Άρειος Πάγος (Γ΄ Τμήμα)

Αριθ. 1500/2023

Πρόεδρος: Γ. Χριστοδούλου, Αντιπρόεδρος

Εισηγήτρια: Μ. Δαβίου, Αρεοπαγίτης

Δικηγόροι: Σ. Κωνσταντόπουλος, Κ. Μπότσαρης

Έγκυρη σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας σε ακίνητο κείμενο εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού δυνάμει του άρθρ. 2 § 2 εδ. ε΄ του ν. 2025/1992 και ακολούθως των διατάξεων του άρθρ. 1 του ν. 4178/2013 και του άρθρ. 34 § 1 του ν. 4315/2014 που τροποποίησαν την διάταξη του άρθρ. 1 του ν.δ. 1024/1971. Υπέρβαση των όρων δόμησης από τον ιδιοκτήτη καθέτου όσον αφορά τον συντελεστή που του αναλογεί. Δεν θίγεται εξ αυτού του λόγου το κύρος της σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας. Ο ιδιοκτήτης της θιγομένης από την υπέρβαση καθέτου ιδιοκτησίας δικαιούται να ζητήσει είτε την κατεδάφιση του κτίσματος καθ’ ό μέτρο υπερβαίνει τον αναλογούντα στην συγκεκριμένη κάθετη ιδιοκτησία όρο δόμησης ή να ζητήσει αποζημίωση (Άρθρα 1, 2 § 1, 3, 4, 5 & 13 ν. 3741/1929, 1 § 1 & 2 του ν.δ. 1024/1971 "περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου", 1002, 1117 ΑΚ, 480Α ΚΠολΔ, 2 § 2 εδ. α΄ ν. 2052/1992, 1 ν. 4178/2013, 34 § 1 ν. 4315/ 2014).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 § 1,3,4,5 και 13 του νόμου 3741/1929, 1 § 1 και 2 του νδ 1024/1971 "περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου", 1002 και 1117 ΑΚ και 480Α ΚΠολΔ, προκύπτει ότι στην περίπτωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας, χωριστής, δηλαδή, ιδιοκτησίας σε περισσότερα οικοδομήματα, που έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν σε κοινό οικόπεδο, αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα του, ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής αποκλειστικός κύριος της οικοδομής του. Η κάθετη ιδιοκτησία είναι σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο αποτελείται από το δικαίωμα χωριστής αποκλειστικής κυριότητας στη διαιρεμένη ιδιοκτησία (οικοδόμημα) που υπάρχει ή πρόκειται να ανεγερθεί στο διαιρετό χώρο του οικοπέδου και από το δικαίωμα αναγκαστικής εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας στα κοινά μέρη, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οπωσδήποτε το ενιαίο οικόπεδο επί του οποίου τα αυτοτελή οικοδομήματα που αποτελούν διαιρεμένες (κάθετες) ιδιοκτησίες και οι τυχόν κοινόχρηστοι χώροι. Η μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας κάθε δικαιούχου κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να καθορισθεί κατά τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των δικαιούχων, ενώ η έλλειψη τέτοιας συμφωνίας δεν επιδρά στο κύρος της σύστασης της κάθετης ιδιοκτησίας, καθόσον στην περίπτωση αυτή προβλέπεται ειδική ρύθμιση για τον προσδιορισμό της μερίδας, η οποία, βάσει των άρθρων 1117 ΑΚ και 10 § 1 του νόμου 3741/1929, είναι ανάλογη. Κάθε συνιδιοκτήτης του κοινού οικοπέδου και αποκλειστικός κύριος χωριστής οικοδομής, αν δεν προκύπτει κάτι άλλο από τη συστατική πράξη, έχει το δικαίωμα να οικοδομήσει στο χωριστό οικοπεδικό τμήμα που του ανήκει, τόση επιφάνεια, όση αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητάς του στο όλο ενιαίο οικόπεδο, τηρουμένων, κατά τη ρητή επιταγή της § 1 του άρθρου 1 του νδ 1024/1971, των πολεοδομικών διατάξεων, που ορίζουν τα ποσοστά δόμησης, τα ποσοστά κάλυψης του οικοπέδου, καθώς και την απόσταση μεταξύ των δύο οικοδομημάτων (ΑΠ 118/2003). Επί πλέον, στην κάθετη ιδιοκτησία, η συμφωνία ότι κάθε συνιδιοκτήτης του κοινού οικοπέδου και αποκλειστικός κύριος της οικοδομής θα έχει δικαίωμα κάλυψης ορισμένης επιφάνειας του κοινού οικοπέδου, έχει χαρακτήρα δουλείας (άρθρο 13 § 3 νόμου 3741/1929), κατά το περιεχόμενο της οποίας απαγορεύεται η κάλυψη ποσοστού μεγαλύτερου από εκείνο, που αναλογεί στο ποσοστό του στο οικόπεδο ή η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του κατά τις ισχύουσες, όπως προαναφέρθηκε, πολεοδομικές διατάξεις. Διαφορετικά, αν, δηλαδή, καλύψει ποσοστό μεγαλύτερο από εκείνο που του αναλογεί, έστω και με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί νόμιμα (ΑΠ 1593/2018), περιορίζεται το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να εκμεταλλευθεί το χωριστό τμήμα του οικοπέδου που του ανήκει, ανεγείροντας αυτοτελή οικοδομή σε αυτό, δεδομένου ότι, παρά τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας, το οικόπεδο, από άποψη δόμησης, παραμένει ενιαίο και επίκοινο και ο συντελεστής δόμησης υπολογίζεται ενιαία, οπότε ο συνιδιοκτήτης που ζημιώνεται δικαιούται να απαιτήσει την κατεδάφιση, κατά το μέτρο που υπάρχει υπέρβαση ή, κατ' επιλογή του, αν υπάρχει αδυναμία κατεδάφισης, αποζημίωση, η οποία είναι ίση προς την αξία του δικαιώματος κάλυψης της επιφάνειας που στερήθηκε (ΑΠ 443/2020, ΑΠ 1777/2017, ΑΠ .../2017). Η μη τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων που καθορίζουν, πλην άλλων, το συντελεστή δόμησης που αναλογεί στην ιδιοκτησία του συγκυρίου του οικοπέδου, με την υπέρβαση του συντελεστή αυτού, συνεπάγεται μεν διοικητικές κυρώσεις, δεν θίγει, όμως, το κύρος της συμφωνίας των συνιδιοκτητών για τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας, ούτε τα δικαιώματά τους από τη συσταθείσα διηρημένη ιδιοκτησία (ΑΠ 443/2020, ΑΠ 154/2017, ΑΠ 51/2016). Αν, συνεπώς, ο συγκύριος καλύψει με την οικοδομή που ανεγείρει στο τμήμα του κοινού οικοπέδου που του ανήκει, επιφάνεια μεγαλύτερη από εκείνη που του αναλογεί, ο άλλος συγκύριος δικαιούται να απαιτήσει είτε την κατεδάφιση του επιπλέον τμήματος, είτε αποζημίωση, όχι, όμως, την ακύρωση της σύστασης της κάθετης ιδιοκτησίας, η οποία παραμένει ισχυρή (ΑΠ 443/2020, ΑΠ 255/2018). Επίσης, κατά την § 2 του άρθρου 1 του νδ 1024/1971, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 6 § 2 εδάφιο α' του νόμου 2052/1992, "η προηγούμενη παράγραφος 1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ'), όπως ισχύει. Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση". Περαιτέρω, με το άρθρο 6 § 2 εδ. β' του ίδιου παραπάνω νόμου προστέθηκε, μετά το άρθρο 3 του ν.δ. 1024/ 1971, άρθρο 4 (και το άρθρο 4 αυτού αριθμήθηκε ως άρθρο 5) και ορίσθηκε με την § 1 του εν λόγω άρθρου ότι "κάθε δικαιοπραξία, με την οποία συνιστάται διηρημένη, κατά το παρόν νομοθετικό διάταγμα, ιδιοκτησία μετά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου και κατά παράβαση των διατάξεων αυτού είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη".

