Άρειος Πάγος

(Δ΄ Τμήμα)

Αριθ. 626/2024

Πρόεδρος: Μ. Παπαχίου, Αντιπρόεδρος

Εισηγητής: Σ. Πλαστήρας, Αρεοπαγίτης

Δικηγόροι: Χ. Κακαρούνας, Ε. Πετροπούλου

Οριζόντια ιδιοκτησία. Έγκριση κανονισμού πολυκατοικίας. Κρίση ότι είναι αρχικός και απαιτείται πλειοψηφία συνιδιοκτητών που εκπροσωπούν το 60% της κυριότητος επί του κοινού οικοπέδου, διότι παρά την ύπαρξη Κανονισμού στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, αυτή μεταγράφηκε μόνον ως σύσταση και όχι ως Κανονισμός στο περιθώριο του βιβλίου μεταγραφών. Ειδική προθεσμία άσκησης ενδίκων μέσων οκτώ (8) ημερών για τους κατοίκους της ημεδαπής και δεκαπέντε (15) ημερών για τους κατοίκους της αλλοδαπής από την επίδοση της απόφασης (Άρθρα 3, 9 ν. 1562/1985).

Περαιτέρω, η § 1 του άρθρου 9 του ν. 1562/ 1985 «οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για τη διανομή και άλλες διατάξεις», ορίζει ότι « αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ` ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτισθεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτισθεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών». Στις αναλόγως εφαρμοζόμενες διατάξεις περιλαμβάνεται και η της § 3 του άρθρου 3 του ίδιου παραπάνω νόμου, που ορίζει ότι «η προθεσμία της ανακοπής ερημοδικίας, έφεσης, αναψηλάφησης και αναίρεσης είναι οκτώ (8) ημέρες, εάν ο δικαιούμενος στην άσκησή τους διαμένει στην ημεδαπή και δεκαπέντε (15) ημέρες, αν διαμένει στο εξωτερικό ή έχει άγνωστη διαμονή». Η οριζόμενη με το παραπάνω άρθρο προθεσμία των οκτώ (8) ημερών για την αναίρεση δικαιολογείται από την απλότητα των σχετικών υποθέσεων που εκδικάζονται σύμφωνα με τον παραπάνω νόμο και από την ανάγκη ταχείας επίλυσης της διαφοράς, που υφίσταται μεταξύ των συγκυρίων. Η προθεσμία αυτή ως ειδική επικρατεί της γενικής προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών που προβλέπεται από την § 1 του άρθρου 564 του ΚΠολΔ για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης. Η οριζόμενη δε στο άρθρο 3 § 3 του ν. 1562/1985 για την αναίρεση προθεσμία των οκτώ (8) ημερών αρχίζει, σύμφωνα με τη γενική διάταξη της § 1 του άρθρου 564 του ΚΠολΔ, από την επίδοση της προσβαλλόμενης απόφασης. Η προθεσμία για την αναίρεση εναντίον απόφασης που υπόκειται σε έφεση, αρχίζει από τη λήξη της προθεσμίας για την άσκηση της έφεσης (ΑΠ 648/2023, ΑΠ 1783/2005, ΑΠ 115/2003, ΑΠ 1470/2002) … Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ`ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας» και 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», που ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγούμενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του νόμου 3741/ 1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Εξαίρεση εισάγει η (προαναφερθείσα) διάταξη του άρθρου 9 του νόμου 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Σε ότι, όμως, αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται. Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφιστάμενων από την συνιδιοκτησία σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε το δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα. Δεν ισχύει, όμως, το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη  του  άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/ 2000). Στην ερευνώμενη υπόθεση, από την προσβαλλόμενη απόφαση, που επισκοπείται επιτρεπτά (άρθρο 561 αριθ. 2 του ΚΠολΔ ) για τις ανάγκες των ερευνώμενων αναιρετικών λόγων, προκύπτει ότι το Μονομελές Πρωτοδικείο ..., δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, τα ακόλουθα: «... Οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας που βρίσκεται στην ... και επί της οδού ... και συγκεκριμένα οι ενάγοντες κατέχουν τα διαμερίσματα ..., ενώ οι εναγόμενοι τα διαμερίσματα ... Η εν λόγω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και αρθρ. 1002 και 1117 ΑΚ δυνάμει της με αριθ. …/1969 πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμ/φου ... Η. Φ., που έχει μεταγραφεί νόμιμα, σε συνδυασμό με την με αριθ. …/1973 πράξη συμπλήρωσης και τροποποίησης της ανωτέρω πράξης του συμ/φου ... Χ.