ΑΠ 641/2025
Άρειος Πάγος (Δ΄ Τμήμα)
Αριθ. 641/2025
Προεδρεύων: Σ. Πλαστήρας, Αρεοπαγίτης
Εισηγήτρια: Ζ. Καραχάλιου, Αρεοπαγίτης
Δικηγόροι: Φ. Σπυρόπουλος, Σ. Λιναρδάκης, Γ. Ροδόπουλος, Ε. Ξεντίδη
Σύμβαση μίσθωσης ακινήτου για εγκατάσταση ΑΕΙ. Καταγγελία από τον μισθωτή προ της συμπληρώσεως του συμβατικού χρόνου. Οι διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του π.δ. 34/1995, στις οποίες υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται για εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων, όπως τα ΑΕΙ, κατισχύουν εκείνων του π.δ. 715/1979, μόνον εάν από την εφαρμογή των διατάξεων του τελευταίου προκύπτουν αντίθετα ή διαφορετικά έννομα αποτελέσματα, όπως στην περίπτωση του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979 (περί αζήμιας μονομερούς λύσης της μίσθωσης από ν.π.δ.δ.), του οποίου κατισχύει το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995. Η τελευταία διάταξη όμως δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014 (28/2/2014), με το άρθρο 13 § 1 εδ. α΄ του οποίου καταργήθηκε η δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης από μισθωτή χωρίς τη συνδρομή σπουδαίου λόγου (καταγγελία μεταμελείας). Ως εκ τούτου, τα ν.π.δ.δ. που συνάπτουν εμπορικές μισθώσεις για τη στέγαση εκπαιδευτηρίων, μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/ 2014, έχουν τη δυνατότητα να καταγγείλουν τη μίσθωση μόνον κατά τις διατάξεις του ΑΚ και του π.δ. 34/1995, μη ισχυόντων των άρθρων 43 του π.δ. 34/1995 και 36 § 3 του π.δ. 715/1979. Είναι δε άκυρη η παραίτηση του εκμισθωτή από τα δικαιώματα του π.δ. 34/1995 κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 45 αυτού, το οποίο εφαρμόζεται και στις συναπτόμενες μετά την ισχύ του ν. 4242/2014 μισθώσεις, ως παραίτησης εννοουμένης και της συνομολόγησης συμβατικού όρου που διαφοροποιεί με οποιονδήποτε τρόπο τους όρους και τις προϋποθέσεις καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή, αλλά και περί εφαρμογής στην επίδικη μίσθωση του π.δ. 715/1979. Μη επίκληση πραγματικών περιστατικών συνιστώντων σπουδαίο λόγο καταγγελίας. Η γειτνίαση του μισθίου με πρατήριο υγρών καυσίμων δεν στοιχειοθετεί, εν προκειμένω, λόγο ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης ούτε νόμιμο λόγο καταγγελίας αυτής [Άρθρα 36 § 3 π.δ. 715/1979, 43, 44, 45 π.δ. 34/1995, 13 § 1 ν. 4242/2014, 585 ΑΚ]
[…] Κατά τη διάταξη του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979 «περί τρόπου ενεργείας υπό των ν.π.δ.δ. προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων εν γένει κ.λπ.» ορίζεται ότι «Το ν.π.δ.δ., ως μισθωτής, δύναται να προέλθη διαρκούσης της μισθώσεως άνευ ουδεμιάς αποζημιώσεως του εκμισθωτού, εις μονομερή λύσιν της μισθώσεως εάν: α) καταργηθή το σύνολον ή μέρος των στεγαζομένων εις το μίσθιον υπηρεσιών, β) μεταφέρη στεγαζομένην υπηρεσίαν εις ακίνητον ιδιοκτησίας του, γ) προσφερθή εις αυτό παρά τρίτου, η δωρεάν χρήσις καταλλήλου ακινήτου διά τον υπόλοιπον χρόνον της μισθώσεως, δ) αναδιοργανωθή η υπηρεσία του ν.π.δ.δ. κατά την διάρκειαν της μισθώσεως, ώστε το μίσθιον να μην εξυπηρετή τας ανάγκας αυτής ή να μην είναι απαραίτητον, ε) μεταφερθή εις άλλον τόπον, η εν τω μισθίω εγκατεστημένη υπηρεσία του ν.π.δ.δ., έστω και προσωρινώς. Διά την κατά τα ανωτέρω λύσιν της μισθώσεως απαιτείται έγγραφος ειδοποίησις προς τον εκμισθωτήν εξήκοντα τουλάχιστον ημέρας προ της εν τη σχετική ειδοποιήσει καθοριζομένης ημερομηνίας λύσεως της μισθώσεως, αφ’ ης παύει και πάσα υποχρέωσις του ν.π.δ.δ. προς καταβολήν μισθώματος», ενώ κατά τη διάταξη του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995 «Οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος εφ’ όσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα». Ο ν. 813/1978 «περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων», ο οποίος κωδικοποιήθηκε στο π.δ. 34/1995, εισήγαγε ειδικό σύστημα ιδιαίτερης προστασίας της επαγγελματικής στέγης προς προαγωγή του συμφέροντος όχι μόνο του μισθωτή, αλλά και της εθνικής οικονομίας και ως εκ τούτου οι διατάξεις του, καθώς και οι διατάξεις των νόμων, που τροποποιούν ή συμπληρώνουν αυτόν ή περατώνουν αναγκαστικώς τη συμβατική διάρκεια των υπαγόμενων στη ρύθμισή του μισθώσεων, είναι ειδικές και κατισχύουν άλλων διατάξεων, από την εφαρμογή των οποίων προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή διαφορετικά εκείνων, που απορρέουν από την εφαρμογή του εν λόγω νόμου. Συγκεκριμένα, οι διατάξεις που ρυθμίζουν την ειδική κατηγορία των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες κατά το άρθρο 1 § 1 στοιχ. β΄ του π.