Μιχάλη Χατζηφώτη

Συμβούλιο Επικρατείας 

(Ολομέλεια)

Αριθ. 1616/2025

Πρόεδρος: Ε. Νίκα

Αντιπρόεδροι: Σ. Χρυσικοπούλου, Δ. Κυριλλόπουλος, Μ. Παπαδοπούλου, Χ. Ντουχάνης

Μέλη: Β. Αραβαντινός, Β. Ραφτοπούλου, Π. Μπραΐμη, Β. Κίντζιου, Β. Πλαπούτα, Δ. Εμμανουηλίδης, Μ. Σωτηροπούλου, Κ. Κονιδιτσιώτου, Χ. Σιταρά, Φ. Γιαννακού, Δ. Βασιλειάδης, Μ.Α. Τσακάλη, Γ. Ανδριοπούλου, Β. Μόσχου, Σύμβουλοι, Ε. Τζιράκη, Ε. Κουλεντιανού, Α. Σούκη, Πάρεδροι

Εισηγητής: Δ. Βασιλειάδης, Σύμβουλος

Δικηγόροι: Δ. Μέλισσας, Θ. Στριλάκος, ΝΣΚ, Σ. Βλαχόπουλος, Α. Γουλανδρής

Αστικό Δίκαιο. Εμπράγματο Δίκαιο. Συνταγματικότητα άρθρ. 11 § 1 περ. δ΄ υποπερ. Ι΄ν. 4178/2013. Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας. Αναγκαστική συγκυριότητα. Μη ύπαρξη ειδικής συμφωνίας-κανονισμού οροφοκτησιας. Για την υπαγωγή των αυθαίρετων κατασκευών στον ν. 4178/2013 δεν αρκεί η πλειοψηφία και απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών  διότι η ανέγερση αυτών σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής παρεμποδίζει τη σύγχρηση των κοινόχρηστων χώρων αυτών εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών. Ακύρωση πράξης ΣΥΠΟΘΑ. Μειοψηφία περί αντισυν­ταγματικότητας (Άρθρα 58 § 1 π.δ. 18/1989, 1, 3, 7, 8, 9, 11 § 1 ν. 4178/2013, 1001, 1002, 1117 ΑΚ, 1-5, 13 ν. 3741/1929, 17, 24 § 2, 100 § 5 Σ).

(…) 4. Επειδή, η υπόθεση εισάγεται προς συζήτηση στην Ολομέλεια […] προς επίλυση, σύμφωνα με το άρθρο 100 § 5 του Συντάγματος, το ζήτημα της συνταγματικότητας της διάταξης του άρθρου 11 § 1 περ. δ΄ υποπερ. Ι΄ του ν. 4178/ 2013, η οποία επί συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητο προβλέπει, μεταξύ άλλων, την υποβολή αίτησης από συνιδιοκτήτη, που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, για την υπαγωγή στον ν. 4178/ 2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων επί κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου.

(…) 8. Επειδή, προς θεμελίωση κατ’ άρθρο 58 § 1 εδ. β΄ του π.δ. 18/1989 του παραδεκτού της κρινόμενης έφεσης η εκκαλούσα ισχυρίζεται ότι δεν υπάρχει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για το μοναδικό τιθέμενο με την εν λόγω έφεση νομικό ζήτημα της ερμηνείας της διάταξης της υποπερ. ι΄ της περιπτ. Δ΄ της § 1 του άρθρου 11 του ν. 4178/2013 (κατωτ. σκ. 12), την οποία, κατά τα προβαλλόμενα, εσφαλμένως ερμήνευσε και εφήρμοσε η εκκαλούμενη απόφαση, δεχθείσα ότι για την υποβολή αίτησης υπαγωγής αυθαιρέτων στον ν. 4178/2013 απαιτείτο συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Ο ισχυρισμός αυτός είναι βάσιμος και, συνεπώς, η κρινόμενη έφεση ασκείται παραδεκτώς από την άποψη αυτή.