Κ., που έχει επίσης μεταγραφεί νόμιμα. Και ναι μεν αναφέρονται στο συμβόλαιο αυτό διατάξεις που καθιερώνουν άρσεις και περιορισμούς που προσιδιάζουν προς κανονισμό και πρέπει να διατηρηθούν, με συνέπεια να μπορεί να εκτιμηθεί το εν λόγω συμβόλαιο και ως κανονισμός, τούτο όμως για να είναι ισχυρό και ως τέτοια πράξη, έπρεπε να μεταγραφεί χωριστά, δηλαδή ως πράξη συστάσεως τεσσάρων νέων οριζόντιων ιδιοκτησιών επί του κοινού οικοπέδου και ως κανονισμός. Εκτιμά, δηλαδή, το δικαστήριο ότι το …/19/3 συμβόλαιο αποτελεί πράξη συστάσεως οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών αυτών. Έπρεπε λοιπόν να μεταγραφεί και για τις δύο αυτές πράξεις και να καταχωρηθεί στο περιθώριο των μεταγραφών του τίτλου ιδιοκτησίας. Όπως όμως προκύπτει από το από 19.2.2010 πιστοποιητικό του υποθηκοφύλακα ..., το συμβόλαιο αυτό έχει μεταγραφεί ως μια πράξη, προφανώς αυτή της συστάσεως οριζοντίων ιδιοκτησιών, αφού αυτό ήθελαν οι συμβαλλόμενοι. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι οι ενάγοντες συγκεντρώνουν ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 61,5%, έχουν λοιπόν οι ενάγοντες την πλειοψηφία των μερίδων, που υπερβαίνει εκείνη του 60% που απαιτεί ο νόμος για δικαίωμα της πλειοψηφίας να ζητήσει δικαστικώς να καταρτισθεί κανονισμός για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών, με περιεχόμενο τέτοιο που να σέβεται τα δικαιώματα της πλειοψηφίας και της μειοψηφίας, αλλά συγχρόνως να λαμβάνεται πρόνοια αποφυγής της φαλκίδευσης των δικαιωμάτων της μειοψηφίας από την πλειοψηφία και αντίστροφα. Οι ενάγοντες προέβησαν στην κατάρτιση σχεδίου κανονισμού το οποίο και κατέθεσαν στη συμβ/φο ... Χ.Κ. (...). Οι εναγόμενοι προς απόκρουση της αγωγής προβάλλουν, αφενός, την προΰπαρξη κατάρτισης Κανονισμού, όπως προαναφέρθηκε και αφετέρου: α) ότι με το άρθρο 9 του σχεδίου του Κανονισμού προβλέπεται επιβολή νέου καθεστώτος εγκαταστάσεως εξ υπαρχής αυτόνομης θέρμανσης που θα τους υποβάλλει σε καταβολή σημαντικότατης δαπάνης και β) ότι είναι δυνατή με απόφαση της πλειοψηφίας η τροποποίηση του κανονισμού πολυκατοικίας και κατά τις διατάξεις αυτού με τις οποίες παραχωρούνται σ' αυτούς δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητων μερών. Ως προς τα πιο πάνω αναφερόμενα πρέπει να λεχθούν τα εξής: Με βάση την προαναφερόμενη συστατική της οροφοκτησίας πράξη έχουν καθοριστεί τα ποσοστά συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες, στις δαπάνες θέρμανσης κ.λπ. Με το προαναφερόμενο σχέδιο κατάρτισης Κανονισμού στο άρθρο 9 προβλέπεται η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης που θα επιφέρει διάφορο τρόπο συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης και θα επηρεάσει και τα ποσοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών σ’ αυτές και εν προκειμένω και των εναγομένων τροποποιώντας έτσι τα καθορισμένα με την συστατική πράξη ποσοστά, τροποποίηση όμως για την οποία απαιτείται συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών ( ...). Αντίθετα ως προς το δεύτερο, όπως η ρύθμιση αυτή αναφέρεται στο άρθρο 13 του σχεδίου του υπό κατάρτιση Κανονισμού, πέραν του ότι κανένας από τους ιδιοκτήτες δεν μπορεί να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα τους χρήσης επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών, ούτε να απωλέσει με αχρησία, δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση των ως άνω μερών (...) δεν κρίνεται επί πλέον τέτοια (ρύθμιση) μη επωφελής για τους συνιδιοκτήτες, αφού πρόθεσή τους είναι η νομιμοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής του υπογείου, το οποίο εξυπηρετεί όλη την οικοδομή και τις κοινόχρηστες ανάγκες, όπως και η ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η ομαλή και εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, η αποκατάσταση των φθορών της πολυκατοικίας και η μη μετάθεση των προβλημάτων της πολυκατοικίας στο μέλλον ....». Με βάση τις παραδοχές αυτές, το ως άνω δικαστήριο, με την πληττόμενη απόφασή του, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή ως βάσιμη κατ'ουσία και επέτρεψε τη κατάρτιση και υπογραφή του Κανονισμού της ως άνω οικοδομής, με την επιμέλεια του επιμελέστερου των διαδίκων, σύμφωνα με το κατατεθειμένο από τους ενάγοντες-αναιρεσίβλητους στη συμβολαιογράφο ... Χ.