δ. 34/1995 υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται για εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων, όπως είναι και τα Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα (ΑΕΙ), και ειδικότερα η διάταξη του άρθρου 43 του ως άνω π.δ., στην οποία κωδικοποιήθηκαν οι αντίστοιχες διατάξεις του άρθρου 12 του ν. 813/1978 και 3 του ν. 2041/1992 και με την οποία ορίζονται οι προϋποθέσεις και οι συνέπειες της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή πριν από τη συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, δηλαδή πάροδος διετίας, έγγραφη καταγγελία, επέλευση των αποτελεσμάτων μετά εξάμηνο, αποζημίωση τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων, κατισχύουν και των διατάξεων του π.δ. 715/1979 «περί τρόπου ενεργείας υπό των ν.π.δ.δ. προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων εν γένει κ.λπ.», όχι όμως γενικά, καθολικά και αδιακρίτως, αλλά υπό προϋποθέσεις και δη μόνον εάν από την εφαρμογή των διατάξεων του π.δ. 715/1979 προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή διαφορετικά από τα αποτελέσματα που προκύπτουν από την εφαρμογή των διατάξεων του π.δ. 34/1995, όπως τούτο συμβαίνει στην περίπτωση της διάταξης του άρθρου 36 § 3 του τελευταίου π.δ. 715/1979, που ρυθμίζει την αζήμια μονομερή λύση της μίσθωσης από τα ν.π.δ.δ. σε περίπτωση συνδρομής των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε κατισχύει η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, με την οποία ορίζονται οι προϋποθέσεις και οι συνέπειες της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή πριν από τη συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, δηλαδή πάροδος διετίας, έγγραφη καταγγελία, επέλευση των αποτελεσμάτων μετά εξάμηνο, αποζημίωση τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων (ΑΠ 650/2022, ΑΠ 1063/2015, ΑΠ 885/2009, πρβλ. ΑΠ 1809/2012, ΑΠ 16/2010, ΑΠ 1162/2009, ΑΠ 62/2008, ΑΠ 1429/2000, ΑΠ 553/1995, ΑΠ 480/1992, ΑΠ 1744/1991). Στο άρθρο 13 § 1 εδ. α΄ του ν. 4242/2014 ορίζεται ότι «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 § 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού». […].
Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, απέρριψε τον τρίτο λόγο της έφεσης του ενάγοντος, ήδη αναιρεσείοντος ν.π.δ.δ., με τον οποίο ισχυριζόταν ότι εσφαλμένα το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη υπ’ αριθ. 693/2019 απόφασή του έκρινε ότι στην επίδικη από 27.7.2017 μίσθωση εφαρμόζονται αποκλειστικά ως ειδικότερες οι διατάξεις του π.δ. 34/1994 περί εμπορικών μισθώσεων και όχι αυτές του π.δ. 715/1979. Κρίνοντας έτσι, με την προσβαλλομένη απόφασή του, το Εφετείο, δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των ως άνω άρθρων, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται το αναιρεσείον ν.π.δ.δ., το οποίο υποστηρίζει ότι η επίδικη μίσθωση διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του π.δ. 715/1979 και συνεπώς η μονομερής λύση της μίσθωσης επιτρέπεται αζημίως για το μισθωτή στις περιπτώσεις που ορίζονται στη διάταξη της § 3 του άρθρου 36 του ως άνω π.δ. 715/1979. Και τούτο διότι, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα νομική σκέψη, οι διατάξεις που ρυθμίζουν την ειδική κατηγορία των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες κατά το άρθρο 1 § 1 στοιχ. β΄ του π.δ. 34/1995 υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται για εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων, όπως είναι και τα Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα (ΑΕΙ), κατισχύουν και των διατάξεων του π.δ. 715/1979 "περί τρόπου ενεργείας υπό των ν.π.δ.δ. προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων εν γένει κ.λπ.", εάν από την εφαρμογή των διατάξεων του π.δ. 715/1979 προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή διαφορετικά από τα αποτελέσματα που προκύπτουν από την εφαρμογή των διατάξεων του π.δ. 34/1995, (…), όπως εν προκειμένω, στην περίπτωση της διάταξης του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979, που ρυθμίζει την αζήμια μονομερή λύση της μίσθωσης από τα ν.π.δ.δ., οπότε κατισχύει η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, με την οποία ορίζονται οι προϋποθέσεις και οι συνέπειες της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή πριν από τη συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, δηλαδή πάροδος διετίας, έγγραφη καταγγελία, επέλευση των αποτελεσμάτων μετά εξάμηνο, αποζημίωση τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 1 του 559 ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με την § 1 άρθρου 17 ν. 3853/2010 (ΦΕΚ A 90/17.6.2010), "Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης". Με τη διάταξη αυτή παρέχεται στον μισθωτή κάθε μίσθωσης, που υπάγεται στις διατάξεις του παραπάνω π.