Συνεπώς, σύμφωνα με τις παραπάνω διατάξεις, σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, είναι αυτοδικαίως απολύτως άκυρη (ΟλΑΠ 12/ 2016). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 5 του ν. 4178/2013 "Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 (Α' 232)" ορίζεται ότι: Οι διατάξεις της § 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν συσταθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/ 2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Επακολούθησε ο ν. 4315/2014, το άρθρο 34 § 1 του οποίου ορίζει ότι "το πρώτο εδάφιο της § 1 του άρθρου 5 του ν. 4178/2013 αντικαθίσταται ως εξής: "οι διατάξεις της § 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α' 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση".

Συνεπώς, σύμφωνα με τον παραπάνω νόμο, είναι δυνατή η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και σε εκτός σχεδίου πόλης οικόπεδα, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις. Όμως και στα εκτός σχεδίου πόλης οικόπεδα, 
η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης από έναν των συγκυρίων σε σχέση με το ποσοστό κάλυψης που δικαιούται, δεν καθιστά άκυρη τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας, αλλά παρέχει στον άλλο συγκύριο που θίγεται τα παραπάνω δικαιώματα κατεδάφισης του τμήματος της επιπλέον κάλυψης ή αποζημίωσης, όπως ακριβώς και στα εντός σχεδίου πόλης οικόπεδα (ΑΠ 443/2020).

Κ.Γ.