Κ. σχέδιο με αριθ. κατάθεσης …/16.9.2016 με τις αναφερόμενες στο αιτιολογικό αναγκαίες διορθώσεις των σχετικών άρθρων του σχεδίου του υπό κατάρτιση κανονισμού. Με αυτά που δέχθηκε το δικαστήριο, δεν παραβίασε, ούτε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, τις διατάξεις, ουσιαστικού δικαίου, των άρθρων 6 και 9 του ν. 1562/1985, τις οποίες ορθά εφάρμοσε, ούτε εκ πλαγίου, αλλά διέλαβε στην απόφασή του επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων αυτών και, έτσι, δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις ανέλεγκτα αναιρετικά παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης το δικαστήριο δέχτηκε, αναφορικά με το κρίσιμο για την έκβαση της δίκης ζήτημα: α) ότι οι ενάγοντες είναι ιδιοκτήτες των ..., αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής για την οποία έχει συσταθεί οροφοκτησία (ν. 3741/1929 και άρθρ. 1002 και 1117 του ΑΚ) με νόμιμο τρόπο, β) ότι λείπει Κανονισμός, αφού η με αριθ. …/1973 πράξη συμπλήρωσης και τροποποίησης της με αριθ. …/1969 πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου ... Χ.Κ. δεν αποτελεί Κανονισμό, καθόσον για να είναι ισχυρή ως τέτοια πράξη (Κανονισμός) έπρεπε να μεταγραφεί ως Κανονισμός χωριστά στο περιθώριο μεταγραφών και όχι ως ενιαία πράξη με αυτή της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθόσον το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή για τις ενοχικές (και τις εμπράγματες) συμφωνίες των συνιδιοκτητών, με τις οποίες ρυθμίζονται δικαιώματα και υποχρεώσεις αυτών, γ) ότι οι ενάγοντες έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας τουλάχιστον 60% και ειδικότερα 61,5 % επί του οικοπέδου, δ) ότι συντρέχει ανάγκη κατάρτισης Κανονισμού για τη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών με περιεχόμενο που να σέβεται τα δικαιώματα της πλειοψηφίας και της μειοψηφίας, αλλά συγχρόνως να λαμβάνεται πρόνοια αποφυγής της φαλκίδευσης των δικαιωμάτων της μειοψηφίας από την πλειοψηφία και ε) ότι οι ενάγοντες προέβησαν στην κατάρτιση σχεδίου Κανονισμού με τα σχετικά έγγραφα, μεταξύ των οποίων και τα ποσοστά συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες, στις δαπάνες θέρμανσης κ.λπ., τα οποία κατατέθηκαν στη συμβολαιογράφο ... Χ.Κ. και προσκομίστηκαν στο δικαστήριο. Τα περιστατικά αυτά, που το δικαστήριο δέχτηκε, ανελέγκτως αναιρετικά, ότι αποδείχθηκαν, αρκούσαν για να πληρωθεί το πραγματικό της ουσιαστικής διάταξης του άρθρου 9 § 1 εδ. α' του ν. 1562/ 1985, την οποία και ορθώς εφάρμοσε. Η επικαλούμενη από τους αναιρεσίβλητους αιτίαση περί ανεπαρκούς αιτιολογίας καθόσον δεν αναφέρεται στη προσβαλλόμενη απόφαση ο τρόπος κτήσεως της κυριότητας κάθε ενάγοντος ώστε να προκύπτει η πλειοψηφία του 60% τουλάχιστον των συγκυρίων της οικοδομής ώστε να αιτηθούν την κατάρτιση Κανονισμού, ούτε αναφέρονται α) τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που κατέχει ο καθένας των εναγόντων και β) η αξία κάθε ιδιοκτησίας, κρίνεται απορριπτέα ως αβάσιμη, αφού δεν απαιτείται να αναφέρεται ο τρόπος κτήσεως κυριότητας του κάθε ενάγοντος [ΑΠ 588/1991], ούτε η αξία κάθε ιδιοκτησίας, πλέον του ότι στη προσβαλλόμενη απόφαση αναφέρεται ότι οι ενάγοντες είναι κύριοι των ..., διαμερισμάτων της οικοδομής. Εξάλλου και στις διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών που υπάγονταν στην ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ (όπως ίσχυαν πριν την έμμεση κατάργησή τους με το άρθρο 1 άρθρο τέταρτο του ν. 4335/2015 και ήδη 614 αριθ. 2 του ΚΠολΔ), οι ενάγοντες, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής τους, πρέπει να αναφέρουν ότι τόσο οι ίδιοι όσο και οι εναγόμενοι είναι κύριοι αυτοτελών και οριζόντιων ιδιοκτησιών της ιδίας κοινής οικοδομής, χωρίς να χρειάζεται να αναφέρουν και τους τίτλους ιδιοκτησίας, πολύ περισσότερο όταν αυτή (ιδιοκτησία) δεν αμφισβητείται [ΑΠ 406/1996]. 