9. Επειδή, στο άρθρο 1002 («Ιδιοκτησία ορόφου») του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α΄ 164) ορίζεται ότι «Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια, καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη», στο δε άρθρο 1117 («Αναγκαία συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου») του ίδιου Κώδικα ορίζεται ότι «Όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή». Περαιτέρω, στον ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’  ορόφους» (Α΄ 4), ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ δυνάμει του άρθρου 54 του Εισαγωγικού Νόμου αυτού, ορίζονται τα εξής: Άρθρο 1 «1. Αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ’  ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος. 2. …». Άρθρο 2 «1. Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν. 2. … 3. Αγωγή προς διαίρεσιν των αδιαιρέτων ως άνω πραγμάτων επιτρέπεται μόνον μετά πλήρη καταστροφήν του οικοδομήματος …». Άρθρο 3 «1. Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφ’  όσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειοί την ασφάλειαν αυτών ή του οικοδομήματος. 2. Υπό τους αυτούς όρους δύναται να επιχειρήση μεταβολάς ή προσθήκας επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος». Άρθρο 4 «1. Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας. 2. … 3. …». Άρθρο 5 «Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής: α) Έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών. β) … γ) …». Άρθρο 13 «1. Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον μεταγραφών. 2. Η καταχώρησις γίνεται εις το περιθώριον των μεταγραφών του τίτλου της ιδιοκτησίας. 3. …». Εξάλλου, κατά το άρθρο 242 (περ. 22) του, κυρωθέντος με το π.δ. της 14.27.7.1999, Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Δ΄ 580, ΚΒ ΠΝ), στο οποίο κωδικοποιήθηκε το άρθρο 2 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ 1985), «κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτιρίου».

10. Επειδή, από τις ανωτέρω διατάξεις του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θερμάνσεως. Εξάλλου, τα κριτήρια για την υπαγωγή στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής τα οποία δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στον νόμο προσδιορίζονται με βάση το άρθρο 2 § 1 του ν. 3741/1929, το οποίο ορίζει ότι αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία «και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν». Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 §§ 1, 5 και 13 του ν. 3741/ 1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με κοινή από αυτούς χρήση. Δεδομένου δε ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, ο οποίος έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’  εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΣτΕ 4762/2014 7μ. σκ. 7, πρβλ. ΑΠ 505/ 2022, 23/2000 Ολ.). Εξάλλου, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς του ν. 3741/1929 επιτρέπεται να ρυθμίσουν ελευθέρως με σύμβαση, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους ως προς τα αναγκαστικώς αδιαίρετα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ανωτέρω διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του ΑΚ. Επιτρέπεται, δηλαδή, με ειδική συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, το δικαίωμα χρήσεως σε κάποιο από τα κοινά μέρη να παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε ορισμένους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς, οπότε δημιουργούνται περιορισμοί της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων, από την οποία απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους (ΣτΕ 4762/2014 σκ. 7, πρβλ. ΑΠ 505/2022). Περαιτέρω, από τις αναφερόμενες στην προηγούμενη σκέψη διατάξεις προκύπτει, ακόμη, ότι κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο ότι δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών, δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν παρεμποδίζει τη σύγχρηση εκ μέρους αυτών, δεν επιφέρει μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου, δεν δημιουργεί κίνδυνο για τη στατικότητα της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της και δεν θίγει την ασφάλειά τους (πρβλ. ΑΠ 594/2024, 505/ 2022, 92/2017). Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως (πρβλ. ΑΠ 442/2019, 38/ 2015, καθώς και ΑΠ 386/2021, 70/2019, 1300/ 2014). Η εφαρμογή των κανόνων αυτών, αναγόμενη στις ρυθμιζόμενες από το ιδιωτικό δίκαιο σχέσεις των συνιδιοκτητών, εμπίπτει στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων (ΣτΕ 2030/2023, πρβλ. ΑΠ 386/2021, 70/2019), δεν αποκλείεται, όμως, να εκφέρουν παρεμπίπτουσα κρίση επ’  αυτών και διοικητικά όργανα, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για την άσκηση της αρμοδιότητάς τους (πρβλ. ΣτΕ 153/2024, 2030/2023, 4762/2014 7μ., 3733/ 2015).