δ., το δικαίωμα να την καταγγείλει (καταγγελία μεταμέλειας), με τους όρους που προβλέπονται σε αυτό. Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του. Ακολούθησε ο ν. 4242/2014, ο οποίος ισχύει για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του, δηλαδή μετά την 28-2-2014. Κατά το άρθρο 13 § 1. ν. 4242/2014: "Οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20- 26, 27 § 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της". Από τη διάταξη αυτή σαφώς συνάγεται ότι το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την § 1 του άρθρου 17 ν. 3853/ 2010 (ΦΕΚ A 90/17.6.2010), δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014 (ΑΠ 357/2017), από τις διατάξεις του οποίου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από τη δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014. Προφανώς η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά τη λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 ΑΚ (ΑΠ 971/2022). Εξάλλου, η διάταξη του άρθρ. 13 § 1 εδ. γ΄ του ν. 4242/2014 (όπως άλλωστε γινόταν δεκτό και ως προς την άλλοτε ισχύουσα διάταξη του άρθρ. 43 του π.δ. 34/1995), αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου και επομένως τα προβλεπόμενα από αυτή δικαιώματα διέπονται από τη διάταξη του άρθρ. 45 του π.δ. 34/1995, κατά την οποία «Η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφόσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά». Με την τελευταία αυτή διάταξη ο νομοθέτης, επιδεικνύοντας ιδιαίτερη ευαισθησία προς αμφότερους τους συμβαλλόμενους, υποδεικνύει ότι εξέρχονται από την εξουσία διάθεσης αυτών οι «κατά την κατάρτιση» της σύμβασης μίσθωσης συμφωνίες, με τις οποίες αυτοί (συμβαλλόμενοι) παραιτούνται δικαιωμάτων που θεμελιώνονται στο π.δ. 34/1995. Σε σχέση δε προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από τη διάταξη του άρθρ. 13 §1 εδ. γ΄ ν. 4242/ 2014, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιονδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση των μερών που ασκούν το εν λόγω δικαίωμα καταγγελίας (ΑΠ 1000/2019, ΑΠ 593/ 2017). Η ακυρότητα όμως αυτή καταλαμβάνει την παραίτηση και τις ως άνω συμφωνίες, μόνον όταν αυτές γίνονται κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, όπως σαφώς συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 45 του π.δ. 34/1995 (ΑΠ 1000/2019). Επομένως, η παραίτηση και οι ως άνω συμφωνίες που εμπεριέχουν παραίτηση, είναι έγκυρες και ισχυρές, εφόσον γίνονται μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με τις διατάξεις του άρθρ. 5 § 1 του Συντάγματος και του άρθρ. 361 ΑΚ και αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας. Σύμφωνα με την αρχή αυτή, οι συμβαλλόμενοι έχουν απεριόριστη δυνατότητα για κατάρτιση οποιοσδήποτε δικαιοπραξίας με οποιαδήποτε μορφή και με οποιοδήποτε περιεχόμενο, αρκεί αυτό να μην απαγορεύεται από τον νόμο ή να μην αντιβαίνει στα χρηστά ήθη (ΟλΑΠ 1/2007, ΑΠ 874/ 2018, ΑΠ 166/2016). […]
Στην προκειμένη περίπτωση, από την προσβαλλόμενη απόφαση, που επισκοπείται παραδεκτά κατά το άρθρο 561 αριθ. 2 ΚΠολΔ για τις ανάγκες του ερευνώμενου δεύτερου αναιρετικού λόγου, το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα: «...όπως ρητά ορίζεται στο άρθρο 13 § 1 εδ. α΄ του ν. 4242/2014 «Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/ 1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27§2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού». Με τη διάταξη αυτή καταργήθηκε η δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης από το μισθωτή, συμπεριλαμβανομένων και των ν.π.δ.δ. που συνάπτουν εμπορικές μισθώσεις για την εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων, χωρίς τη συνδρομή σπουδαίου λόγου (καταγγελία μεταμέλειας). Συνεπώς, τα ν.π.δ.δ., που συνάπτουν εμπορικές μισθώσεις, για τη στέγαση εκπαιδευτηρίων μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/ 2014, έχουν τη δυνατότητα να καταγγείλουν τη μίσθωση μόνο κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, μη ισχυουσών των διατάξεων των άρθρων 43 του ως άνω π.δ., το οποίο ρητώς καταργήθηκε με τον ως άνω νόμο και 36 § 3 του π.δ. 715/1979, διότι όπως αναφέρθηκε το π.δ. 34/1995 κατισχύει ως ειδικότερος νόμος (...). Ενόψει τούτων, τα υποστηριζόμενα από το ενάγον με τον τρίτο λόγο της έφεσής του, περί εφαρμογής στην επίδικη μίσθωση του π.