ΣΗΜΕΙΩΜΑ

Κατάρτιση Κανονισμού με δικαστική απόφαση (άρθρο 9, ν.1562/1985)

Η υπόθεση, για την οποία απεφάνθη το Ακυρωτικό με την συγκεκριμένη απόφασή του, αφορούσε την σύνταξη Κανονισμού πολυκατοικίας κατ’ εφαρμογήν του άρθρ. 9 του ν. 1562/1985.

Σύμφωνα με το ανωτέρω άρθρο, εάν δεν έχει καταρτισθεί Κανονισμός για την έγκριση αυτού με απόφαση δικαστηρίου απαιτείται να αποφασίσουν γι’ αυτό και να προσφύγουν στην προβλεπόμενη από τον ν. 1562/1985 διαδικασία συνιδιοκτήτες που έχουν συνολικά τουλάχιστον το 60% της κυριότητος του οικοπέδου, ενώ, εάν πρόκειται για συμπλήρωση ή τροποποίηση του Κανονισμού, τότε το απαιτούμενο ποσοστό αναβιβάζεται στο 65%.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση το πρωτοβάθμιο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την αναιρεσιβαλλομένη τελεσίδικη απόφασή του απεφάνθη επί του νομίμου της συντάξεως Κανονισμού από τους συνιδιοκτήτες, που συνολικά είναι κύριοι κατά 60% τουλάχιστον του οικοπέδου.