11. […] Ακολούθως, τα θέματα της αυθαίρετης δόμησης ρυθμίστηκαν εκ νέου με τον ν. 4178/2013 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης – Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις» (Α΄ 174). Με τον νόμο αυτό επανεισήχθη το πρότυπο των ρυθμίσεων που είχαν επιχειρηθεί με τον ν. 4014/2011 με προσθήκες νέων ρυθμίσεων (όπως η κατηγοριοποίηση των αυθαιρεσιών με το άρθρο 8, από την οποία συναρτάται η χορήγηση εξαιρέσεως ή αναστολής από την κατεδάφιση) και διαφοροποιήσεις, είτε επί το επιεικέστερο [όπως, άρθρα 1 (§ 2 περ. ζ), 2 (§ 2  περ. α, δ, ζ, η, ι, ιστ), 3 (§ 9, 10, 11)], είτε επί το αυστηρότερο [όπως, άρθρο 7 § 2 για την απόδειξη χρόνου κατασκευής με βάση εισηγμένες στο ηλεκτρονικό σύστημα αεροφωτογραφίες της 28.7.2011] για τις αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις. Με την απόφαση 1858/ 2015 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίθηκε, μεταξύ άλλων, καθ’  ερμηνεία των άρθρων 7, 8 και 9 του ν. 4178/2013 και των λοιπών διατάξεων του ίδιου νόμου που αναφέρονται στην απόφαση (βλ. σκ. 18 και 19) ότι οι σχετικές ρυθμίσεις του νόμου που αναφέρονται στα αυθαίρετα του παρελθόντος είναι συνταγματικώς ανεκτές, απορρίφθηκαν δε ως αβάσιμοι οι λόγοι ακυρώσεως με τους οποίους είχε προβληθεί ότι οι διατάξεις των άρθρων 8 και 9 του ν. 4178/ 2013, κατά το μέρος που προβλέπουν αναστολή επιβολής κυρώσεων ή και οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεως μεταγενέστερων του έτους 1983, αντίκεινται στο άρθρο 24 § 2 του Συντάγματος, στη συνταγματική αρχή του κράτους δικαίου και στην αρχή της ισότητας (βλ. σκ. 21-23). Με την ως άνω απόφαση της Ολομέλειας έγινε, ακόμη, δεκτό ότι με διατάξεις του ν. 4178/2013 παρέχεται η δυνατότητα αυθαίρετες κατασκευές που είχαν υπαχθεί στη ρύθμιση του ν. 4014/2011 να υπαχθούν στη νέα ρύθμιση και ότι για τις ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές οι συνέπειες της υπαγωγής ρυθμίζονται αποκλειστικά από τον ν. 4178/2013 και δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 4014/2011 που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, απορρίφθηκε δε ο προβληθείς λόγος ακυρώσεως ότι με τον ν. 4178/ 2013 ανατρέπονται τα κριθέντα με τις προαναφερθείσες αποφάσεις 3341/2013 και 1118.1119/ 2014 της Ολομέλειας του Δικαστηρίου (βλ. σκ. 25). Αντιθέτως, οι διατάξεις της § 6 του άρθρου 23 του νόμου, καθ’ ο μέρος περιλαμβάνονται σε αυτές και οι περιπτώσεις αδειών που ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, κρίθηκαν ως ανίσχυρες, λόγω της αντίθεσής τους  προς  τα άρθρα 26, 20 (§ 1) και 95 (§ 5) του Συντάγματος (βλ. σκ. 26).

12. Επειδή, στο άρθρο 11 του ν. 4178/2013, το οποίο φέρει τον τίτλο «Δικαιολογητικά υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος», ορίζονται τα εξής: «Εξουσιοδοτημένος Μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα του παρόντος όλα τα στοιχεία και δικαιολογητικά που αφορούν την αυθαίρετη κατασκευή ή την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης συμπληρώνοντας τα φύλλα καταγραφής κατά το Παράρτημα Α του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ρυθμίσεις των επομένων άρθρων. Η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος νόμου συνοδεύεται από τα εξής δικαιολογητικά, τα οποία φυλάσσει ο ιδιοκτήτης μετά την εισαγωγή τους στο πληροφοριακό σύστημα: 1. Αίτηση. Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’  επιλογή του ιδιοκτήτη, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων, είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Την αίτηση υποβάλλει: α) [...] δ) ο συνιδιοκτήτης: i) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία. ii) [...]». Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του ν. 4178/2013, κύριος σκοπός των διατάξεών του είναι η ευρύτερη δυνατή καταγραφή και κατηγοριοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, προκειμένου να αποτραπεί η δημιουργία νέων αυθαιρέτων και να αμβλυνθούν οι συνέπειες της υφιστάμενης αυθαίρετης δόμησης μέσω του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού και των κατάλληλων περιβαλλοντικών δράσεων, καθώς και η διαφύλαξη της ασφάλειας δικαίου με την αντιμετώπιση σοβαρών προβλημάτων στις συναλλαγές που αφορούν τα ακίνητα.