δ. 715/1979, λόγω του ότι κατέστη μέρος της σύμβασης και συμβατικός όρος αυτής, τυγχάνουν αβάσιμα και απορριπτέα και επομένως ορθώς το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη έκρινε ότι στην επίδικη από 27.7.2017 μίσθωση εφαρμόζονται αποκλειστικά ως ειδικότερες οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων...». Κρίνοντας έτσι, το Εφετείο, δεν παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 13 § 1 εδ. α΄ και γ΄ του ν. 4242/2014, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται το αναιρεσείον ν.π.δ.δ., το οποίο υποστηρίζει ότι στο συμβατικό πλαίσιο της μισθωτικής σύμβασης, που καθορίσθηκε τόσο από την υπ’ αριθ. …/26.5.2017 προκήρυξη του διαγωνισμού για τη μίσθωση κτιρίου, τους όρους της οποίας αποδέχθηκε η αναιρεσίβλητη, όσο και από την καταρτισθείσα από 27.7.2017 σύμβαση μίσθωσης, ρητά προβλέφθηκε ότι η Συνέλευση του … μπορούσε να λύσει μονομερώς τη μίσθωση και πριν τη λήξη του χρόνου μίσθωσης, χωρίς κανένα δικαίωμα αποζημίωσης του εκμισθωτή, σύμφωνα με την § 3 του άρθρου 36 του π.δ. 715/1979 και επομένως οι λόγοι αζήμιας λύσης της μίσθωσης που προβλέπονται στην προκήρυξη και τη σύμβαση αποτέλεσαν συμβατικούς όρους της μίσθωσης και σπουδαίους λόγους καταγγελίας της. Και τούτο διότι, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στη μείζονα νομική σκέψη, τα ν.π.δ.δ., που συνάπτουν εμπορικές μισθώσεις, για τη στέγαση εκπαιδευτηρίων μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014, έχουν τη δυνατότητα να καταγγείλουν τη μίσθωση μόνο κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, ενώ είναι άκυρη η παραίτηση του εκμισθωτή κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/ 2014, ως παραίτησης εννοούμενης και της συνομολόγησης συμβατικού όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιονδήποτε τρόπο τους όρους και τις προϋποθέσεις καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης από το μισθωτή, αλλά και περί εφαρμογής στην επίδικη μίσθωση του π.δ. 715/ 1979. Επομένως, ο δεύτερος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 1 του 559 ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Περαιτέρω, με το να δεχθεί το Εφετείο τα παραπάνω και συγκεκριμένα, με το να απορρίψει ως αβάσιμο τον τρίτο λόγο της έφεσης του αναιρεσείοντος, με τον οποίο επικαλέστηκαν ότι το π.δ. 715/1979 και κατ’ επέκταση το άρθρο 36 § 3 αυτού είχε αποτελέσει συμβατικό όρο της μισθωτικής σύμβασης, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται το αναιρεσείον με τον τρίτο λόγο της ένδικης αίτησης αναίρεσης, κατά το οικείο μέρος του, καθώς έλαβε υπόψη του πράγματα που προτάθηκαν, και δη τον ισχυρισμό περί συμβατικού όρου που προέβλεπε τη μονομερή αζήμια λύση της μίσθωσης από το αναιρεσείον και τον απέρριψε, ρητώς, αλλά και εκ των πραγμάτων, με την παραδοχή αντιθέτων εκείνων που συγκροτούν τον λόγο έφεσης, δεχόμενο ότι «τα ν.π.δ.δ., που συνάπτουν εμπορικές μισθώσεις για την εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014 έχουν τη δυνατότητα να καταγγείλουν τη μίσθωση μόνο κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, μη ισχυουσών των διατάξεων των άρθρων 43 του π.δ. 34/1995 και 36 § 3 του π.δ. 715/1979, διότι το π.δ. 34/1995 κατισχύει ως ειδικότερος νόμος». Επομένως, τα υποστηριζόμενα με τον τρίτο, κατά το οικείο μέρος του, από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης είναι απορριπτέα ως αβάσιμα. Με τον ίδιο (3ο) λόγο, το αναιρεσείον αποδίδει στο Εφετείο την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 άρθρου 559 ΚΠολΔ και ειδικότερα αποδίδεται στο ως άνω Δικαστήριο ότι, με όλως ανεπαρκείς και ελλιπείς αιτιολογίες απέρριψε τον τρίτο λόγο της έφεσής του, καθώς ουδόλως αξιολόγησε εάν ο λόγος καταγγελίας του, καθ’ ό μέρος, έχοντας έρεισμα τη διάταξη του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979 είχε αναχθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη σε σπουδαίο λόγο, σύμφωνα με τον όρο της διακήρυξης και της σύμβασης, που προέβλεπαν ότι η Συνέλευση του … με ειδικά αιτιολογημένη απόφασή της μπορεί να λύσει μονομερώς τη μίσθωση και πριν τη λήξη του χρόνου μίσθωσης, χωρίς κανένα δικαίωμα αποζημίωσης του εκμισθωτή, σύμφωνα με την § 3 του άρθρου 36 του π.δ. 715/1979, ούτε εάν ως συμβατικός όρος της μίσθωσης υπερισχύει ή κατισχύει τυχόν άλλων διατάξεων που ρυθμίζουν διαφορετικά το θέμα της καταγγελίας της μίσθωσης, ούτε εάν αντίκειται σε διατάξεις αναγκαστικού δικαίου που τον καθιστούν άκυρο και υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ. Ο λόγος αυτός της αναίρεσης είναι απαράδεκτος, για το λόγο ότι η επικαλούμενη από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια στοιχειοθετείται μόνο όταν το δικαστήριο της ουσίας ερευνά την ουσία της υπόθεσης, ενώ στην προκειμένη περίπτωση το δευτεροβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη (ΑΠ 1406/2023).