Εδώ όμως παρουσιάζεται η ιδιορρυθμία ότι, αν και η αρχική σύσταση συμπληρώθηκε με νεώτερη πράξη συμπλήρωσης της αρχικής σύστασης αλλά συγχρόνως αποτελούσε και σύσταση Κανονισμού, αφού ρύθμιζε και θέματα που αφορούσαν την λειτουργία της πολυκατοικίας, όμως η μεταγενέστερη αυτή πράξη μετεγράφη μόνο ως τροποποίηση της αρχικής σύστασης αλλά όχι και ως Κανονισμός στο περιθώριο του βιβλίου μεταγραφών.

Με βάση το γεγονός αυτό τόσο το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την αναιρεσιβληθείσα απόφασή του όσο και ο ‘Αρειος Πάγος έκριναν ότι, αφού οι συμβαλλόμενοι δεν θέλησαν να μεταγράψουν την τροποποιητική πράξη και ως Κανονισμό, παρά το περιεχόμενό της, Κανονισμός δεν υφίσταται και ως εκ τούτου νομίμως αποφασίστηκε με την πλειοψηφία του 60% η σύνταξή του, παρά το γεγονός ότι προϋπήρχε Κανονισμός, ο οποίος απλώς δεν είχε μεταγραφεί ως τοιούτος. Οι αναιρεσείοντες – εναγόμενοι προέβαλαν κατά την εκδίκαση της αγωγής την ένσταση ότι η σχετική απόφαση αφορούσε τροποποίηση ήδη υφισταμένου Κανονισμού, έστω και εάν αυτός είχε μεταγραφεί μόνον ως σύσταση και επομένως η σχετική απόφαση έπρεπε να ληφθεί, σύμφωνα με το άρθρ. 9 του ν. 1562/1985, με την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών που αντιπροσωπεύουν το 65% των χιλιοστών επί του οικοπέδου. Η ένσταση αυτή των εναγομένων – αναιρεσειόντων περί του μη νομίμου της καταρτίσεως του επίμαχου Κανονισμού με την προβλεπόμενη από τον ν. 1562/1985 πλειοψηφία απερρίφθη από το δικαστήριο της ουσίας αλλά και ως λόγος αναιρέσεως και από τον Άρειο Πάγο με το σκεπτικό ότι η παράλειψη καταχώρησης στο περιθώριο του βιβλίου μεταγραφών της τροποποιητικής πράξης της σύστασης και ως Κανονισμού δεν προσδίδει στην σχετική πράξη τον χαρακτήρα του Κανονισμού αλλά μόνον της σύστασης. Κατά την αρεοπαγιτική απόφαση η παραπάνω έλλειψη φανέρωνε την βούληση των συνιδιοκτητών να μη συντάξουν Κανονισμό, αλλά η σχετική τροποιητική πράξη να ισχύσει μόνο σαν σύσταση.

Στην προκειμένη περίπτωση το Ακυρωτικό δεν θεώρησε ότι πιθανόν εκ παραδρομής δεν μετεγράφη η τροποποιητική πράξη και ως Κανονισμός, αλλιώς ποίος λόγος υπήρχε να συμπεριλάβει και διατάξεις που αφορούσαν τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και την ρύθμιση εν γένει της λειτουργίας της πολυκατοικίας;

Με βάση το ανωτέρω σκεπτικό, ο χαρακτηρισμός της επίμαχης πράξης δεν εξαρτάται από το περιεχόμενό της, η φύση της οποίας δεν αμφισβητείται και από τις δύο αποφάσεις, αλλά από το εάν αυτή μετεγράφη ή όχι και σαν Κανονισμός. Όμως το όλο σκεπτικό δημιουργεί εύλογο προβληματισμό, διότι ουσιαστικά, η υπό κρίση διαφορά αφορά τροποποίηση υφισταμένου Κανονισμού, έστω και μη μεταγραφέντος και ως τοιούτου παρά μόνον ως τροποιητική πράξη της αρχικής σύστασης, παράλειψη, η οποία όμως μπορεί να θεραπευθεί με την σε οποιονδήποτε χρόνο μεταγενέστερη καταχώρηση στο περιθώριο του οικείου βιβλίου μεταγραφών και ως Κανονισμού, οπότε στην περίπτωση αυτή, εφόσον υφίσταται μεταγενέστερος τροποποιητικός Κανονισμός εκείνου με την ελλιπή μεταγραφή, αυτός που έχει εγκριθεί με δικαστική απόφαση με βάση το 60% των ποσοστών συνιδιοκτησίας καθίσταται αυτοδικαίως άκυρος, αφού η σχετική απόφαση των συνιδιοκτητών δεν ελήφθη με την νόμιμη πλειοψηφία του 65% των ποσοστών συνιδιοκτησίας!