13. Επειδή, από τις αναφερόμενες στην προηγούμενη σκέψη διατάξεις του ν. 4178/2013, οι οποίες είναι ερμηνευτέες σύμφωνα με τον σκοπό του νόμου και υπό το φως των άρθρων 17 και 24 (§ 2) του Συντάγματος, καθώς και σε συνδυασμό με διατάξεις της λοιπής νομοθεσίας που καθορίζουν την έκταση και το περιεχόμενο των δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου (ανωτ. σκ. 9), τις οποίες άλλωστε ο νόμος ουδόλως έθιξε, συνάγεται ότι για να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, από την άποψη της σχετικής διαδικασίας και των δικαιολογητικών, θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τάσσει ο διοικητικός νόμος και επιπλέον να μην θίγεται το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών. Εν όψει των ανωτέρω, η διάταξη της υποπερ. ι΄  της  περ.  δ΄  της § 1 του άρθρου 11 του ν. 4178/2013, που ορίζει ότι την αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβάλει ο συνιδιοκτήτης μετά από απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία, αποβλέπει, στην τελευταία αυτή περίπτωση, μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων για πρακτικούς λόγους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης προκειμένου να καταστεί εφικτή η πλήρης καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων ακινήτων. Αντιθέτως, η διάταξη αυτή δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου για την υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων στον ν. 4178/2013. Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εγερθεί αμφισβήτηση από συνιδιοκτήτη για τη νομιμότητα υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης, που πραγματοποιήθηκε σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, τα αρμόδια για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και των σχετικών αιτήσεων όργανα (οικεία Υπηρεσία Δόμησης, ΣΥΠΟΘΑ κ.ά.) δεν δύνανται να αποδεχθούν την αίτηση ρητώς ή σιωπηρώς, συναφώς δε και την υπαγωγή της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στον ν. 4178/2013 (βλ. ΣτΕ 2210/2020 Ολ. σκ. 9), με μόνη την τυπική διαπίστωση ότι η σχετική αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του νόμου από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, αλλά, οφείλουν, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την αίτηση υπαγωγής ή και να ανακαλέσουν τη σχετική πράξη εφόσον η αίτηση έχει περαιωθεί. Το περαιτέρω δε ζήτημα της έκτασης των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών επί των κοινοχρήστων μερών του ακινήτου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 11 § 1 περ. δ΄ υποπερ. Ι΄ του ν. 4178/2013, έχουσα την προαναφερθείσα έννοια, δεν αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 § 2 του Συντάγματος (πρβλ. ΣτΕ 1736/2023 7μ. σκ. 5, 1982/2005 Ολ. σκ. 6, 5467/1995, 1439/1992, 744/1987 Ολ., καθώς και ΟλΣτΕ 1858/2015). Μει­οψήφησαν ο Αντιπρόεδρος Δ. Κυριλλόπουλος και η Σύμβουλος Μ.-Α. Τσακάλη, οι οποίοι υποστήριξαν τα ακόλουθα: Η διάταξη του άρθρου 11 § 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄ του ν. 4178/2013, η οποία είναι ερμηνευτέα, κατ’  αρχήν, σύμφωνα με τη γραμματική της διατύπωση, κατά το μέρος που επιτρέπει την υποβολή αίτησης από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, για την υπαγωγή στις διατάξεις του ν. 4178/ 2013 αυθαιρέτων επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτων στα οποία έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία, προσκρούει στα άρθρα 17 και 24 § 2 του Συντάγματος και είναι ανεφάρμοστη. Ειδικότερα, κατά τη μειοψηφήσασα γνώμη, η ως άνω διάταξη αντίκειται στις διατάξεις του άρθρου 17 του Συντάγματος, δεδομένου ότι άγει, κατά τροποποίηση της σχετικής συστατικής δικαιοπραξίας περί προσδιορισμού των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, με απλή πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας και χωρίς συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, σε αλλοίωση των εμπραγμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων που απορρέουν από τη σχέση της συνιδιοκτησίας, καθώς και στην άρση των συνεπειών του διοικητικού νόμου για την κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν σε κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη του ακινήτου. Περαιτέρω, η ίδια διάταξη διευκολύνει τη νομιμοποίηση ή έστω τη διατήρηση αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων στα κοινόχρηστα μέρη των προαναφερθέντων ακινήτων και για τον λόγο αυτόν αντιβαίνει και στις διατάξεις του άρθρου 24 § 2 του Συντάγματος, οι οποίες επιτάσσουν, υφ’  οιανδήποτε ερμηνευτική εκδοχή της διάταξης (γραμματική ή τελολογική), τη στενή ερμηνεία των διατάξεων του ν. 4178/2013 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων (πρβλ. ΣτΕ 1736/2023 7μ. σκ. 5, 1604/2023 σκ. 7, 2145/1977 Ολ.).