[…] Το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη παραπάνω …/2022 απόφασή του δέχθηκε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει στην προκειμένη περίπτωση, αναφορικά με τον πέμπτο λόγο της έφεσης και τον πρώτο πρόσθετο λόγο του αναιρεσείοντος, με τους οποίους παραπονείτο για την απόρριψη από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο της αγωγής ως προς το αίτημα αναγνώρισης της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης ως μη νόμιμης, τα ακόλουθα: «Με τον πέμπτο λόγο της ένδικης έφεσης και πρώτο πρόσθετο λόγο, το ενάγον - εκκαλούν παραπονείται ότι η εκκαλουμένη με εσφαλμένη αιτιολογία απέρριψε τον ισχυρισμό του περί ακυρότητας της δεύτερης παραγράφου του άρθρου 14 της επίδικης σύμβασης, δηλαδή ότι δεν επιτρέπεται καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης κατά τον πρώτο χρόνο της μίσθωσης. Ωστόσο το ενάγον - εκκαλούν, αλυσιτελώς προβάλλει το σχετικό λόγο με την έφεση και το δικόγραφο πρόσθετων λόγων, καθόσον δεν περιέλαβε στην αγωγή του αυτοτελές αίτημα περί αναγνώρισης της ακυρότητας του άρθρου 14 της επίδικης μίσθωσης. Έτσι ακυρότητα του σχετικού όρου, δηλαδή έλλειψη χρονικού περιορισμού στη δυνατότητα καταγγελίας της σύμβασης για συγκεκριμένους λόγους, δεν θα μπορούσε να σημαίνει και δικαίωμα του … να καταγγείλει μονομερώς και αζημίως και οποτεδήποτε τη μισθωτική σύμβαση. Θα μπορούσε όμως να σημαίνει έλλειψη χρονικού περιορισμού στο όποιο δικαίωμα καταγγελίας του, όχι γενικώς και αορίστως, αλλά μόνο στην περίπτωση συνδρομής των λοιπών όρων του άρθρου 36§3 του π.δ. 715/1979. Έχει, όμως, ήδη κριθεί ότι δεν υφίσταται περίπτωση εφαρμογής του νομοθετικού αυτού πλαισίου, παρά μόνο του π.δ. 34/ 1995, ως ειδικότερου. Έτσι, ακόμη και αν με την εκκαλουμένη είχε εξεταστεί αυτοτελώς η εγκυρότητα του χρονικού αυτού περιορισμού, είχαν γίνει αποδεκτοί οι ισχυρισμοί του ενάγοντος-εκκαλούντος και είχε κριθεί άκυρος, τούτο θα σήμαινε, μόνο, ότι το όποιο δικαίωμά του να καταγγείλει τη μίσθωση κάτω από τις πολύ συγκεκριμένες προϋποθέσεις του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979 δεν θα περιοριζόταν χρονικά και δεν θα αποκλειόταν για το πρώτο έτος της μίσθωσης. Τέτοια κρίση, όμως, δεν θα συνεπαγόταν ασφαλώς ότι η επίδικη καταγγελία θα ήταν άνευ ετέρου έγκυρη. Κατά συνέπεια ο σχετικός λόγος (πέμπτος) που προβάλλεται με την έφεση και το δικόγραφο προσθέτων λόγων (πρώτος), είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής, αφού ακόμη και αν γινόταν δεκτός, δεν θα οδηγούσε σε αναγνώριση της εγκυρότητας της επίδικης καταγγελίας για τους λόγους που το ενάγον - εκκαλούν επικαλείται». Με το να κρίνει το Εφετείο ότι «ο σχετικός λόγος (πέμπτος) που προβάλλεται με την έφεση και το δικόγραφο πρόσθετων λόγων (πρώτος), είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής, αφού ακόμη και αν γινόταν δεκτός, δεν θα οδηγούσε σε αναγνώριση της εγκυρότητας της επίδικης καταγγελίας», καθώς η ακυρότητα του σχετικού όρου, δηλαδή ή έλλειψη χρονικού περιορισμού στη δυνατότητα καταγγελίας της σύμβασης για συγκεκριμένους λόγους, δεν θα μπορούσε να σημαίνει και δικαίωμα του αναιρεσείοντος να καταγγείλει μονομερώς και αζημίως και οποτεδήποτε τη μισθωτική σύμβαση, κατά τα προαναφερόμενα, αφού στην προκειμένη περίπτωση δεν υπάρχει περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 36 § 3 του π.δ. 715/1979, αλλά του π.δ. 34/ 1995, ως ειδικότερου, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, όπως προσάπτεται με τον τέταρτο λόγο αναίρεσης, αφού έλαβε υπόψη του τον προβαλλόμενο με τους παραπάνω λόγο έφεσης και πρόσθετο λόγο ισχυρισμό του αναιρεσείοντος και ρητώς τον απέρριψε, δεχόμενο όσα ανωτέρω εκτίθενται. Επομένως, ο τέταρτος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του 559 ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Κατά το σκέλος του που προβάλλεται πλημμέλεια για εκ πλαγίου παραβίαση των ανωτέρω διατάξεων, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, για το λόγο ότι η επικαλούμενη από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια στοιχειοθετείται μόνο όταν το δικαστήριο της ουσίας ερευνά την ουσία της υπόθεσης, ενώ στην προκειμένη περίπτωση το δευτεροβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 του ΑΚ, οι οποίες κατά το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, προκύπτει ότι, αν κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα ή έλλειψη της συμφωνηθείσας ιδιότητας, που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από αυτά των άρθρων 575 και 576 του ΑΚ, να καταγγείλει τη σύμβαση, υπό τους όρους του άρθρου 585 του ίδιου Κώδικα, εφόσον, εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή ελλείψεως της συμφωνηθείσας ιδιότητας, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση, κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 του ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 του ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Για την καταγγελία αυτή, η οποία προϋποθέτει μη έγκαιρη και ανεμπόδιστη παραχώρηση ή αφαίρεση της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 704/2021, ΑΠ 509/2020, ΑΠ 420/2019, ΑΠ 1559/2018, ΑΠ 1516/ 2011). Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα, εξάλλου, αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (ΟλΑΠ 50/ 2005, ΑΠ 704/2021, ΑΠ 1291/2014, ΑΠ 1011/ 2011). Από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, τα οποία, σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995 ("Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων"), εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ’ αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της. Και ναι μεν η συνδρομή ή όχι των πραγματικών περιστατικών που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο ανήκει στην ανέλεγκτη, αναιρετικά, κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πλην όμως το αν τα πραγματικά περιστατικά που έγινε δεκτό ότι αποδείχθηκαν συγκροτούν ή όχι την αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, ο οποίος γίνεται δια του αριθμού 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ (ΑΠ 1030/2015, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1326/2013). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 1548/2018).
Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 185 § 1 του ν. 4070/2012 «Απαγορεύεται εφεξής η εγκατάσταση πρατηρίων υγρών καυσίμων και σταθμών αυτοκινήτων εξοπλισμένων με αντλίες καυσίμων, σε θέσεις που απέχουν από το πλησιέστερο σημείο του κτιρίου εκκλησιών, νοσοκομείων, κλινικών, ασύλων ανιάτων, γηροκομείων, οίκων ευγηρίας και γενικότερα κτιρίων υγείας και πρόνοιας, όπως αυτά ταξινομούνται σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κτιριοδομικού Κανονισμού (υ.α. 3046/304/1989 Δ΄ 59/3.2.1989) και εκπαιδευτηρίων, ανεξαρτήτως αριθμού ατόμων, καθώς και κτιρίων ξενοδοχείων, γραφείων, καταστημάτων και χώρων συνάθροισης κοινού, των οποίων η χωρητικότητα ξεπερνά τα πενήντα (50) άτομα, απόσταση μικρότερη από τριάντα (30) μέτρα, μετρούμενη προς πάσα κατεύθυνση (ακτινικά και επί οριζοντίου επιπέδου προβολής) από το κέντρο της νησίδας των αντλιών ή των φρεατίων της δεξαμενής καυσίμου ή της προβολής του στομίου του σωλήνα εξαερώσεως, με την προϋπόθεση ότι οι ανωτέρω κτιριακές εγκαταστάσεις και χώροι βρίσκονται σε περιοχές όπου είτε επιτρέπονται από τις αντίστοιχες θεσμοθετημένες ισχύουσες χρήσεις γης και υφίστανται νομίμως, είτε δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση για την ίδρυση και λειτουργία τους σε περιοχές όπου δεν έχουν θεσμοθετηθεί χρήσεις γης. Επιπλέον, είναι δυνατή η μείωση της ελάχιστης απόστασης ασφαλείας των τριάντα (30) μέτρων για την ίδρυση νέων πρατηρίων υγρών καυσίμων και σταθμών αυτοκινήτων εξοπλισμένων με αντλίες καυσίμων, από το πλησιέστερο σημείο των κτιρίων ή χώρων, με χρήσεις μίας εξ αυτών που αναφέρονται στο εδάφιο α΄ της παρούσας παραγράφου, εφόσον τα υπόψη υπό ίδρυση πρατήρια υγρών καυσίμων ή σταθμοί αυτοκινήτων δημόσιας χρήσης εξοπλισμένοι με αντλίες καυσίμων, λάβουν συγκεκριμένα κατάλληλα προστατευτικά μέτρα ασφαλείας, των οποίων οι προδιαγραφές θα οριστούν και θα εξειδικευθούν με σχετική απόφαση των Υπουργών Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, η οποία θα εκδοθεί εντός έξι (6) μηνών από τη δημοσίευση του παρόντος στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως)».