Κατόπιν αυτού θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι, αφού αφενός υφίσταται Κανονισμός, ο οποίος εφαρμόζεται στην συγκεκριμένη πολυκατοικία και ας είναι μεταγεγραμμένος μόνο ως τροποποίηση της αρχικής σύστασης, εν τούτοις παράγει έννομες συνέπειες όσον αφορά τους συνιδιοκτήτες και ως εκ τούτου δεν μπορεί η μεταγενέστερη αυτού πράξη να θεωρηθεί ως αρχικός Κανονισμός εξαιτίας της παραπάνω ελλείψεως ως προς την μεταγραφή, δεδομένου μάλιστα, όπως προκύπτει και από την αρεοπαγιτική απόφαση ο εγκριθείς δικαστικά Κανονισμός ήταν και κατά περιεχόμενο όχι αρχικός αλλά τροποιητικός ήδη υφισταμένου τοιούτου. Η θέση της αρεοπαγιτικής απόφασης είναι στην συγκεκριμένη περίπτωση άκρως τυπολατρική και οδηγεί σε νομικό αδιέξοδο, αφού παρακάμπτει την ουσία, διότι μία τυχόν μεταγενέστερη καταχώρηση του πρώτου Κανονισμού στο περιθώριο θα δημιουργήσει ζήτημα εγκυρότητος του νεώτερου λόγω του μειωμένου ποσοστού των συνιδιοκτητών που τον ενέκρινε δια της ψήφου του.

Τέλος μία ακόμη σκέψη της αναιρετικής απόφασης επίσης δημιουργεί προβληματισμό, όσον αφορά την νομιμοποίηση των εναγόντων. Ειδικότερα η αναιρετική απόφαση επικυρώνει την θέση της αναιρεσιβαλλομένης που απέρριψε σχετική ένσταση των αναιρεσειόντων – εναγομένων, ότι στην αγωγή δεν έγινε επί μέρους αναφορά της ιδιοκτησίας, της οποίας είναι κύριος ο κάθε ενάγων ιδιοκτήτης, τα χιλιοστά κυριότητος αυτής επί του οικοπέδου ως και ο τρόπος κτήσεως αυτής από τον κάθε ενάγοντα συνιδιοκτήτη με την αναφορά του συμβολαίου και της μεταγραφής αυτού.

Τα στοιχεία αυτά είναι απολύτως απαραίτητα για την πληρότητα του ιστορικού της αγωγής, αφού μόνο με την επίκληση αυτών αποδεικνύουν την νομιμοποίησή τους να προβούν στην κατάρτιση του Κανονισμού δικαστικώς, διότι διαφορετικά η σχετική αγωγή τους είναι παντελώς αόριστη, αφού θα στερεί από το δικαστήριο την δυνατότητα να διαπιστώσει, εάν οι προσφεύγοντες σε αυτό συγκεντρώνουν την απαιτουμένη πλειοψηφία από πλευράς χιλιοστών και εάν νομιμοποιούνται από πλευράς τίτλων, προκειμένου να ζητήσουν την κατάρτιση ή την τροποποίηση του Κανονισμού. Η αυτή αναφορά απαιτείται να γίνει και για τους εναγόμενους ιδιοκτήτες.

Η περί του αντιθέτου εκφρασθείσα άποψη του Ακυρωτικού ασφαλώς, με βάση τα ανωτέρω εκτεθέντα, δεν πείθει για την ορθότητά της.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΑΝ. ΓΙΑΝΝΟΥΛΗΣ

Δικηγόρος

■