(…) 15. Επειδή, εν προκειμένω, από την εκκαλούμενη απόφαση και τα στοιχεία του φακέλου προκύπτουν, πλην άλλων, τα εξής: […] Οι συνιδιοκτήτες της ανωτέρω οικοδομής δεν ρύθμισαν με ειδική συμφωνία (κανονισμό) το δικαίωμα χρήσεως των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής. Ύστερα από αίτηση της Π.Χ.Γ., η αυθαίρετη μετατροπή δύο ελευθέρων (ανοικτών) χώρων (18,20+6,79 τ.μ.) της πιλοτής (pilotis) σε χώρους κύριας χρήσεως της ανωτέρω οικοδομής υπήχθη στις ρυθμίσεις του ν. 3843/2010. Ο Γ. ... υπέβαλε καταγγελία με την οποία δήλωσε ότι ως συνιδιοκτήτης της ανωτέρω οικοδομής δεν συναινεί στην «τακτοποίηση» των αυθαιρέτων κατασκευών που είναι κατεδαφιστέες, διότι έχουν ανεγερθεί στον κοινόχρηστο χώρο της πιλοτής και στους εξώστες του κτιρίου. Κατόπιν τούτου, υπάλληλοι της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αγίας Παρασκευής διενήργησαν στις ....2012 και ....2012 αυτοψίες στην οικοδομή, κατά τις οποίες διαπίστωσαν ότι πραγματοποιήθηκε αυθαίρετη επί πλέον επέκταση του υπάρχοντος ισογείου και κατασκευή αποθήκης στην εκ δεξιών βεράντα του ισογείου καθ’  υπέρβαση της .../1976 οικοδομικής άδειας, καθώς και ότι οι υπαχθείσες στις ρυθμίσεις του ν. 3843/2010 επεκτάσεις του ισογείου διαμερίσματος είχαν καταλάβει κοινόχρηστο τμήμα της πιλοτής, επέβαλαν δε με τις εκθέσεις αυτοψίας πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτων κατασκευών. Εξάλλου, η Π.Χ.Γ. υπέβαλε αίτηση για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και στις διατάξεις του ν. 4014/2011 (α/α .../2011), την οποία στη συνέχεια μετέφερε στη διαδικασία και τις διατάξεις του ν. 4178/ 2013 με την υποβολή σχετικής αίτησης και την έκδοση της με α/α .../4.8.2014 βεβαίωσης περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στις ρυθμίσεις του ν. 4178/ 2013 για αυθαίρετες κατασκευές (προσθήκες κατ’ επέκταση ισογείου κατοικίας-κλείσιμο βεράντας) συνολικού εμβαδού κατά την τεχνική έκθεση 38,88 τ.μ. Στην ως άνω βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στις ρυθμίσεις του ν. 4178/2013 (α/α .../4.8.2014) συμπεριελήφθησαν και οι υπαχθείσες στον ν. 3843/2010 αυθαίρετες κατασκευές στο κοινόχρηστο τμήμα της πιλοτής του κτιρίου. Ο Γ. ... υπέβαλε καταγγελία-προσφυγή με την οποία αμφισβήτησε τη νομιμότητα και της ανωτέρω δήλωσης με α/α .../2011, η οποία είχε μεταφερθεί στον ν. 4178/2013, και ζήτησε την ακύρωσή της, ισχυριζόμενος ότι η εν λόγω αίτηση παρανόμως είχε υποβληθεί μόνο από την Π.Χ. Γ., διότι αφορούσε αυθαίρετες κατασκευές καθ’  υπέρβαση της δόμησης και κάλυψης στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, και θα έπρεπε να έχει τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών και του ιδίου. Η εν λόγω προσφυγή απορρίφθηκε με την .../24.11.2016 (θέμα ...) πράξη του ΣΥΠΟΘΑ της Π.Ε. Βορείου Τομέα Αθηνών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, με την αιτιολογία ότι, κατά το άρθρο 11 § 1 περ. δ υποπερ. ι΄ του ν. 4178/2013 και επειδή στην προκειμένη περίπτωση δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων στον ν. 4178/2013 υπάρχει η απαιτούμενη από την ισχύουσα νομοθεσία πλειοψηφία των ψήφων των συνιδιοκτητών του ακινήτου ανάλογα με τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας τους και ειδικότερα η συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών (άνω του 50%). Μετά ταύτα, ο Γ. ... άσκησε αίτηση ακυρώσεως κατά της ανωτέρω πράξης του ΣΥΠΟΘΑ, με την οποία προέβαλε, πλην άλλων, ότι παραβιάζεται το δικαίωμά του στην ιδιοκτησία (άρθρο 17 του Συντάγματος), διότι με την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών επέρχεται, κατ’ αποτέλεσμα, αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος, στον βαθμό που κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι του ακινήτου, οι οποίοι από την πράξη σύστασης μένουν αδόμητοι, οικοδομήθηκαν και προσαρτήθηκαν παράνομα σε ιδιοκτησία και, ως εκ τούτου, δεν είναι πλέον κοινόχρηστοι. Το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών με την 2791/2019 απόφαση δέχθηκε την αίτηση ακυρώσεως και ακύρωσε την προαναφερθείσα πράξη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κατά το μέρος που είχε απορρίψει την προσφυγή του αιτούντος, απέρριψε δε αντίστοιχα την ασκηθείσα ενώπιόν του παρέμβαση της Π.Χ. Γ., η οποία άσκησε στη συνέχεια την κρινόμενη έφεση κατά της ως άνω 2791/2019 απόφασης.