[…] Το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη παραπάνω …/2022 απόφασή του δέχθηκε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει στην προκειμένη περίπτωση, αναφορικά με τον πρώτο λόγο της έφεσης του αναιρεσείοντος, με τον οποίο παραπονείτο για την απόρριψη από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο της αγωγής ως προς το αίτημα αναγνώρισης της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης ως μη νόμιμης, τα ακόλουθα: «Με τον πρώτο λόγο της ένδικης έφεσης το εκκαλούν παραπονείται για εσφαλμένη απόρριψη του κύριου αιτήματός του για την αναγνώριση της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης λόγω του ότι το μίσθιο εφάπτεται με πρατήριο υγρών καυσίμων, καθώς και του επικουρικού αιτήματός του για την αναγνώριση της εγκυρότητας της καταγγελίας του για σπουδαίο λόγο, ήτοι για την ύπαρξη του εφαπτόμενου πρατηρίου υγρών καυσίμων. Το αίτημα περί αναγνώρισης της ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης, τυγχάνει μη νόμιμο, αφού και αληθών υποτιθέμενων των εκτιθέμενων στην υπό κρίση αγωγή πραγματικών περιστατικών, δεν στοιχειοθετείται κάποιος λόγος ακυρότητας της συγκεκριμένης σύμβασης, όπως αυτοί (λόγοι ακυρότητας) παρατίθενται περιοριστικά στον αστικό κώδικα (λ.χ. οι διατάξεις των άρθρων 128 επ., 159, 138 ΑΚ). Εξάλλου, μόνη η αντίθεση μιας διάταξης της μισθωτικής σύμβασης στο άρθρο 36§3 του π.δ. 715/1979, δεν καθιστά τη συναφθείσα μισθωτική σύμβαση άκυρη, δοθέντος ότι, κατά τα προεκτιθέμενα επί μισθώσεων στις οποίες συμβάλλονται ν.π.δ.δ. με σκοπό την μίσθωση ακινήτων για τη στέγαση εκπαιδευτηρίων εφαρμόζονται αποκλειστικά οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 και, κατά συνέπεια, στην επίδικη μισθωτική σύμβαση δεν τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 36 § 3 του π.δ. 715/1979. Ακόμη, όμως, και αν ήθελε υποτεθεί ότι η ως άνω διάταξη ίσχυε εν προκειμένω, μόνη η αντίθεση του όρου της μισθωτικής σύμβασης σε αυτή θα καθιστούσε τον συμβατικό αυτό όρο άκυρο παρέχοντας στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση κατά τους όρους του άρθρου 36§3 του π.δ. 715/ 1979, χωρίς να θεωρείται εξ υπαρχής άκυρη η μισθωτική σύμβαση στο σύνολό της, διότι η διάταξη του άρθρου 36 του π.δ. 715/1979 δεν εισάγει απαγορευτικό κανόνα κατά την έννοια του άρθρου 174 ΑΚ. Περαιτέρω, το αίτημα περί αναγνώρισης της εγκυρότητας της από 19.03.2018 καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης ομοίως τυγχάνει μη νόμιμο. Ειδικότερα, το ενάγον- εκκαλούν δεν επικαλέστηκε πραγματικά περιστατικά που να συνιστούν σπουδαίο λόγο της καταγγελίας υπό την έννοια να καθιστούν την εξακολούθηση της μισθωτικής σχέσης επαχθή και μη αξιώσιμη. Έτσι σύμφωνα με τα προεκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη, δεν προκύπτει από τα εκτιθέμενα στην υπό κρίση αγωγή πραγματικά περιστατικά ότι αρχικώς το … Αθήνας και στη συνέχεια το ενάγον στερήθηκε τη δυνατότητα να προβεί σε ακώλυτη χρήση του μισθίου, εξαιτίας της γειτνίασης του μισθίου με το πρατήριο υγρών καυσίμων. Αντίθετα, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της αγωγής ήδη μετά την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης και πριν την έναρξη λειτουργίας της μισθωτικής σχέσης, η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία είχε εξετάσει το μίσθιο και κατέληξε στο συμπέρασμα, αφού έλαβε υπόψη την ύπαρξη του όμορου πρατηρίου, ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις για τη στέγαση εκπαιδευτηρίου στο συγκεκριμένο ακίνητο, εκδίδοντας μάλιστα σχετική πολεοδομική άδεια. Επιπλέον, προκύπτει ότι το ενάγον είχε τη δυνατότητα να προβεί σε ακώλυτη χρήση του μισθίου από την 01.01.2018, δεδομένου ότι δεν επικαλείται κάποιο άλλο πραγματικό ή νομικό ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, που να του στερεί το δικαίωμα αυτό. Κατ` ακολουθία, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε ότι η γειτνίαση του μισθίου με πρατήριο υγρών καυσίμων δεν στοιχειοθετεί λόγο ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης, ούτε νόμιμο λόγο καταγγελίας αυτής, προέβη σε ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος της ένδικης έφεσης είναι απορριπτέος ως νόμω αβάσιμος ...». Με το να κρίνει το Εφετείο ότι το κύριο αγωγικό αίτημα για αναγνώριση της ακυρότητας της επίδικης μισθωτικής σύμβασης, λόγω της γειτνίασης του μισθίου με πρατήριο υγρών καυσίμων, τυγχάνει μη νόμιμο, καθώς δεν αντίκειται σε απαγορευτική διάταξη του νόμου (άρθρ. 174 ΑΚ), ορθά ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ και την επικαλούμενη διάταξη του άρθρου 185 § 1 του ν. 4070/ 2012, αφού από τα ιστορούμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά, ήδη μετά την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης (27.7.2017) και πριν την έναρξη λειτουργίας της μισθωτικής σχέσης (1.1.2018), η αρμόδια πολεοδομική αρχή είχε εξετάσει το μίσθιο και κατέληξε στο συμπέρασμα, αφού έλαβε υπόψη την ύπαρξη του όμορου πρατηρίου υγρών καυσίμων, ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις για τη στέγαση εκπαιδευτηρίου στο συγκεκριμένο ακίνητο, εκδίδοντας την υπ’ αριθ. …/2017 άδεια δόμησης για υλοποίηση του έργου «αλλαγή χρήσης από κτίριο γραφείων σε κτίριο εκπαίδευσης (αίθουσας διδασκαλίας, εργαστήριο γραφείων)», ενώ κατόπιν αίτησής του, με το υπ’ αριθ. πρωτ. …/2.7.2018 έγγραφο του Δήμου Αθηναίων γνωστοποιήθηκε στο αναιρεσείον ότι κατά τον έλεγχο των δικαιολογητικών για την έκδοση της υπ’ αριθ. …/2017 άδειας δόμησης λήφθηκε υπόψη η γειτνίαση με πρατήριο υγρών καυσίμων, χωρίς να προκύπτει κώλυμα, αλλά θα πρέπει το πρατήριο καυσίμων να λάβει πρόσθετα προστατευτικά μέτρα. Επομένως, ο πέμπτος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο το αναιρεσείον προσάπτει στην προσβαλλόμενη απόφαση την εκ του αριθμού 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο, έλαβε υπόψη του τον αναφερόμενο στον πρώτο λόγο έφεσης ισχυρισμό του αναιρεσείοντος περί ύπαρξης σπουδαίου λόγου καταγγελίας, ισχυριζόμενο ότι δεν είχε τη δυνατότητα ακώλυτης χρήσης του μισθίου, εξαιτίας μη λήψης πρόσθετων προστατευτικών μέτρων στο εφαπτόμενο πρατήριο υγρών καυσίμων και τον απέρριψε, εκ των πραγμάτων, δεχθέν ότι το αναιρεσείον δεν επικαλέστηκε πραγματικά περιστατικά που να συνιστούν σπουδαίο λόγο της καταγγελίας, υπό την έννοια να καθιστούν την εξακολούθηση της μισθωτικής σχέσης επαχθή και μη αξιώσιμη, καθώς και ότι από τα εκτιθέμενα στην υπό κρίση αγωγή πραγματικά περιστατικά δεν προκύπτει ότι αρχικώς το … Αθήνας και στη συνέχεια το αναιρεσείον στερήθηκε τη δυνατότητα να προβεί σε ακώλυτη χρήση του μισθίου από 1.1.2018 και ότι η γειτνίαση του μισθίου με πρατήριο υγρών καυσίμων δεν στοιχειοθετεί λόγο ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης, ούτε νόμιμο λόγο καταγγελίας αυτής, απορρίπτοντας το επικουρικό αγωγικό αίτημα για αναγνώριση εγκυρότητας της καταγγελίας της επίδικης μίσθωσης για σπουδαίο λόγο. Έτσι που έκρινε το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, όπως προσάπτεται με τον έκτο λόγο αναίρεσης, αφού έλαβε υπόψη του τον προβαλλόμενο με τον παραπάνω λόγο έφεσης ισχυρισμό του αναιρεσείοντος και εκ των πραγμάτων τον απέρριψε, δεχόμενο όσα ανωτέρω εκτίθενται. Επομένως, ο έκτος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του 559 ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Κατά το σκέλος του ανωτέρω λόγου που αποδίδεται πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του ΚΠολΔ ο λόγος είναι απαράδεκτος, διότι η πλημμέλεια αυτή στοιχειοθετείται μόνο όταν το δικαστήριο της ουσίας ερευνά την ουσία της υπόθεσης, ενώ στην προκειμένη περίπτωση το δευτεροβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη (ΑΠ 1392/2017, ΑΠ 701/2011).
[…].
[Απορρίπτει την αίτηση αναίρεσης].
Χ.Κ.