16. Επειδή, το δικάσαν Διοικητικό Εφετείο με βάση τα προαναφερθέντα στοιχεία του φακέλου και εν όψει όσων δέχθηκε ως προς την έννοια των διατάξεων του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013 και των άρθρων 1 (§ 1) , 2 (§§ 1 και 3), 3 (§ 1 και 2), 4 (§ 1), 5 και 13 (§§ 1 και 2) του ν. 3741/1929 «Περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» (Α΄ 4) και 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, έκρινε (σκ. 11) ότι, εφόσον οι επίδικες αυθαίρετες κατασκευές έγιναν σε κοινόχρηστους χώρους του ισογείου της προαναφερθείσας οικοδομής και οι συνιδιοκτήτες της δεν ρύθμισαν με κανονισμό το δικαίωμα χρήσεως των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, απαιτείτο η συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών ανάλογα με τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας τους, διότι η ανέγερση των επίδικων αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους του ισογείου της οικοδομής παρεμποδίζει τη σύγχρηση των κοινόχρηστων χώρων αυτών εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών στους οποίους συμπεριλαμβάνεται και ο αιτών. Το δικάσαν έκρινε περαιτέρω ότι για τον ανωτέρω λόγο, βασίμως προβαλλόμενο, η προσβαλλόμενη .../24.11.2016 (θέμα ...) απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ της ΠΕ Βορείου Τομέα Αθηνών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής είναι πλημμελώς αιτιολογημένη και την ακύρωσε κατά το μέρος που με αυτήν απορρίφθηκε η προσφυγή του αιτούντος-εφεσιβλήτου κατά της δήλωσης υπαγωγής των προαναφερθεισών αυθαιρέτων κατασκευών στον ν. 4014/2011, όπως η δήλωση μεταφέρθηκε στις διατάξεις του ν. 4178/2013.

17. Επειδή, με τον μοναδικό λόγο εφέσεως προβάλλεται ότι το δικάσαν δικαστήριο κατ’  εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013 έκρινε ότι για τη δήλωση υπαγωγής στις ρυθμίσεις του νόμου κατασκευών σε κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους του ακινήτου απαιτείτο η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής επί της οδού ... και δεν αρκούσε η συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών με βάση τα ποσοστά της συνιδιοκτησίας τους, παρά το περί του αντιθέτου σαφές γράμμα της ως άνω διάταξης του νόμου.

18. Επειδή, όπως δέχθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, οι επίμαχες αυθαίρετες κατασκευές πραγματοποιήθηκαν σε κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη του ισογείου της οικοδομής στην οδό ... του Δήμου ... Αττικής. Εξάλλου, στην ως άνω οικοδομή δεν είχε καταρτισθεί κανονισμός οροφοκτησίας και, επιπλέον, ο εφεσίβλητος, που είναι κύριος οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, αμφισβήτησε με καταγγελίες και προσφυγή στο ΣΥΠΟΘΑ τη νομιμότητα της υπαγωγής των επίμαχων αυθαιρέτων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων επί κοινοχρήστων μερών της οικοδομής στον ν. 4014/2011 και ακολούθως στον ν. 4178/2013, ισχυριζόμενος ότι οι αυθαίρετες κατασκευές είναι κατεδαφιστέες, διότι πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής και ότι για την υπαγωγή απαιτείτο και η δική του συναίνεση. Εν όψει των ανωτέρω και σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν για την έννοια της διάταξης  του άρθρου  11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013 (ανωτ. σκ. 13), εν προκειμένω η πολεοδομική αρχή και, αντίστοιχα, το ΣΥΠΟΘΑ της ΠΕ Βορείου Τομέα Αθηνών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, δεν μπορούσαν να αποδεχθούν την αίτηση για την υπαγωγή των επίμαχων κατασκευών στον ν. 4178/2013, την οποία είχε υποβάλει η εκκαλούσα, θεωρώντας ότι αρκεί η πλειοψηφία των ποσοστών των συνιδιοκτητών της ανωτέρω οικοδομής, αλλά όφειλαν, λόγω της εναντίωσης του εφεσιβλήτου, συνιδιοκτήτη οριζόντιων ιδιοκτησιών στην οικοδομή, να δεχθούν την προσφυγή του και να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την υποβληθείσα αίτηση της εκκαλούσας. Κατά συνέπεια, η αιτιολογία που παρέθεσε το ΣΥΠΟΘΑ στην .../24.11.2016 (θέμα ...) πράξη του ήταν μη νόμιμη και, ως εκ τούτου, το δικάσαν Διοικητικό Εφετείο Αθηνών ορθώς, αν και με εν μέρει διαφορετική αιτιολογία, ακύρωσε την πράξη αυτή, καθ’ ο μέρος το εν λόγω όργανο είχε απορρίψει την προσφυγή του εφεσιβλήτου κατά της αίτησης της εκκαλούσας περί υπαγωγής των επίμαχων αυθαιρέτων κατασκευών στις διατάξεις του ν. 4178/2013, ο δε λόγος εφέσεως και όλοι οι συναφείς με αυτόν ισχυρισμοί της εκκαλούσας με τους οποίους προβάλλονται τα αντίθετα, ερειδόμενοι επί διαφορετικής ερμηνείας της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013, είναι αβάσιμοι και πρέπει να απορριφθούν. Κατά τη μειοψηφήσασα γνώμη, η διάταξη του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013 αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 (§ 2) του Συντάγματος για τους λόγους που εκτέθηκαν και, επομένως, δεν μπορούσε να τύχει εφαρμογής για την υποβολή αίτησης υπαγωγής των επίμαχων αυθαιρέτων κατασκευών στον ν. 4178/2013. Νομίμως, συνεπώς, το δικάσαν, ανεξαρτήτως της ορθότητος της αιτιολογίας του, ακύρωσε την προσβληθείσα πράξη του ΣΥΠΟΘΑ, ο δε προβαλλόμενος λόγος εφέσεως, που αμφισβητεί τη νομιμότητα και ορθότητα της αιτιολογίας της εκκαλούμενης απόφασης, πρέπει, κατά τη γνώμη αυτή, να απορριφθεί ως αλυσιτελής. Διά ταύτα […] Επιλύει το ζήτημα της συνταγματικότητας της διάταξης του άρθρου 11 (§ 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του ν. 4178/2013, σύμφωνα με το σκεπτικό. Διακρατεί και εκδικάζει την υπόθεση. Απορρίπτει την έφεση.

Γ.Σ.Γ.